המדריך המלא לחוק ההסדרים החדש, הכולל שורה של עדכוני חקיקה בתחום התכנון והבנייה, תוך חלוקת סמכויות והקמת רשות רישוי ארצית
ההסדרים, לשנים 2023-2024, בסכום של כ-484 מיליארד שקל לשנה הנוכחית וכ-514 מיליארד שקל לשנת 2024. התוכנית כולל שורה של תיקונים בתחום ההתחדשות העירונית, הן במסלולי פינוי בינוי והן במסלולי התחדשות בניינית – תמ"א 38 וחלופותיה.
בתחום התכנון והבניה אימצה הוועדה שתי מגמות מרכזיות, הכוללות "מקל וגזר" לרשויות המקומיות. מצד אחד, מדובר על העצמת כוחן של הרשויות המקומיות והרחבת סמכויותיהן בתחום התכנון והבניה, ומצד שני קביעת מנגנונים לנטילת סמכויותיהן, במידה והן "אינן ממלאות את תפקידן כראוי", קרי, מעכבות קידום פרויקטים. לפניכם המדריך המלא לכל השינויים הצפויים.
עיקרי השינויים להסמכת ועדות עצמאיות
הוגמשו הכללים להסמכת ועדה מקומית כוועדה מקומית עצמאית בעלת סמכויות נרחבות יותר לתכנון, כך שלא תידרש בדיקת מערך האכיפה שהוועדה מפעילה בשלב ההסמכה הראשונה, אלא רק לאחר שניתנה לה הזדמנות להוכיח עצמה ומתבקשת הארכת ההסמכה. כמו כן, נקבע שההסמכה של ועדה עצמאית תהא לשלוש שנים לפחות ולא תתאפשר עוד הסמכה לתקופה קצרה שאין לה משמעות של ממש. הסמכה תתאפשר ללא מינוי מראש של נציג ציבור בעל דעה מייעצת לוועדה, ויתאפשר למנות נציג כזה גם במהלך שנת ההסמכה הראשונה.
הרחבת סמכויות הוועדות המקומיות לשינויי ייעוד קרקע
הורחבו באופן משמעותי סמכויותיהן של כל הועדות המקומיות במספר היבטים. בין היתר, בפעם הראשונה ניתנת לוועדה המקומית הסמכות לשינוי ייעוד ממסחר ותעסוקה למגורים.
עוד הוענקה סמכות להגדיל שטחי בניה למגורים במגרשים שיועדו למגורים או שייעודם שונה למגורים כאמור, כשהיקף ההגדלה המתאפשר מותאם לאחוזי הבניה המותרים במגרש לפני ההגדלה, ולמצב הבניה במגרש לפני ההגדלה.
בנוסף, נקבעה תקרה להיקף ההגדלה לפי גודל הרשות המקומית. כך למשל, ברשויות שבהן יותר מ-100,000 תושבים תהיה תקרת ההגדלה 3,500 מ"ר, אך במגרש ששונה ייעודו תהיה התקרה 1,200 מ"ר. תקרה זו גבוהה יותר בוועדות שהוסמכו כעצמאיות והיא תהיה 5,000 מ"ר גם במגרשים ששונה ייעודם וגם במגרשים שיועדו למגורים מלכתחילה.
תוספת שטחי שירות תת קרקעיים במגרשים למגורים
עוד בין הסמכויות שהוענקו לרשויות המקומיות, מדובר גם בהסמכה להוסיף שטחים המיועדים לצורכי ציבור מסויימים במגרשים למגורים, בהיקפים מוגדרים ולשימושים מוגדרים בהתאם למצבו של המגרש בו מדובר וכן, הסמכה להגדיל ללא הגבלה את זכויות הבניה במגרשים המיועדים לצורכי ציבור מסויימים לצורך אותם שימושים. עוד לעניין זה, ניתנה הסמכה להוסיף, למגרשים שבהם מתוכננים מבני ציבור לצורכי חינוך, רווחה, דת, תרבות ומוסדות קהילתיים, שימושים נוספים למבני ציבור מאותה משפחה, וזאת כדי לאפשר התאמת התכנון לצרכים המשתנים של התושבים. יש לציין כי הוספת שימושים כזו תוכפף למימוש מבני הציבור שנקבעו בתכנית שאישרה הוועדה המחוזית – ולא תתאפשר באזורים שבהם קיימת תכנית להתחדשות עירונית.
הסמכת ועדה מקומית לפצל את אזור המגורים בנחלה
מדובר בפיצול לשלושה מגרשים ששניים מהם ייועדו למגורים. עם זאת, הרחבת סמכות זו לא תאפשר לוועדה מקומית לחרוג מתכנית כוללנית או מתכנית כוללת להתחדשות עירונית, והיא מותנית בקידומה של תכנית כוללת כזו במקום שטרם התאשרה כזו, וזאת כדי להבטיח ראיה מרחבית כוללת של הוועדה המקומית.
בין השיקולים לתיקון לחוק, מסבירים בממשלה כי: "מעבר לרצון להעצמת הרשויות המקומיות כדי שיוכלו לתכנן לטובת התושבים, הרחבת הסמכויות המוצעת אף תביא להפחתה משמעותית של העומס בוועדות המחוזיות, שכן כיום חלק ניכר מזמנן של הוועדות המחוזיות מוקדש לתכניות נקודתיות קטנות שמוצע להעביר עכשיו לוועדות המקומיות".
נטילת סמכויות מהוועדות המקומיות – הקמת רשות רישוי ארצית
נקבע מנגנון שיאפשר נטילת סמכויות הרישוי של ועדה מקומית שמתמהמהת במתן התירי בניה למגורים בתחומה, ותוקם רשות רישוי ארצית שאליה ניתן יהיה לפנות אם חלפה תקופה ארוכה שבה רשות הרישוי המקומית לא נותנת היתר לבניית 80 יחידות דיור או יותר.
אם יתברר, במסגרת דיון מקדמי בפניה, שהעיכוב אינו באשמת רשות הרישוי המקומית, הבקשה להיתר תוחזר אליה. אך אם יתברר באותו דיון שהעיכוב נעוץ בה – הבקשה תטופל על ידי רשות הרישוי הארצית.
בנוסף למסלול פרטני זה למתן היתר בניה מסוים, שר הפנים הוסמך להכריז על רשות רישוי מקומית ככזו שאינה ממלאת את תפקידיה כראוי בתחום מתן היתרים, ולהעביר את סמכויותיה לרשות הרישוי הארצית לתקופה של 24 חודשים בכל פעם. במצב זה, ניתן יהיה להגיש בקשות להיתרים לבניית 80 יחידות דיור או יותר ישירות לרשות הרישוי הארצית.
הליך ההכרזה על רשות מקומית כאמור מותנה בהמלצה של מנהל מינהל התכנון לוועדת מנכ"לים של המורכבת ממנכ"לים של משרד האוצר, הפנים והשיכון אשר ימליצו לשר הפנים בעניין לאחר שמיעת הרשות המקומית ושקילת טענותיה.
הרחבת סמכויות מורשה להיתר
בחוק ההסדרים הקודם נכנס לחוק המנגנון של רישוי עצמי על ידי מורשה להיתר, אך נקבע שהוא יחול באופן וולונטרי ברשויות מקומיות שירצו זאת. הצעת החוק מחילה אותו כחובה בכל הרשויות המקומיות החל מנובמבר 2024, וכן מוסיפה סמכויות נדרשות למורשה להיתר מתן אפשרות למורשה להיתר לטפל במתן היתרי בניה למבני ציבור שאינם מורכבים או שעוברים מכון בקרה וכן, מתן אפשרות למורשה להיתר להפעיל סמכויות של רשות הרישוי או הוועדה המקומית, במקרה שבו הוא פונה אליהן ולא זוכה למענה תוך פרק זמן קצוב ובעניינים שייקבעו בתקנות.
הסדרת סמכויות לקיצור הליכי בירוקרטיה
בנוסף, הצעת החוק קובעת כמה הסדרים נוספים שמטרתם ייעול הליכי התכנון והרישוי:
רישום בפנקסי המקרקעין לא יצריך תעודת העדר חובות
הצעת החוק מבטלת את הצורך בהצגת תעודה מהרשות המקומית על העדר חובות בעת רישום משכנתה בפנקסי המקרקעין. בדברי ההסבר להצעת החוק, נכתב כי: "חובה זו קמה כיום לפי פסיקה של בית המשפט העליון משנת 2014 ונמצא כי היא אינה משרתת את התכלית שבבסיס הטלת החובה להצגת אישור העדר חובות כאמור ולכן מוצע לבטלה. ביטול זה יחסוך לציבור בירוקרטיה מיותרת ועשרות אלפי אישורי חובות הנדרשים כיום ללא צורך, ולא יפגע ביכולת הגביה של הרשויות המקומיות פגיעה של ממש".
יש לציין כי בהצעה הממשלתית כפי שהונחה על שולחן ועדת הפנים של הכנסת בדיונים לקריאה שנייה ושלישית, נכללו מקרים נוספים שבהם תבוטל הדרישה להצגת אישור העדר חובות מהרשות המקומית כתנאי לרישום בפנקסי המקרקעין, אולם בוועדה טענו כי: "בשל קשיים שונים להכללתם בהסדר והעדר הסכמה מצד השלטון המקומי הוועדה, הוועדה לא כללה אותם בהצעה". יו"ר הוועדה ח"כ יעקב אשר אמר בעניין זה כי הוא מקווה, "שבעתיד הקרוב תימצא הדרך להסדיר את כל הנושא בצורה רוחבית כדי ליצור ודאות ובהירות בתחום זה".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
