מדרגות מס רכישה 2025: איך מחושב המס ואילו הקלות אפשריות?

מס רכישה הוא תשלום משמעותי בכל עסקת נדל"ן, המשתנה בהתאם לסוג הנכס וזהות הרוכש. המס מחושב לפי מדרגות שנקבעות מדי שנה, כאשר רוכשי דירה ראשונה נהנים מהקלות משמעותיות לעומת רוכשי דירה שנייה ומעלה. בנוסף, קיימות הקלות ייחודיות לאוכלוסיות מיוחדות כמו עולים חדשים ונכים, וכן הקלות על רכישת נכסים מסחריים ומגרשים. מעוניינים בפרטים נוספים על כך כדי לוודא שאכן אתם פועלים נכון ומקבלים את ההחלטות הרלוונטיות לכם? הכתבה הבאה תעשה לכם קצת סדר בעניין ותספק לכם מידע חשוב שיעזור לכם בדיוק בזה.

מדרגות מס רכישה בשנת 2025 – מה התחדש?
בשנת 2025 חלו מספר שינויים משמעותיים במדרגות מס הרכישה, כאשר העדכון העיקרי הוא הקפאת המדרגות לרוכשי דירה ראשונה וקיצור התקופה למכירת דירה נוספת ל-18 חודשים לצורך קבלת הקלה במס. בנוסף, חלו שינויים בהקלות לאוכלוסיות מיוחדות ובשיעורי המס על נכסים מסחריים, כאשר השינויים נועדו לעודד רכישת דירה ראשונה ולהקל על זוגות צעירים.

חישוב מס רכישה ברכישת דירה יחידה (דירה ראשונה)
רוכשי דירה ראשונה נהנים ממדרגות מס מופחתות משמעותית, כאשר עד לסכום של 1,978,745 ₪ לא משלמים מס כלל. על חלק השווי שבין 1,978,745 ₪ ל-2,347,040 ₪ משלמים 3.5%, ועל החלק שבין 2,347,040 ₪ ל-6,055,070 ₪ משלמים 5%. המדרגה הבאה, עד לסכום של 20,183,565 ₪, נושאת מס של 8%. על כל סכום מעל 20,183,565 ₪ משלמים מס בשיעור של 10%.

מדרגות מס רכישה ברכישת דירה שנייה ומעלה
רכישת דירה שנייה ומעלה מחויבת בשיעורי מס גבוהים יותר. שיעור מס נדל"ן על דירה שנייה עומד על 8% עד לשווי של 6,055,070 ₪, כאשר מעל סכום זה, שיעור המס עולה ל-10% על כל סכום נוסף. חישוב המס מתבצע על מלוא שווי הדירה, ללא מדרגות הדרגתיות, והמשמעות היא תשלום מס משמעותי יותר בהשוואה לדירה ראשונה.

האם ניתן להפחית או לקבל הקלה במס הרכישה על דירה נוספת?
החוק מאפשר הקלה משמעותית במס רכישה על דירה נוספת במקרים מסוימים, כאשר אם הרוכש מוכר את דירתו הראשונה תוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה, הוא יכול לשלם מס רכישה כאילו מדובר בדירה יחידה. יחד עם זאת, יש לשים לב שתקופת ההקלה קוצרה מ-24 חודשים ל-18 חודשים בשנת 2025, ולכן חשוב לקחת את זה בחשבון רגע לפני ביצוע העסקה. בנוסף, במקרה של אי-מכירת הדירה בתקופה זו, יידרש תשלום ההפרש בתוספת ריבית והצמדה. בכל מקרה, אפשרות זו מאפשרת חיסכון משמעותי בתשלום המס, אולם חשוב לציין כי ההקלה תקפה רק כאשר הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר טרם הרכישה החדשה. בנוסף, על הרוכש להגיש בקשה מסודרת לרשות המיסים ולעמוד בכל התנאים הנדרשים לקבלת ההקלה, ולשם כך מומלץ להיוועץ עם עורך דין מקרקעין או יועץ מס מוסמך שיוכל לסייע בהליך ולוודא עמידה בכל הדרישות החוקיות.

הקלות במס רכישה לעולים חדשים
עולים חדשים נהנים מהקלות משמעותיות במס רכישה כחלק ממדיניות עידוד העלייה וההתיישבות בישראל, כאשר תקופת הזכאות להקלות חלה משנה לפני העלייה ועד שבע שנים לאחר מועד העלייה לישראל. על דירה בשווי של עד 1,988,090 ₪, עולים משלמים מס רכישה מופחת של 0.5% בלבד, בעוד שעל החלק שמעל סכום זה חל שיעור מס של 5%. הטבה זו ניתנת למימוש חד-פעמי ומותנית בכך שהדירה תשמש למגורי העולה בפועל. ההקלה חלה גם על רכישת נכס עסקי או משרד, מה שמאפשר לעולים להשתלב גם בתחום העסקי בישראל. חשוב לציין שהזכאות להקלה נבחנת לפי הגדרת "עולה" בתקנות מיסוי מקרקעין, והיא כוללת גם תושבים חוזרים העומדים בקריטריונים מסוימים. עולים המתכננים רכישת נכס מומלץ שיבדקו את זכאותם להקלה ויתכננו את עיתוי הרכישה בהתאם לתקופת הזכאות שלהם.

מדרגות מס רכישה על מגרשים, חנויות ונכסים מסחריים
נכסים מסחריים ומגרשים כפופים למערכת מיסוי שונה מדירות מגורים, עם שיעור מס רכישה אחיד של 6% החל על כל שווי העסקה. שיעור זה נמצא בטווח הביניים – גבוה יותר מהמס על דירה ראשונה אך נמוך מהמס המוטל על דירה שנייה. החוק מאפשר לקבל החזר של שישית ממס הרכישה (1%) במקרים מסוימים, במיוחד כאשר מדובר בקרקע המיועדת לבניית דירות מגורים, אולם תנאי מרכזי לקבלת ההחזר הוא קבלת היתר בנייה תוך 24 חודשים מיום הרכישה והוכחה שמס הרכישה לא נתבע כהוצאה במס הכנסה. חשוב לציין כי בעסקאות מסחריות, בשל היקפי המס הגבוהים, יש חשיבות מכרעת לתכנון מס מקדים, ולכן מומלץ להתייעץ עם מומחי מיסוי מקרקעין לפני ביצוע העסקה כדי למקסם את ההטבות האפשריות. 

איך מחושב מס רכישה על נכסים מסחריים ומגרשים?
החישוב של מס רכישה על נכסים מסחריים ומגרשים מתאפיין בפשטות יחסית לעומת חישוב המס על דירות מגורים. שיעור מס רכישה אחיד של 6% חל על כל שווי העסקה, ללא תלות בגובה סכום הרכישה או בזהות הרוכש. בשונה מדירות מגורים, אין מדרגות מס או שיעורים משתנים, מה שמקל על תכנון העסקה וחישוב העלויות מראש. חשוב לקחת בחשבון שהבסיס לחישוב המס הוא שווי המכירה בפועל, כולל כל התמורות הנלוות לעסקה. כאשר מדובר בעסקאות מורכבות, כמו רכישת מגרש עם זכויות בנייה עתידיות, יש להעריך את שווי העסקה המלא לצורך חישוב המס. בנוסף, בעסקאות מסחריות יש לבחון את האפשרות לקבלת החזרי מס בהתאם לייעוד הנכס ולשימוש המתוכנן בו, כאשר ישנה חשיבות רבה לתיעוד מדויק של כל מרכיבי העסקה ושווים לצורך חישוב מס מדויק. 

כיצד ניתן להפחית אותו באופן חוקי?
החוק מציע מספר מסלולים להפחתת מס רכישה באופן חוקי, כשהמרכזי שבהם הוא אפשרות "הקפאת" מס הרכישה בדירה נוספת. מנגנון זה מאפשר לרוכשי דירה שנייה לשלם מס מופחת כדירה ראשונה, בתנאי שימכרו את דירתם הקודמת תוך 18 חודשים מיום הרכישה. חשוב לדעת שניתן לבקש החזר מס רכישה במקרים מסוימים, כמו ביטול עסקה, טעות בחישוב המס, או כאשר מתקיימים תנאים מיוחדים כמו נישואין תוך שנה מיום הרכישה. תכנון מס נכון, הכולל בחינה מעמיקה של מבנה העסקה ובדיקת הזכאות להקלות שונות, עשוי לחסוך סכומים משמעותיים. ישנה חשיבות רבה גם לתזמון נכון של העסקה ולבחירת מבנה העסקה המתאים ביותר מבחינת חבות המס. ולכן, מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע מומחים בתחום המיסוי עוד לפני חתימת החוזה, שכן החלטות מושכלות בשלב התכנון יכולות להוביל לחיסכון של עשרות ואף מאות אלפי שקלים. ניתן גם לבחון אפשרות של פיצול הרכישה למספר עסקאות או שימוש במבני עסקה חלופיים, כל עוד הדבר נעשה בהתאם להוראות החוק. בכל מקרה, חשוב לזכור כי כל הפחתת מס חייבת להיעשות בשקיפות מלאה מול רשויות המס ותוך עמידה בכל דרישות החוק והתקנות.

סיכום
הכרת מדרגות מס הרכישה והאפשרויות להקלות בעסקאות נדל"ן היא מרכיב מכריע בתכנון העסקה. המדינה מעדכנת את שיעורי המס מדי שנה, ולכן חשוב להיות מעודכנים בשיעורים הנוכחיים טרם חתימה על הסכם. קבוצות מסוימות באוכלוסייה, כמו עולים חדשים ונכים, זכאיות להטבות מס משמעותיות, וגם רוכשי דירה נוספת יכולים להקטין את נטל המס על ידי מכירת דירתם הקיימת בתוך 18 חודשים. ולכן, תכנון מס נכון והתייעצות עם מומחים בתחום יכולים להוביל לחיסכון משמעותי בעלויות המס, תוך שמירה על המסגרת החוקית. בסופו של דבר, השקעת זמן ומחשבה בשלב התכנון עשויה להתגלות כמשתלמת במיוחד, עם חיסכון פוטנציאלי של עשרות ואף מאות אלפי שקלים.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן