צו מניעה לבנייה על גג מחשש לפגיעה בתמ"א 38

בכירים בענף הנדל"ן מגיבים לירידה בהתחלות הבנייה

בעקבות דיווח הלמ"ס על ירידה של 13% בהיקפי הבנייה ברבעון האחרון וירידה של 17.2% בהתחלות הבנייה בשנה אחרונה לעומת אשתקד, מתייחסים בכירים בענף לסיבות ולהשלכות

כרמלה קופר 19.12.2018

בעקבות דו"ח התחלות בנייה וגמר בנייה, שפרסמה היום הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה), ממנו עולה עולה כי  בחודשים אוקטובר 2017-ספטמבר 2018 חלה ירידה של 17.2% בהתחלות בנייה, בהשוואה ל-12 החודשים הקודמים והיקפי הבנייה ברבעון האחרון ירדו ב-13%, בכירים בענף מגיבים לנתונים. בתוך כך, חלה עלייה של 9% בהתחלות בנייה בפרויקטים להתחדשות עירונית, ירידה של כ-23.3% בתמ"א 38/2 ועלייה של כ-12.1% בתוספות בנייה לבניין קיימים, רובן בתמ"א 38.

יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים בתל אביב יפו בת ים אומר כי: "נתוני הלמ"ס המתפרסמים היום על ירידה של 17.2% בהתחלות בניה בתקופה שבין אוקטובר 2017 לספטמבר 2018 מדאיגים מאוד אך לצערי לא מפתיעים. ירידה זו נובעת בעיקר מתוכנית מחיר למשתכן ומהמחסור בקרקעות לבניה בשוק החופשי שנוצרה בעקבותיה. התוכנית הביאה את השוק למצב קשה, כיוון שיזמים מתקשים להוציא לפועל פרויקטים חדשים ומחירי הדיור כמו גם קצב המכירות , מתנהלים בחוסר יציבות. על מנת להגדיל את כמות התחלות הבניה יש בראש ובראשונה, להוציא לשיווק קרקע לבניה בשוק החופשי ובכמויות גדולות על מנת לאפשר ליזמים לבנות בניה חדשה עבור כלל הציבור ולא רק עבור זכאי תוכניות ממשלה. רק במצב הזה נוכל לראות עליה בהתחלות בניה. דבר נוסף, זה קיצור משמעותי של הליכי הבירוקרטיה והסרבול בוועדות התכנון והבניה ברשויות המקומיות- יש להגדיל את כוח האדם, שאמון על מתן אישורים והיתרים, לקצר הליכים סטטוטוריים ולתת לקבלנים להתחיל לבנות. ייעול וקיצור הליכי רישוי יוביל להאצה של התחדשות עירונית המהווה פתרון אמיתי ואפשרי להוספת אלפי יחידות דיור בעיקר במרכזי ערים. לשם כך המדינה גם צריכה להקצות ליזמים קרקעות משלימות ללא עלות ובהליך מזורז ולא מסורבל במקום להוציא כסף ומשאבים רבים לתכנית מחיר למשתכן שכשלה".

יהודה כתב בכנס ארגון הקבלנים ת"א יפו בת ים // צילום: מיכל מסינג
יהודה כתב בכנס ארגון הקבלנים ת"א יפו בת ים // צילום: מיכל מסינג

סמי מצלאוי, יו"ר חברת מצלאוי חלוצת הפינוי בינוי בישראל מציין כי "נכנסנו לצוואר בקבוק שיהיה לנו מאוד קשה לצאת ממנו. כבר לפני מספר שנים היו צריכים לחשוב על התקיעות בשוק ולהגדיל את היצע הדירות. לצערי, אם מישהו לא יתעורר אני צופה עתיד מר מאוד בענף. עתיד שבו הביקושים ימשיכו לגדול ובהתאם מחירי הדיור. הפתרון היחיד שאני מאמין שיכול לעזור זה לא עוד תכנית ממשלתית כמו מחיר למשתכן או מע"מ אפס, אלא רפורמה רחבה של התחדשות עירונית. אין זה פלא שלמרות הצניחה הגדולה בהתחלות הבנייה, 20% מהתחלות הבנייה שנרשמו הן בהתחדשות עירונית. זה העתיד שלנו ואין שום פתרון אחר שיכול לעזור. כל דבר שיקדם הליכי פינוי בינוי הוא חיובי. אולם עדיין לא ננקטים מספיק צעדים כדי לזרז את הליכי התכנון בפרויקטים כאלו".

סמי מצלוואי // צילום ארז עוזיר
סמי מצלוואי // צילום ארז עוזיר

חיים מאירוביץ', מנכ"ל ובעלים של חברת מאירוביץ'-גלנור: "כיזם נדל"ן אני יכול להעיד על כך שהביקוש לדירות נמצא בהתעוררות כבר חודשיים ויותר. מצד אחד זה נתון משמח עבורנו אך כאשר רואים את הנתונים על הירידה בהתחלות הבנייה נראה כי התוצאה עשויה להיות פער גדול אף יותר בין ההיצע לביקוש. הסיבה לצניחה הגדולה בהתחלות הבניה החודש ובחודשים שקדמו לו, נובעת מהבטחות האוצר על ירידה צפויה במחירי הדיור שגורמות לרוכשים להמתין "על הגדר" ולא לרכוש דירות. במקביל, המצב גורם לקבלנים להקפיא יציאה של פרויקטים חדשים, לא לגשת למכרזים ולא להתחיל בניה על קרקעות ברשותם. בנוסף, העובדה שהקרקעות המשווקות כיום על ידי מינהל התכנון ורשות מקרקעי ישראל הן כולן במסגרת תכנית המחיר למשתכן, יוצרת מצב שלא קיימות קרקעות המיועדות לבנייה עבור השוק החופשי. במצב הקיים, נראה כי על היזמים למצוא פתרונות אחרים כדוגמת פנייה לתחום ההתחדשות העירונית ובמקביל, לקוות שהמדינה תשחרר קרקעות לשוק החופשי ותתמוך בפרויקטים של התחדשות עירונית אשר יגדילו את היצע הדירות ויאזנו את מחירי הנדל"ן".

חיים מאירוביץ // אלון קירה
חיים מאירוביץ // צילום: אלון קירה

שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין אומרת כי: "הנתון המראה ירידה של 17% בהתחלות הבנייה מדאיג מאוד. זוהי התוצאה של הקיפאון בשוק, שמונע ומובל על ידי צעדי הממשלה כדרך להוריד את מחירי הדיור. התוצאה לצערי תהיה הפוכה – במקום גידול בהיצע שתאפשר ירידה של המחירים אנחנו רואים ירידה משמעותית בהתחלות הבנייה, שתוצאתה תהיה פגיעה בכל מי שזקוק לדירה חדשה – זוגות צעירים, משפרי דיור ועוד. הירידה בהיצע בהחלט עלולה להביא לעליית מחירים נוספת בשוק, אשר יחד עם עליית הריבית הצפויה תגדיל את הנטל הכלכלי של משקי הבית. אנו מגיעים לישורת האחרונה של הממשלה הנוכחית, והתוצאות האלה מעידות על הכישלון הגדול שלה בתחום הדיור. צעדי הממשלה הוציאו את המשקיעים מהשוק ודחפו חלק גדול ממבקשי הדיור לישיבה על הגדר, והתוצאה תהיה ירידה בהיצע ועליות מחירים".

שמאית המקרקעין והמשפטנית - נחמה בוגין // צילום: עמית ישראלי
שמאית המקרקעין והמשפטנית – נחמה בוגין // צילום: עמית ישראלי

ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, מדגיש: "לצערי הרב שוק הנדל"ן  נעצר לא רק בכמות העסקאות אלא גם בכמות התחלות הבניה. כלומר כאשר הלקוח  מקטין את רכישותיו בנדל"ן וקונה פחות דירות, הדבר משפיע במישרין על היזם והקבלן שבונה פחות דירות וכך פחות פרויקטים יוצאים לפועל. למעשה ירידה של 17% בהתחלות הבניה תוביל להתייקרות של 17% במכירת דירות כי בסוף הכול שאלה של היצע וביקוש וכאשר בונים פחות , המחירים יעלו חזרה כבר בשנה הקרובה.  המדינה צריכה לייצר, ומהר שטחים נוספים לבנייה ולכן הפתרון המיידי להגדלת התחלות הבניה טמון בזכויות הבניה הקיימות בתוך הערים עצמן בתהליכי התחדשות עירונית , לא רק במרכז אלא גם בפריפריה, במרכזי הערים היכן שאנשים רוצים באמת לגור".

ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית // יח"צ
ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית // יח"צ

שמאי ישראל יעקב, בעל חברת שמאות מקרקעין המלווה מטעם הבנקים פרויקטים בבנייה גם בתחום מחיר למשתכן, מציין כי אחת הסיבות לירידה בהתחלות הבנייה היא פרויקטים של מחיר למשתכן הנמצאים בצנרת התכנון ועדיין לא יצאו לבניה בפועל: "המדינה שיווקה קרקעות לעשרות אלפי יחידות דיור במסגרת הפרויקט אולם ברבות מהן התגלה כי הקרקע עדיין אינה בשלה לבנייה בפועל והתהליך מהזכייה במכרז ועד להוצאת ההיתר נמשך לעיתים שנתיים ויותר. בינתיים הזוכים בהגרלות יצאו מהשוק המשקיעים יצאו מהמשחק וכתוצאה מזה יש ירידה בביקושים לדירות בשוק החופשי וזה משפיע על קבלנים בקבלת ההחלטות לפני שהם יוצאים בפרויקט חדש. הסכנה היא שככל שירד היצע הדיור במידה והשוק יחזור למומנטום והרוכשים ירדו מהגדר אנחנו נראה גידול בביקושים שיפגוש היצע נמוך וייתכן ויביא לעליית מחירים מחודשת".  

שמאי מקרקעין ישראל יעקב // יחצ
שמאי מקרקעין ישראל יעקב // יחצ

שלום שי, מנכ"ל חברה דונה שזכתה במכרזים לבניית אלפי דירות במסגרת מחיר למשתכן, מסביר כי: "הירידה בהתחלות הבנייה נובעת גם מכך שיש מאות פרויקטים של מחיר למשתכן אשר תקועים עדיין בנבכי הבירוקרטיה. כך למשל, דונה זכתה לפני כשנתיים (!) במסגרת תוכנית למשתכן להקמת 2,100 דירות במודיעין, אך עדיין לא קיבלנו היתרי בנייה. בנוסף, אנחנו עדים לירידה בכדאיות הכלכלית של רכישת פרויקטים של מחיר למשתכן מהמנהל ולכן הרבה מכרזים נכשלים".

שלום שי בעלים ומנכל דונה // צילום: איתמר סיידא
שלום שי בעלים ומנכל דונה // צילום: איתמר סיידא

היזם יוסי אברהמי, מציין כי "בשלוש השנים האחרונות החלה בנייה של 51-55 אלף יח"ד מדי שנה. על פי נתוני הלמ"ס שהתפרסמו היום, קצב התחלות הבנייה עומד על כ-44 אלף יח"ד לשנת 2018, כלומר- לא נבנות מספיק יח"ד במדינת ישראל. המעורבות הממשלתית גרמה לקיפאון בענף ולמיתון חריף בצמיחה, והנתונים המתפרסמים כיום הם השלכה ישירה לפעולות הממשלתיות. הנתונים מלמדים כי עיקר הבעיה היא באזור הפריפריה, עם צניחה בהתחלות הבנייה במחוזות הצפוניים והדרומיים את השפעתם הקיפאון אנו צפויים לחוש בעוד כשנתיים- שלוש, כאשר נראה מחסור בהיצע הדירות באותם מקומות".

יוסי אברהמי // יחצ
יוסי אברהמי // יחצ

רועי פדלון, מבעלי קבוצת שפונדר – פדלון מציין: "לא צריך להיות כלכלן גדול על מנת להבין שיש ריבוי אוכלוסין טבעי במדינה ובסופו של דבר אנשים צריכים דירות.  הירידה הדרסטית בהתחלות הבניה רק מגדילה את הפערים בין ההיצע לביקושים ולא מטפלת במחירים. ההחלטה הגורפת של הרשויות לקדם אך ורק מכרזי מחיר למשתכן גרמה לכך שרוכשים פוטנציאליים רבים ימתינו על הגדר עד שהמדינה תתפכח וחלק מהיזמים ימתינו לחזרה למדיניות של  בנייה בשוק החופשי. בסופו של יום הרשויות יצטרכו לתת מענה למחסור העצום בדירות במשק. ברגע שזה יקרה היזמים והרוכשים ירדו מהגדר ותיווצר עליית מחירים נוספת".

רועי פדלון מבעלי קבוצת פדלון שפונדר // יחצ
רועי פדלון מבעלי קבוצת פדלון שפונדר // יחצ

ליאור ברדוגו, יזם ובעלי קבוצת ברדוגו, מסביר כי אם נעשה חישוב שנתי של התחלות הבנייה, אז הם יסתכמו בפחות מ-45 אלף יח"ד: "מדובר במספר מאוד נמוך ובכישלון אישי של שר האוצר כחלון. לא רק שהוא לא הצליח להעניק מפתחות לאלפי זוגות צעירים ומשפרי דיור, הוא גם יגרום לעליית מחירים בגלל שהחוסר בהיצע הדירות רק עולה ועולה. למעשה, השר דואג שהציבור ישב על הגדר וימתין, אבל הגדר היא גדר חשמלית שתביא לנזק בלתי הפיך בשוק הדיור, ולכן אני חושב שמי שלא מסוגל לדאוג למפתחות – צריך להחזיר אותם".

ליאור ברדוגו מנכל חברת קבוצת ברדוגו // צילום רונן פדידה
ליאור ברדוגו מנכל חברת קבוצת ברדוגו // צילום רונן פדידה

יגאל צ'ודנר, מנכ"ל ומייסד חברת נתיבי הקמה, המתמחה בניהול הליכי רישוי והליכים סטטוטוריים אומר כי:  "נתוני הלמ"ס המתפרסמים היום על ירידה דרמטית בהתחלות הבניה, מעידים על הקושי של המדינה להדביק את הפער בין היצע לביקוש ומכאן את היכולת להביא לירידת מחירי הדירות. אני מאמין כי אם נחכה שהממשלה תשפר או תשנה את הרגולציה והביורוקרטיה בכל הקשור להוצאת היתרי בניה, לא נחווה שינויים בשוק הנדל"ן מחירים או מכירות, בזמן הקרוב. מה שיכול להביא שינויי הוא התנהלות היזמים – על היזמים לקחת אחריות על קידום הפרויקטים שלהם. לאור היכרותם עם וועדות התכנון והתנהלותן הם צריכים להוביל פרויקט שקרוב בתכנון שלו ככל הניתן למה שמאפשרת תוכנית הבניין ומאפשרות ועדות התכנון ולתאם את הליכי התכנון כך שההליך יהיה מהיר יותר, מקצועי יותר ויוביל לקבלת היתרים ואישורים בזמן הקצר ביותר שניתן , זאת על מנת להוציא לפועל פרויקטים בקצב מהיר יותר. בנוסף, כפי שבכל פרויקט קיים אדריכל, קונסטרוקטור, מנהל פרויקט ועוד בעלי מקצוע, חייבים לפעול לכך שיהיה אחראי ומנהל לנושאי סטטוטוריקה ורישוי. כמובן שהמדינה לא חפה מאחריות, היא צריכה לעשות כל שביכולתה על מנת להביא לעלייה בקצב התחלות הבניה. עליה להכשיר בעלי מקצוע מוסמכים שיוכלו לנהל את הליכי הרישוי מטעם היזמים מול הרשויות דבר שיביא גם לייעול וזירוז ההליכים.  רבות כבר דובר על חסמי הבירוקרטיה, הגיע הזמן להקצות משאבים לנושא הרישוי, גם מצד הממשלה, גם מצד הרשויות וגם מצד היזמים, דבר שיאפשר להכפיל או לשלש או אף יותר מכך את כמות מתן היתרי הבנייה, התחלות הבנייה, יאפשר הורדת מחירי דירות ויקדם את פתרון מצוקת הדיור בישראל".

יגאל צודנר מנכל חברת נתיבי הקמה // צילום: אילן ספירא
יגאל צודנר מנכל חברת נתיבי הקמה // צילום: אילן ספירא
שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות