בענף הזהירו שאין מנוס מהורדת התמורות לדיירים וכי יבוא הרגע שבו הם יצטרכו לוותר על רווח אישי לטובת מימוש הפרויקטים – כעת עיריית בת ים הראשונה לאמץ מדיניות שתגביל את תמורות של 1,600 בעלי דירות במתחם
עיריית בת ים מקדמת מדיניות של הפחתה דרמטית בתמורות באזור המבואה הצפונית בעיר לשיעור של עד 6 מ"ר – מחצית מהתמורה המקסימלית ברחבי העיר, וזאת על רקע הצפיפות הגבוהה במתחם והרצון בהגדלת הוודאות במימוש הפרויקטים בו. מהנדס העיר, ישי ולנסי, כותב בחוות דעתו לחברי הוועדה המקומית כי "על מנת למתן את הצפיפות תוך שמירה על קנה מידה עירוני הגיוני, ומצד שני לשמור על כלכליות הפרויקטים יש להקטין את נפחי הבנייה, בין היתר ע"י קביעת התמורות בתחשיב תקן 21 כך שיהיו 0-6 מ"ר". הוועדה המקומית צפויה לקיים מחר (ג') דיון עקרוני במדיניות.
כבר לפני כשנה וחצי אמר ולנסי בכינוס שולחן עגול יוזמת "מגדילים" כי: "לאורך השנים יוזמות ההתחדשות בעיר קודמו מתוך רצון לשפר את איכות חיי התושבים אבל לא ניתנה ראייה כוללת של המיזמים, והמחיר הוא אובדן שליטה על המרחב בכל הנוגע לתשתיות תחבורה, מוסדות ציבור, ותשתיות הנדסיות". בהמשך, הוועדה המקומית בת ים אכן אימצה מדיניות המגבילה את התמורות בפרויקטים של פינוי בינוי ל-12 מ"ר לכל היותר, וזאת לטענתה במטרה לשפר את סיכויי ההיתכנות של מיזמי התחדשות.
במקביל נשמעו לא מעט הצהרות בשנה החולפת מצד מקבלי ההחלטות, עורכי דין ויזמים, שהזהירו כי התמורות לבעלי הדירות ילכו ויפחתו, הצהרות שהגיעו לשיאן לפני כשבועיים בכנס הנדל"ן השנתי של "מגדילים" שם אמרה רכזת שיכון והתחדשות עירונית באגף התקציבים במשרד האוצר, תמר צ'ין, כי אי אפשר להמשיך לאשר תוכניות התחדשות עירונית בכלכליות גבולית וכי "תוכנית על הנייר שאין לה יכולת מימוש – משקרת". עוד היא הזהירה כי: "דיירים בהתחדשות עירונית גם צריכים להיות שותפים לסיכון".
כעת בת ים היא הראשונה בדרך ליישם בפועל את "השותפות בנטל הכלכלי" גם על בעלי הדירות, שבמילים אחרות יצטרכו לוותר על כחצי מהרווח הפרטי, לטובת היתכנות כלכלית לפרויקטים.
התכנית לעדכון התמורות שעולה לדיון מתייחסת לאזור המבואה הצפונית בעיר, שבה מקודמת תכנית ענק להתחדשות המציעה פינוי של כ-1,600 יח"ד קיימות בבנייה שיכונית ותיקה ובמצב רעוע וכן, בבניינים שהוכרזו כמסוכנים, זאת לטובת כ-4,600 יח"ד חדשות.
המדיניות החדשה מציעה תמורה של עד 6 מ"ר בפרויקטים במתחם. ולנסי כותב בחוות דעתו לחברי הוועדה כי "מדיניות התמורות ליחידות הדיור שנקבעה מתחייבת על רקע העובדה שבת־ים היא אחת הערים הצפופות בישראל, והפיתוח המקודם יגביר את הצפיפות אף יותר, ונדרשת שמירה על תוספת מינימלית ככל האפשר. הגדלת שטחי המגורים מעבר לנדרש עלולה להביא לבניינים צפופים וחסרי אווריריות, הפוגעים בפרטיות הדיירים ובאיכות האדריכלית".
בהתייחסו למבואה הצפונית, כותב ולנסי כי מדובר באחד האזורים הצפופים בעיר, עם צפיפות נכנסת ממוצעת של מעל 20 יח"ד לדונם ובמצב היוצא כ-70 יח"ד לדונם. "התכנית כוללת מבנים גבוהים מאוד, עד כ- 60 קומות. על מנת למתן את הצפיפות תוך שמירה על קנה מידה עירוני הגיוני, ומצד שני לשמור על כלכליות הפרויקטים יש להקטין את נפחי הבנייה, בין היתר ע"י קביעת התמורות בתחשיב תקן 21 כך שיהיו 0-6 מ"ר. בהינתן מאפיינים אלה, כל הגדלה נוספת של היקף התמורות צפויה להתבטא באופן ישיר בהגדלת נפחי הבינוי לגובה ולתכסית, באופן שעלול להביא לפגיעה ממשית באיכות המרחב הציבורי וברמת השירותים העירוניים", נכתב.
ולנסי מוסיף כי הגבלת התמורות תגדיל את סיכויי מימוש הפרויקטים: "לאור חשיבות המתחם, והרצון לראות את מימוש התכנית בהקדם, יש צורך בהגדלת הוודאות הן עבור התושבים, והן עבור היזמים המבצעים לכך שהפרויקטים הינם ברי מימוש. קביעת התמורות לכדי 0-6 מ"ר תוכל להבטיח את שיפור הסיכויים להתממשות ההתחדשות העירונית במהירות בכמה שיותר נכסים במרחב המבואה הצפונית ובכך שהנכסים החדשים יעמדו באמות המידה הראויות, בפרט לעניין המיגון, הבטיחות ואיכות התכנון הנדרשים".
המהנדס מבהיר כי התמורות אינן "מופחתות" אלא משתנות בהתאם למציאות הכלכלית, התכנונית ורגולטורית בעיר בת-ים בפרט ובמדינת ישראל בכלל. "בעלי הנכסים יזכו לדירה חדשה, שתכלול מרחב מוגן, חניה, מרפסת, פתרונות תחזוקה, מעלית, מערכות חדישות ועוד – לצד מרחב עירוני איכותי ומתפקד. קביעת היקף התמורות המחושבות בתקן 21 אינה מהווה פגיעה בזכויות מוקנות, אלא חלק מהפעלת שיקול הדעת התכנוני של הוועדה המקומית, הנגזר ממאפייני המקום, מגבלות הקיבולת העירונית והתפיסה התכנונית הכוללת של העיר בת -ים. המדיניות מבוססת על שיקולים מקצועיים רחבים, ובהם שיקולי תכנון, כלכלה עירונית, תשתיות ואיכות חיים, והיא נעשית באופן מדוד ומדורג בהתאם לאופי המתחמים השונים בעיר".
נכון לשנה החולפת, יש בבת ים 54,000 יח"ד, כאשר תמ"א 38 ותב"עות מאושרות להתחדשות מתחמית מוסיפות עוד 30,000 יח"ד. תכנית ההתחדשות העירונית שמקודמת כיום מאפשרת 13,000 יח"ד במסלול בנייני, 14,600 יח"ד בהתחדשות מתחמים ו-29,300 יח"ד בהתחדשות מתחמית. במימוש מלא, הפוטנציאל של התכנית הוא 140,000 יח"ד בסך הכל (קיימות לצד התחדשות), אך בעירייה מעריכים כי עד 2050 העיר תגיע ל-110,000 יח"ד.
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
מכירים מישהו שצריך לקרוא את הפוסט? שתפו אותו. ?
