מה משמעות התיקונים החדשים בתחום ההתחדשות העירונית שמציע חוק ההסדרים וכיצד הם ישפיעו על קידום תכניות חדשות? עו"ד ישי איצקוביץ עושה סדר
בשבוע שעבר אישרה ועדת הפנים ואיכות הסביבה של הכנסת, בראשותו של ח"כ יעקב אשר, לקריאה שניה ושלישית את החלק המתייחס למיסוי התחדשות עירונית בחוק ההסדרים. מדובר בפרק משלים לפרק ההתחדשות העירונית שאושר בשבוע שעבר, ובכך למעשה תמה ההכנה לקריאה שניה ושלישית של הרפורמה בהתחדשות עירונית שנכללה בחוק. ההסדרים צפויים להיות מאושרים בימים בהמשך החודש במליאת הכנסת ביחד עם תקציב המדינה ולהיכלל בספר החוקים.
דיירים סרבנים
ההחלטה שהתקבלה כוללת מספר בשורות בכל הנוגע להליכי התחדשות עירונית. בראש ובראשונה, בוצעה התאמה, בין פרויקטים במסגרת פינוי בינוי לבין כאלה במסגרת תמ"א 38 והתחדשות בניינית, בכל הקשור לרוב הנדרש על מנת שניתן יהיה לנקוט בהליכים כנגד סרבנים. מעתה על מנת שניתן יהיה לנקוט בהליכים משפטיים בפרויקטים במסגרת תמ"א 38 וההתחדשות הבניינית, יידרש רוב של שני שלישים מבעלי הדירות בבניין שחתמו על ההסכם עם היזם, ואשר לדירות שלהם צמודים שני שלישים מהרכוש המשותף וזאת, לצד תנאים נוספים כפי שנקבעו בהסדר החדש.
עדכוני זכויות קשישים
במסגרת ההתאמות בין סוגי הפרויקטים השונים, החילו את זכויות הקשישים וההטבות להן הם זכאיים גם בפרויקטים המקודמים במסגרת תמ"א 38 וההתחדשות הבניינית. בנוסף, החילו את עילות הסירוב המפורטות בסעיף 2 לחוק פינוי בינוי בשינויים המחויבים, גם על פרויקטים במסגרת תמ"א 38 והתחדשות הבניינית, כמו גם את ההוראות בנושא צורתה ותוכנה של עסקה וכן את הוראות החוק בעניין חובות הגילוי והשקיפות, שטרם התיקון חלו ביחס לפרויקט פינוי בינוי בלבד.
התיקונים שהועברו החילו את זכויות הקשישים על פי חוק פינוי בינוי שנחקק בשנת 2018 גם על בעלי דירות הנזקקים לשירותי סיעוד ברמות מחמירות המתגוררים במתחם וכן בפרויקטים במסגרת תמ"א 38 וההתחדשות הבניינית, וזאת בכפוף להתקיימות התנאים שפורטו בתיקון. לצד ההסדרים בחוק פינוי בינוי, תוקנו גם הוראות חוק מיסוי מקרקעין על מנת שתתאפשר העמדת החלופות לקשישים ולדיירים סיעודיים בפטור ממס.
התיקונים שאושרו הורידו את גיל הקשישים הזכאיים לפינוי בעת ביצוע העבודות בפרויקטים במסגרת תמ"א 38 חיזוק או בניין הטעון חיזוק מגיל 80 ל-75. תיקון זה זכה לתמיכה של כל הגורמים הרלוונטיים. ביחס לזכות הקשישים למכור את הדירה ליזם ולקבל את תמורה – על מנת שלא לסכל את מימוש החלופה לאור חבות הקשיש בהיטל השבחה, התווספה הוראה מפורשת בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, לפיה ביחס לתכנית החיזוק לא יגבה היטל השבחה בעת המכירה.
עדכוני מיסוי
הפטור ממס על מרכיב המזומן בפינוי בינוי נותר לגבי דירה אחת. באשר לתמ"א 38 וההתחדשות הבניינית, הפטור יחול רק קשישים ועל בעל דירה יחידה בארץ. נושא נוסף שהוסדר על ידי משרד האוצר במסגרת חוק ההסדרים, מתייחס למיסוי בעסקאות בין יזמים טרם יציאתו לפועל של הפרויקט.
במסגרת התיקון שאושר, נקבע כי מדובר בעסקת מקרקעין וכי יש למסות במס רכישה את השווי ששולם תמורת העסקה וזאת בניגוד לפסיקה של בתי המשפט שניתנה בסוגיה. על פי אותה פסיקה, כל עוד לא התקיימו התנאים המתלים בעסקה עם בעלי הדירות אין מדובר בעסקת מקרקעין. בכך למעשה עקף וביטל המחוקק את הפסיקה בנושא דווקא בתקופה שבה עסקאות מסוג זה יותר שכיחות ואף הכרחיות על מנת שניתן יהיה להאיץ את ההתחדשות העירונית ולהוציא לפועל פרויקטים שהיזמים שהחלו אותם מתקשים בהוצאתם לפועל.
הקלה בהליך מחיקה אזהרה
עוד בשורה היא הקלה בהליך מחיקת הערות אזהרה שנרשמו על זכויות בעלי הדירות בנסיבות בהן הממונה על פניות הדיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית קבעה בהתאם לסמכויות הנתונות לה בחוק, כי עסקאות הפינוי בינוי או תמ"א 38 בוטלו או שההסכמים שנחתמו עם הבעלים פקעו.
הכרזות על מתחמי פינוי בינוי
לעניין ההכרזות על מתחמי פינוי בינוי – בהמשך להקלות שאושרו במסגרת חוק ההסדרים הקודם, נקבע כי לצורך קבלת החלטה מקדמית אין צורך באישור או היוועצות עם מהנדס הרשות המקומית. לעניין קבלת הכרזה מלאה, נקבע כי לא יהיה צורך לשוב ולקבל את אישור הרשות המקומית לאחר אישור התכנית, כפי שנדרש לפי התיקון, וזאת ככל שהוועדה המקומית תמכה בקידום התכנית (למעט במקרים חריגים) או נתנה אישורה לקידומה בותמ"ל או בנסיבות שבהן התכנית שאושרה אינה סותרת תכנית כוללנית שחלה בתחום הרשות. על אף התיקון המבורך, נראה כי הוא לא נותן מענה מלא שכן בנסיבות בהן הוועדה המקומית לא תמכה בתכנית עדיין תידרש קבלת הסכמת הרשות המקומית לצורך קבלת הכרזה על המתחם כמתחם לפינוי בינוי וזאת על אף שחוק התכנון והבניה מאפשר אישור תכנית פינוי בינוי בוועדה המחוזית ללא הסכמת הרשות המקומית. מצב זה מעניק לרשות המקומית כלי נוסף שאיננו תכנוני המאפשר לה לעכב או לסכל תכנית פינוי בינוי.
עדכונים נוספים
לצד ההסדרים הללו, נכללו הסדרים נוספים ובכללם, מתן מענה מיסויי למתחמים המשלבים במתחמי פינוי בינוי בניינים המיועדים לעיבוי בכפוף למגבלות, מתן פטור ממס לבעלים של עד 2 דירות בבניין בתמ"א 38 ובהתחדשות בניינית, התייחסות למכירות מספר דירות בדיור הציבורי, הקלות מיסוי בחוק מיסוי מקרקעין ובחוק מס ערך מוסף לבעלי דירות ולבעל שטחי מסחר בפריפריה בעסקאות התחדשות עירונית ועוד.
לצד ההסדרים שנכללו בחוק, עלו בדיונים לא מעט נושאים נוספים הדורשים הסדרה בחקיקה, ובכלל זאת באשר למרכיב המע"מ בגין השירותים הניתנים לבעלי הדירות. יו"ר הועדה הצהיר לא אחת במסגרת הדיונים כי גם לאחר חוק ההסדרים, יש מקום לקדם תיקוני חקיקה נוספים בתחום ההתחדשות העירונית על מנת להסיר חסמים ולהניע את התחום החשוב הזה קדימה בכלל ובפריפריה בפרט.
לצד הברכה בקידום ההסדרים החדשים, יש להדגיש כי קיימים עוד שלל נושאים שהיה מקום לכלול בחוק ההסדרים לצורך קידום ההתחדשות העירונית בכלל ובפריפריה בפרט ונקווה שאלו יקודמו גם לאחר חוק ההסדרים עם שיתוף פעולה רחב יותר של אגף תקציבים במשרד האוצר ורשות המיסים.
הכותב הוא שותף ומנהל מחלקת נדל"ן באגמון עם טולצ'ינסקי משרד עורכי דין, המלווה את התחום מתחילתו מזה קרוב ל-20 שנה. כמו כן, המחבר לקח חלק פעיל בדיונים הרבים שנערכו בחקיקה בעבר ובחוק ההסדרים הנוכחי
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
