עיריית בת ים נדרשה לנמק את הגבלת התמורות ל- 12 מ"ר

הגבלת התמורות בפרויקטים של פינוי בינוי משחררת את היזם מהצורך בהגדלת זכויות בנייה לצורך מימון תמורות ומאפשרת גמישות אדריכלית גבוהה יותר וחלוקת פנים פונקציונלית ואיכותית יותר עבור הדיירים. כך כותב מהנדס העיר בת ים, ישי ולנסי, לחברי הוועדה המקומית, שיקיימו השבוע דיון במדיניות העירונית המגבילה את התמורות המחושבות בתקן 21 ל-12 מ"ר: "אימוץ המדיניות הוא מהלך הכרחי לשמירה על מרחב עירוני מתפקד".

לפני כחצי שנה אישרה הוועדה המקומית מדיניות חדשה, שלפיה התמורה המרבית שתינתן לדיירים בפרויקטים של פינוי בינוי בעיר תוגבל לעד 12 מ"ר לדירה קיימת. על החלטה זו הוגש ערר מטעם בעל דירה בעיר, שטען בין השאר לחוסר שקיפות מצד הוועדה, דבר שבא לידי ביטוי בהכנסת הנושא מחוץ לסדר היום ולחוסר נימוק מספק של ההחלטה. ועדת הערר קבעה כי אין בסמכותה לדון בנושא, אך המליצה להעלות את הנושא לדיון מחדש, שבמהלכו יוצגו בהרחבה נימוקי המדיניות.

כעת עולה לדיון מסמך הכולל את הנימוקים למדיניות התמורות. במסמך נכתב כי נוכח היקף הבנייה בפרויקטים של התחדשות עירונית, שבמסגרתם מקודמת תוספת של כ־30 אלף יחידות דיור, ומכיוון שלעיר בת־ים אין עתודות קרקע נוספות, עלה הצורך במדיניות תמורות. עוד נכתב כי יעד העירוני המרכזי, הוא השגת איזון תכנוני מיטבי: מתן מענה לבטיחות המבנים, תוך תוספת יחידות דיור  מבוקרת על מנת לשמור על איכות החיים בעיר ולאפשר מקסימום התחדשות בעיר. המטרה במדיניות, נכתב, היא להבטיח שהפרויקט החדש ישתלב במערך התשתיות העירוני מבלי לייצר עומס שיפגע באיכות החיים של התושבים.

המהנדס ישי ולנסי כותב כי אור נתוני הצפיפות הנכנסת הגבוהים בעיר, יש צורך במדיניות תמורות ברורה. עוד נכתב כי המדיניות הנוכחית מגבילה את התמורות בחישוב תקן 21 לטווח של 0-12 מ"ר. צמצום התמורות, מציין ולנסי, הוא אחד המפתחות המרכזיים להשגת האיזון הנדרש: ככל ששטח דירות התמורה קטן יותר, קטן הצורך של היזם בתוספת יח"ד למכירה כדי להגיע לרווחיות, ובכך נמנעת הגדלה בלתי מבוקרת של כמות הדירות הסופית במגרש וההיתכנות הכלכלית של הפרויקט משתפרת.

"מבחינת היזם, כל מ"ר שניתן לדייר הוותיק הוא שטח שעלויות בנייתו גבוהות אך הוא אינו מניב הכנסה. מבחינה זו, לצמצום התמורות ישנם שני יתרונות עיקריים: צמצום נפחי הבנייה ואיכות התכנון", נכתב.  לדברי מהנדס העיר, הפחתת כמות הדירות למכירה מאפשרת לתכנן מגדלים בעלי מסה פרופורציונלית יותר, המפחיתה בנייה של מגדלים מסיביים שחוסמים מסדרונות אוויר ואור שמש. עוד נכתב כי תכנון שאינו כבול לצורך של הגדלת זכויות בנייה רק לצורך מימון תמורות, מאפשר גמישות אדריכלית גבוהה יותר וחלוקת פנים פונקציונלית ואיכותית יותר עבור הדיירים.

"בעוד שתוספת של מספר יחידות דיור בבניין אחד עשויה להיראות זניחה, הרי שבבת ים מקודמים עשרות פרויקטים במקביל. תוספת שטח של 12 מ"ר לכל דייר בכלל הפרויקטים בעיר מתורגמת למאות יחידות דיור נוספות במצטבר. כמות יחידות דיור גבוהה כזו יוצרת עומס קריטי על מערכות התחבורה, על מוסדות החינוך ועל השטחים הירוקים, שאינם יכולים להתרחב בהתאמה במרחב הבנוי הקיים של בת ים. ריסון התמורות הוא אחת הדרכים לייצר תכנון מאוזן המאפשר לעיר להמשיך לתפקד באופן יעיל ולספק מענה ושירות ראויים לתושביה", נכתב במסמך המדיניות.

עוד נכתב כי  עיריית בת ים רואה בצמצום התמורות מהלך אחראי שנועד להגן על עתיד העיר ואיכות החיים בה ולשפר את ההיתכנות הכלכלית למיזמי התחדשות עירונית. "המטרה אינה מניעת רווח מהדיירים, אלא שיפור הסיכויים להתממשות ההתחדשות העירונית בכמה שיותר נכסים במרחב, ובכך שהנכסים החדשים יעמדו באמות המידה הראויות, בפרט לעניין המיגון, הבטיחות ואיכות התכנון הנדרשים. אימוץ מדיניות התמורות לפי 0-12 מ"ר הוא מהלך הכרחי לשמירה על מרחב עירוני מתפקד", סיכם ולנסי את המדיניות.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן