מהו מס רכישה?
תשלום מס רכישה שאותו משלמים על רכישת קרקעות או נכסים במדינת ישראל לפי חוק מיסוי מקרקעין או מס הנגבה בעסקת מכר של נכס נדל"ן. את ביצוע תשלום מס רכישה נצטרך לבצע גם אם קיבלנו הקלות מסוימות על התשלום או אם יש מדרגות שונות בשיעורי תשלום המס, ובעיקר אם מדובר בדירת מגורים. חוק מיסוי המקרקעין מגדיר דירת מגורים לצורכי תשלום מס רכישה כדירה אשר משמשת או מיועדת לשמש למגורים, משמע דירה שתהליך בנייתה הסתיים לגמרי. מה שקורה בעצם בזמן שבו אנו רוכשים נכס נדל"ן, בין אם מדובר בדירת מגורים ,קרקע לבנייה, מגרש או נכס לעסק, אנו קונים זכות במקרקעין וזכות באיגוד מקרקעין בישראל, ועל כך יש לשלם תשלום מס רכישה אשר מחושב בצורה ספציפית פר כל רכישה, כאשר יש פרמטרים שונים בעלי משקל שונה שאותם מצרפים יחדיו, והם אלו שיקבעו בסוף את שיעור המס אותו יש לשלם. אחד הפרמטרים החשובים ביותר אותו שוקלים בעת חישוב מס הרכישה הוא שווי העסקה של מכירת הדירה או הנכס, ולאחריו מתייחסים למדרגות מס הרכישה אשר מתעדכנות אחת לכל שנה לפי החוק. בפועל, השפעת מדרגות מס הרכישה על תשלום מס הרכישה עובדות בצורה כזו ככל שסכום עסקת מכירת נכס הנדל"ן גבוה יותר, כך גם שיעור המס שאותו עלינו לשלם על הרכישה יהיה גבוה בהתאם. חישוב מס הרכישה הוא גורם מכריע בביצוע עסקאות נדל"ן ורצוי מאוד לבצע את חישוב מס הרכישה לפני ביצוע העסקה עצמה, כדי לחשב את העלות המלאה של עסקת הנדל"ן שאותה רוצים לבצע. בצורה זו אפשר יהיה לבחון את הקלות המס שיכולות להיות מוענקות לכם, כולל אפילו פטור ממס רכישה.
מס רכישה לדירה ראשונה
כאשר מדובר בדירה הראשונה שאותה רכש תא משפחתי, שיעור התשלום מס רכישה יעמוד על 0% – משמע יהיה לרוכשים דירה ראשונה פטור ממס הרכישה, וזאת אם סכום הרכישה לא יעבור את תקרת מדרגת המס הראשונה העומדת על 1,909,155 מיליון שקל. מעל לסכום זה ועד לסכום של 2,276,360 מיליון שקל, מדרגת המס תגיע ל-3.5% מסך סכום הרכישה. מדרגת מס הרכישה השלישית מגיעה ל-5%, כאשר שווי העסקה עובר את סכום המדרגה השנייה ועד לסכום של 5,872,725 מיליון שקל. מדרגת מס הרכישה הבאה מגיעה ל-8%, כאשר שווי עסקת המכירה הוא בין 5,872,725 מיליון שקל ועד ל-19,575,755 מיליון שקלים. כאשר מגיעים לשווי עסקות מעל לסכום זה, מדרגת מס הרכישה עומדת על 10%. חשוב לציין כי רשות המיסים מחשיבה את כל המשפחה של מי שרוכש את הדירה כ"רוכש דירה", זאת אומרת בני זוג ואפילו ילדים מתחת לגיל 18. גם בני זוג ידועים בציבור יחשבו לתא משפחתי כאשר אחד מבני הזוג ירכוש דירה. אבל כאשר מדובר בדירה שנרכשה על ידי אחד מבני הזוג, לפני שהיו נשואים או ידועים בציבור, ונרכשת דירה נוספת על ידי בני הזוג, לא תישלל הזכות לפטור ממס רכישה מבן הזוג אשר לא רכש דירה בעברו, לפני הנישואים, במקרה שהרכישה לא עוברת את התקרה של מדרגת המס.
מס רכישה לדירה שנייה
כאשר מדובר ברכישת דירה שנייה ומעלה, שאיננה הדירה היחידה של הרוכש או של התא המשפחתי שלו, יעלו שיעורי מס הרכישה. מדרגת המס הראשונה על רכישת דירה שנייה, נכון לשנת 2023, עומדת על 8%, כאשר מדובר בדירה שנרכשה עד לסכום של 5,872,725 מיליון שקל. מדרגת המס השנייה על דירות מעל המחיר של מדרגת המס הראשונה היא בשיעור של 10%. מדרגת מס הרכישה לדירה שנייה גבוהה מאוד וזאת עקב ניסיון של רשות המקרקעין לייצב ולאזן את מחירי הדירות בשוק הנדל"ן וגם כדי להקשות על מי שרוצה להשקיע בנדל"ן.
תשלום מס רכישה – באילו מקרים אפשר לקבל פטור או הקלה מתשלום?
כמובן שקיימות הקלות על תשלומי מס הרכישה וישנה גמישות לאוכלוסיות שונות, אשר מסיבות מסוימות לא יוכלו לשאת בנטל תשלום מס הרכישה, אך ברצונם לקנות נכס, קרקע או דירת מגורים לפי החוק. ישנם תנאים מסוימים להטבות אלה, כאשר ההטבות וההקלות על תשלום מס הרכישה משתנות מסיטואציה לסיטואציה. אלו הן קבוצות האוכלוסייה שלהן תינתן הקלה בתשלום מס הרכישה או אפילו פטור:
נכים
לפי תקנות המס, נכים או עיוורים זכאים לקבל הקלה בתשלום מס הרכישה אם הם קונים נכס למגורים ולא להשקעה. פטור ממס ניתן ברכישת דירה בסכום רכישה של עד 2,500,000 מיליון שקל, כאשר מדובר ברכישת דירה יחידה. כאשר סכום הנכס עולה על סכום זה, על יתרת שווי העסקה יהיה מס רכישה בשיעור חצי אחוז. כאשר מדובר ברכישת דירה שנייה או נוספת, תינתן לרוכשים הזכאים הנחה בתשלום מס רכישה בשווי של 0.5% משווי עסקת המכירה. ההטבות האלה ניתנות לבעלי אחוזי נכות שונים, בין אם מסיבה רפואית או אחרת שנקבעה בשל נסיבות אחרות.
בני משפחות שכולות
גם בני משפחות שכולות – אלמנות, הורים ויתומים עד גיל 40 של חיילים אשר נהרגו במסגרת פעילות צבאית –זכאים להקלות בתשלום מס הרכישה הזהות להטבות שאותן מקבלים נכים במדינת ישראל. זכאות זו ניתנת אך ורק פעמיים ואך ורק בתנאי שהדירה מיועדת למגורים של הזכאים.
נפגעי פעולות איבה
גם נפגעי פעולות איבה, כמו בני משפחות שכולות ונכים, זכאים להטבה משמעותית של פטור מתשלום מס הרכישה. הזכאים להטבה הם שאיריו של נפגע פעולת האיבה או הנפגע עצמו לפי החוק, כאשר גם במקרה זה הזכאות ניתנת רק פעמיים.
עולים חדשים או תושבים חוזרים
עולים חדשים או תושבים חוזרים אשר יש להם תעודת עולה חדש, אשרה או רישיון להתיישבות ארעית מסוג א'1, זכאים להקלה על תשלום מס הרכישה. הטבה זו עומדת על סך 0.5% עד לתקרה של 1,842,155 מיליון שקלים, כאשר אם הסכום יעלה על תקרה זו שיעור המס יעמוד על 5%. הקלות אלו יהיו בתוקף למשך שבע שנים מיום העלייה של העולה לארץ. כמו כן ההקלה על שיעור מס הרכישה ניתנת לא רק לדירה לצורך מגורים אלא גם לרכישת בית עסק או קרקע לבניית עסק, אך חשוב לציין כי ההטבה ניתנת רק פעם אחת.
פטור במקרה של פינוי בינוי
מקרה של רכישת דירת מגורים אשר נמצאת בתחום שעובר פינוי בינוי הוא מקרה חריג, ולכן רכישת הדירה תהיה פטורה ממס רכישה.
תשלום מס רכישה על נכס מסחרי
כאשר מדובר בנכס אשר נרכש למטרה שאיננה מגורים אלא לעסקים – נכסים כגון חנויות, משרדים, מבני תעשייה או אולמות תצוגה – תקנות מס הרכישה משתנות לפי חוק המקרקעין. במקרים כאלו מס הרכישה יעמוד על סכום קבוע של 6% משווי העסקה. ישנה הקלה בחוק אשר מאפשרת קבלת החזר של 1% משווי העסקה אם מתקיימים תנאים מסוימים. תנאים אלו מגדירים כי כאשר לא בוצע שימוש במס לניכוי הוצאה מוכרת במס הכנסה או אם אפשר לבנות על הנכס דירה אחת לפחות שתשמש למטרת מגורים והתקבל היתר בנייה במסגרת זמן של שנתיים מיום רכישת הנכס.
תשלום מס רכישה בקבוצות רכישה
גם קבוצות רכישה מחויבות במס רכישה לפי מדרגות מס הרכישה מאחר ותקנות של חוק מיסוי המקרקעין קובעות כי רכישת נכס במסגרת קבוצת רכישה מקבילה לרכישת נכס בנוי ומוכן למגורים. תקנות אלו נקבעו על פי תיקון 69 (תשע"א 2011) למיסוי מקרקעין שתקף גם היום.
תשלום מס רכישה ברכישת קרקע
מס הרכישה על רכישת קרקע יעמוד תמיד על 6% מסך כל סכום הרכישה. כאשר מדובר בקרקע הכוונה היא לקרקע או לזכויות במקרקעין אשר אינן מוגדרות כדירה למגורים. אם מדובר בקרקע אשר נרכשה כאשר יש עליה תוכנית בנייה בתוקף אשר מאפשרת בנייה של דירת מגורים אחת לפחות במסגרת של עד שנתיים מיום ברכישה, מס הרכישה יעמוד על 5% בלבד והרוכש יקבל החזר של 1% ממס הרכישה שאותו שילם. את החזר זה אפשר לקבל לאחר בקשה לתיקון שומה מול מיסוי המקרקעין במילוי הטופס הרלוונטי ובצירוף המסמכים הנדרשים.
תוך כמה זמן נדרשים לשלם מס רכישה?
את מס הרכישה תידרשו לשלם במסגרת זמן של עד 60 ימים מיום הרכישה. את יום הרכישה מגדירים לפי היום שבו מבצעים את עסקת הרכישה, כאשר לפי חוק מיסוי המקרקעין יום הרכישה הוא היום שבו מתבצעת ההתקשרות בין המוכר לרוכש ובו חותמים על הסכם המכירה. מסמכים נוספים אשר יכולים להיות בתוקף לצורך הגדרת "יום הרכישה", לפני מועד חתימת החוזה, הם חתימה על מסמך של זיכרון דברים או חתימה על ייפוי כוח. גם יום התשלום של המקדמה הראשונה יכול להיחשב כ"יום הרכישה".
בנוסף, על פי הכללים המפורטים בסעיף 51 לחוק חובת תשלום מס רכישה, קיימת הוראה המאפשרת עיכוב תשלום שובר מס רכישה. עיכוב יכול להתקיים כאשר אחד משלושת התנאים הבאים מתקיימים: הקונה משלם מעל מחצית מעלות הדירה (או 40% כאשר מדובר במס שבח), הרוכש יקבל שליטה בדירה או עד שניתנת לרוכש את היכולת החוקית להירשם – קרי: ייפוי כוח.
איך מתבצע התשלום?
את תשלום מס הרכישה תוכלו לבצע בכל משרד מיסוי מקרקעין באזור שבו רכשתם את הזכות למקרקעין או את הנכס. אפשר לעשות זאת בעזרת שובר תשלום שומה אשר עליכם להדפיס בבנק הדואר באמצעות ברקוד מיוחד, או שתוכלו לשלם את מס הרכישה בבנק שלכם כאשר את שובר השומה תקבלו בדואר או במשרד מיסוי המקרקעין. כיום, ניתן לקבל את שובר תשלום מס רכישה באינטרנט באמצעות עורך דין, באמצעות מערכת המייצגים של רשות מיסוי מקרקעין ובכך לבצע תשלום מס רכישה באינטרנט באמצעות בכרטיס אשראי או בהעברה בנקאית בדרך פשוטה וקלה.
אילו טפסים צריך להגיש?
כאשר אנו מגישים דיווח מס רכישה יש להגיש טפסים אשר מעידים על אופי העסקה. לרוב מדובר בטופס אחד, אך ישנם מקרים מסוימים שבהם יש להגיש טפסים נוספים כמפורט:
- טופס 7000 – ברכישה ראשונה יש להגיש את טופס 7000 ובו מצהירים על מכירה ורכישת דירה אשר לא כוללת זכויות בנייה קיימות ולכן יש בקשה לפטור.
- טופס 7000 א' – אותו יש להגיש כדי להצהיר על רכישת זכות במקרקעין או באיגוד מקרקעין וזו תהיה הצהרה משלימה להצהרה הראשית.
- טופס 7000 ב' – את טופס זה יגישו מי שמבקש פטור ממס הרכישה לשומת מס הכנסה לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין.
- טופס 7002 – טופס זה חייב להיות מוגש עד 30 ימים מיום רכישת הדירה למשרד מיסוי מקרקעין האזורי שבו נמצאת הדירה, כדי להצהיר על מכירה ועל רכישת זכות במקרקעין שלא נכללת בטפסים הקודמים.
באילו מקרים אפשר לבקש דחיית תשלום?
אפשר לבקש דחיית תשלום בהימצאות סיבה ראויה ממנהל מיסי המקרקעין. מנהל מיסי המקרקעין יכול לתת דחייה לתשלום מס הרכישה בהתאם לשיקול דעתו. כדי לעשות זאת ולדחות את תשלום מס הרכישה, יש להגיש למיסוי המקרקעין סיבה ראויה לדחיית התשלום ואסמכתאות אשר יכולות להעיד עליה, אם וישנן. הדחייה אשר ניתנת לרוב על ידי מיסוי המקרקעין היא פריסה לתשלומים באשראי או בצ'קים דחויים. לרוב ניתנים עד 6 תשלומים לתשלום מס הרכישה כאשר בעבור תקופת הדחייה תצטרכו לשלם הפרשי הצמדה למדד וריבית לפי החוק. אישור מס הרכישה לצורך רישום העברת הזכויות בנכס טאבו על הנכס יינתן רק לאחר תשלום מלא של סכום מס הרכישה. חשוב לציין כי כאשר קיים איחור בתשלום מס הרכישה מעבר ל-60 הימים הניתנים לתשלומו, הוא יגרור תשלומי קנס, הצמדה, וריבית של 4%.
היתרונות של תשלום מס רכישה באינטרנט
תשלום מס רכישה באינטרנט מתגלה כאפשרות יעילה וידידותית ביותר שמציעה יתרונות רבים לבעלי נכסים. בשיטה זו, בעלי הנכסים נהנים מנוחות של ביצוע התשלומים מהנוחות של הבית ומבטל את הצורך לבקר פיזית בבנק או בדואר מה שיכול להיות יתרון במיוחד בעונת שיא המס או עבור אלה המתגוררים באזורים מרוחקים. עסקאות מקוונות מעובדות בדרך כלל במהירות, מה שמבטיח שהתשלום יוגש בזמן וימנע מכם תשלום עמלות איחור פוטנציאליות. יתר על כן, כאשר מתבצע תשלום מס רכישה באינטרנט, המערכת התשלומים המקוונת מספקת קבלה דיגיטלית מידית עבור העסקה אותה ניתן לשמור לתיעוד ולהשתמש כהוכחת תשלום אם אי פעם יהיה צורך בכך.
לסיכום
לתשלום מס הרכישה יש תקנות רבות ושונות בחוק, כאשר אופי החישוב של סכום מס הרכישה שאותו תצטרכו לשלם בעת רכישה של דירה ראשונה למגורים, דירה שנייה, קרקע או מגרש לעסק ועוד ישתנה לפי מגוון פרמטרים ובעיקר לפי שווי העסקה. גם את שווי העסקה בפועל יש לחשב בדרך מסוימת והיא משתנה לפי תוכניות בנייה רלוונטיות או היות הנכס נכס מוגמר המיועד למגורים ועוד. יש לחשב את תשלום מס הרכישה לפי מדרגות המס הרלוונטיות לעסקה המבוצעת ולזכור כי מס הרכישה חל גם על התא המשפחתי של הרוכש, וישנן הקלות והטבות גם בעת תשלום מס הרכישה לאוכלוסיות מסוימות. לפני שאתם ממהרים לבצע עסקת רכישה של נכס או קרקע מסוימת, בדקו היטב את כל הפרטים וקראו עוד באתר שלנו על הפרמטרים שאולי יוכלו להועיל ולזכות אתכם בהטבה בתשלום מס הרכישה או אפילו בפטור ממס הרכישה, וכמובן שיהיה בהצלחה.
מאמר זה אינו מהווה יעוץ מקצועי או תחליף לייעוץ מקצועי. הקריאה במאמר הינה לשיקול דעתו הבלעדי של הקורא. בכל מקרה של ספק, יש על הקורא להתייעץ עם גורם מקצועי ומוסמך.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
