עסקאות נדל"ן רבות בישראל דורשות בתשלומי מיסים שונים מצד המוכר וגם מצד הקונה. אם אתם עומדים לקראת רכישה או מכירה של נכס ואתם רוצים להבין את כל מה שקשור למיסים הכרוכים בעסקה העתידית, המדריך שלפניכם יעשה לכם סדר בדברים בצורה מפורטת. הרשימה כאן מכילה את כל המיסים הרלוונטיים ותיאור המצבים שבהם צריך לשלם אותם.
בעסקאות נדל"ן יש לא מעט ענייני מיסים הרלוונטיים לפחות לאחד מהצדדים שבה. חשוב שכל המעורבים ברכישה או במכירה של נכס יכירו ויבינו את כל המיסים המעורבים בתהליך, כדי להימנע ממצבים של חוסר תשלום המיסים הנדרשים והבעיות המשפטיות הנלוות. המיסים האלו בדרך כלל מתחלקים למדרגות, וגם שונים בתנאים שלהם לפי המקרה – למשל, יש מיסים שהסכום שלהם יהיה שונה אם מדובר ברכישה של דירה ראשונה לעומת דירה שנייה או יותר. המטרה של המיסים האלו והמדרגות שלהם היא לצמצם פערים בין משקיעים לאנשים המעוניינים לקנות נכסים ולאפשר למדינה לקיים מידה כלשהי של רגולציה בשוק הנדל"ן.
יש שלושה סוגים עיקריים של מיסי נדל"ן שחשוב שתכירו, בין שאתם רוכשים דירה ראשונה למגורים או מתכננים למכור נכס:
הסוג הראשון שנציין הוא מס רכישה – זהו המס שהקונה של הנכס משלם. המדרגות של מס רכישה משתנות מדי שנה, והחישוב שלו נעשה לפי אחוזים משווי הנכס שהלקוח מעוניין לרכוש. כמו כן, המדרגות והאחוזים נקבעים גם לפי המטרה שלשמה הנכס נקנה – דירת מגורים, דירה נוספת, נכס לשימוש מסחרי ועוד. המס נמוך יותר לאנשים הקונים את דירתם הראשונה וגבוה יותר לאנשים הקונים דירות להשקעה, כדי לצמצם את הפער בין כמות הדירות שמשקיעים קונים לעומת אנשים שאין להם דירה ברשותם. זוהי טבלת המדרגות נכון לשנת 2023, הרלוונטית לרכישת דירה ראשונה ויחידה:
| שווי הנכס | גובה מס רכישה |
| עד 1,919,155 ש"ח | 0% |
| 1,919,156–2,276,360 ש"ח | 3.5% |
| 2,276,361–5,872,725 ש"ח | 5% |
| 5,872,725–19,575,755 ש"ח | 8% |
| 19,575,756 ש"ח או יותר | 10% |
חשוב לציין שיש אנשים המוגדרים "משפרי דיור", כלומר אנשים שיש להם דירה אחת שהם גרים בה אך מתכננים לרכוש דירה חדשה כדי לעבור לגור בה במקום. אנשים כאלו משלמים גם הם מס רכישה על הדירה החדשה כמפורט בטבלה, משום שהם נחשבים אנשים שיש להם רק דירה אחת. המדינה מקציבה להם תקופת זמן מוגבלת שבה הם צריכים למכור את ביתם הישן ולהצהיר על כך לרשויות, אחרת הם ייחשבו כאנשים המחזיקים בשתי דירות והמס שהם יצטרכו לשלם יגדל באופן ניכר. לצורך ההשוואה, אנשים הרוכשים דירה שנייה או יותר משלמים מס רכישה בגובה 8% משווי הדירה אם שוויה קטן מ-5,872,725 ש"ח, ומס בגובה 10% משווי הנכס אם הוא גבוה מהסכום הזה.
הסוג השני של מיסי נדל"ן שנציין כעת הוא היטל השבחה. זהו מס שבעל הנכס משלם לרשות המקומית לאחר שתוכנית שהם אישרו הובילה לעלייה בשווי הנכס, כמו אישור תב"ע חדשה ששינתה את ייעוד הקרקע או נתנה זכויות בנייה נוספות בנכס, אישורי הקלות שונים לבנייה שלא מאושרת לפי התוכנית המקורית כמו הוספת מעלית או מרפסת, או היתר לשימוש חורג. למעט מקרים ספציפיים שבהם בעל הנכס יהיה פטור מתשלום המס הזה, שווי המס שהוא צריך לשלם עומד על 50% מהעלייה בשווי הנכס, והמס הזה משולם כשהנכס נמכר אפילו שהוא מחושב כבר עם אישור התוכנית.
הסוג השלישי של מיסי נדל"ן שנדבר עליו הוא מס שבח – את המס הזה בעל הנכס צריך לשלם על העלייה בשווי הנכס מהיום שהוא קנה אותו בעצמו עד ליום המכירה. בדרך כלל מדובר בשווי של 25% מסך העלייה בשווי, ויש מקרים שבהם מדובר בסכומים גבוהים מאוד העלולים לפגוע בכדאיות המכירה של הנכס. אם יש אפשרות לחשב על נכס את הפחת שלו, אז הפחת רלוונטי גם למס השבח, לצד הוצאות הקשורות לנכס המפחיתות את תשלום מס השבח. יש כמה תנאים המאפשרים פטור ממס שבח (עד לתקרה מסוימת), למשל אדם שיש בבעלותו דירה בירושה ומוכר דירה אחרת או מכירת דירה שהמוכר החזיק בה לפחות 18 חודשים. התנאים האלו עלולים להשתנות בכל עת ולכן מומלץ מאוד להתייעץ עם בעל מקצוע אם אתם ניצבים לפני החלטה התלויה בגובה המס. מס שבח תקף גם במכירה של מגרש או קרקע, והחישוב נעשה לפי הייעוד של השטח, אם קיים עליו מבנה שאפשר או צריך להרוס ולשערך את שווי הקרקע לפי שווי הקרקעות והנכסים מסביב.
השקעה בנדל"ן והכנסת רווחים ממנו (בדרך כלל באמצעות השכרתו) מחויבת בתשלום מס הכנסה נדל"ן. מבחינת המדינה זוהי הכנסה לכל דבר, ולפי המקרה הספציפי היא גובה מס הכנסה באחד מכמה מסלולים:
המסלול המשתלם ביותר למי שמחזיק בדירות רבות להשכרה ומקבל מהן שכר דירה בסכום גבוה. במסלול הזה המדינה גובה 10% מסך כל דמי השכירות ומכל הדירות שברשות המשכיר מבלי לנכות את ההוצאות של השכרת הדירה. בחירה במסלול אחר (כמו מסלול הפטור עד התקרה הקבועה בחוק, שנפרט עליו מייד) תגרום למשכיר לשלם מס הכנסה גבוה יותר, ולכן זוהי בחירה של משכירים רבים בעלי נכסים מרובים להשכרה.
החוק בישראל מציין (נכון לשנת 2023) שהכנסת שכר דירה הקטנה מ-5,471 ש"ח בחודש תהיה פטורה ממס הכנסה, והכנסה מהסכום הזה ועד 10,942 ש"ח בחודש תקבל פטור חלקי מהמס. גם במקרה הזה אין אפשרות לנכות מהמס את ההוצאות הכרוכות בהשכרת הדירה ובתחזוקה שלה. זוהי האופציה המשתלמת ביותר למי שיש לו הכנסות נמוכות יחסית מהשכרת הנכס.
מסלול שבו המשכיר משלם מס לפי מדרגות מס שולי – זהו מסלול הנבחר בדרך כלל על ידי משכירים העובדים בעבודות אחרות כשכירים, וההכנסה משכר הדירה היא לא ההכנסה היחידה שלהם. במסלול הזה יש אפשרות לנכות מהמס את ההוצאות על הנכס כמו תחזוקה, פחת וגם ריבית משכנתא.
מס נדל"ן חל גם על נכסים מניבים שאינם דירות מגורים – בנייני עסקים, תעשייה ומסחר, וגם דירות המושכרות לצורכי עסקים. אדם המחזיק בנכס מניב נדרש לשלם עליו מס רכישה במועד הרכישה בגובה 6% משוויו, בלי מדרגות מס. מס השבח רלוונטי גם כאן ועומד על 25% מהעלייה בשווי הנכס. מס ההכנסה על שכר הדירה המתקבל מנכסים כאלו תמיד משולם לפי המסלול המלא, כלומר לפי מדרגות המס השולי, ויש למשכירים אפשרות לנכות מהמס הוצאות על הנכס ועל תחזוקתו.
התנאים שונים קצת אם חברה היא זו המחזיקה בנכס מניב: מס רכישה זהה (6%), פטור ממס שבח אך תשלום מס דיבידנד כיוון שמכירת נכס כזה נחשבת פעילות עסקית, ותשלום מס חברות במקום מס הכנסה על שכר הדירה, הנתון לניכויים בדמות הוצאות על החזקת הנכס. עוסק מורשה וחברה בע"מ חייבים לגבות מע"מ על שכר הדירה.
מכירה וקנייה של דירות ונכסים מניבים מגיעות עם כמה סוגים של מיסים שהקונה או המוכר צריכים לשלם לגורמים השונים כמו הרשות המקומית, רשויות המיסים ועוד. בין שאתם קונה שצריך לשלם מס רכישה או מוכר המתלבט אם מס השבח פוגע בכדאיות העסקה, כדאי לכם להכיר היטב את כל המונחים הרלוונטיים כדי לוודא שאתם יודעים מראש לאילו הוצאות אתם צריכים לצפות, ולהבין היטב מה החוק דורש מכם כדי להימנע ממצבים לא נעימים ומעיכוב או ביטול עסקאות.
*האמור לא מהווה יעוץ או תחליף ליעוץ ויש לבחון כל מקרה לגופו
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
