סקירה עדכנית של פרויקטי הפינוי בינוי בהרצליה – מה מתוכנן, באילו שלבים ומה התמורות לדיירים
פינוי בינוי בהרצליה תופס תאוצה משמעותית בשנת 2025, עם למעלה מ-40 פרויקטים בשלבי תכנון וביצוע שונים ברחבי העיר. באילו פרויקטים מדובר ומה מאפיין אותם? הינה תמונת מצב עדכנית לשנת 2025.
מתחמי פינוי בינוי מרכזיים בהרצליה
שיכון ויצמן
שיכון ויצמן מהווה את אחד ממתחמי הפינוי בינוי הגדולים והמשמעותיים ביותר בהרצליה, עם תוכנית בשטח של כ-80 דונם. במסגרת הפרויקט צפויים להיהרס 30 בניינים ישנים המכילים 576 יחידות דיור, ובמקומם ייבנו כ-15 בניינים חדשים עם 1,846 יחידות דיור. פינוי בינוי בשכונת ויצמן בהרצליה כולל גם הקמת פארק מרכזי, שדרה מסחרית ומוסדות חינוך חדשים לרווחת התושבים.
יד התשעה (שביב)
שכונת יד התשעה, הידועה גם כשביב, היא אחת השכונות הוותיקות בהרצליה עם מבנים ישנים הזקוקים לחידוש משמעותי. הפרויקט ידע עליות ומורדות לאורך השנים, כאשר ב-2019 בוטל ההסכם עם היזמים י.ח דמרי ו-NBS בשל התנגדות דיירים. כיום הפרויקט נמצא בשלב של התארגנות מחודשת, כאשר העירייה דורשת הסכמה של לפחות 40% מהדיירים כדי לקדם מחדש את התוכנית.
מתחם הכוזרי
מתחם הכוזרי במזרח הרצליה קיבל תוקף בסוף 2021, עם תוכנית להקמת 204 יחידות דיור ב-6 בניינים חדשים במקום 66 יחידות דיור ב-3 בניינים ישנים. הפרויקט, בהובלת חברות מצלאוי ואפריקה התחדשות עירונית, כולל בניינים בגובה של 5 עד 10 קומות, כיכר עירונית חדשה, אזור מסחרי וחניון תת-קרקעי שישרת את דיירי המתחם והסביבה.
רחוב בר כוכבא
פרויקט הפינוי בינוי ברחוב בר כוכבא מקודם בימים אלה ואושר לאחרונה להפקדה בתנאים על ידי הוועדה המקומית. התוכנית כוללת הקמת מגדל בן 25 קומות ומבנה מרקמי בן 7 קומות, עם סך הכול 125 יחידות דיור רגילות ו-50 יחידות דיור קטנות לדיור בר השגה. התחדשות עירונית בהרצליה באה לידי ביטוי בפרויקט זה, המשלב פתרונות דיור מגוונים עם שיפור המרחב הציבורי.
שיכון דרום בן גוריון
שיכון דרום בן גוריון אושר בשנת 2022 על ידי עיריית הרצליה והוועדה המקומית לתכנון ובנייה. התוכנית משתרעת על שטח של כ-27 דונם וכוללת הריסה של 216 יחידות דיור ישנות ובניית 661 יחידות דיור חדשות. הפרויקט, בהובלת אלמוג ים סוף פיתוח וקבוצת לוינשטין, משלב מגורים עם מסחר, תעסוקה ומוסדות ציבור, ויתרום באופן משמעותי להתחדשות מרכז העיר.
סטטוס הפרויקטים העיקריים
פרויקטים בביצוע
מספר פרויקטי פינוי בינוי בהרצליה נמצאים כבר בשלבי ביצוע, כאשר הבולטים ביניהם הם בשיכון ויצמן, שם החלו עבודות תשתית ופינוי ראשוניות של חלק מהמתחמים. היזמים עובדים בשיתוף פעולה עם העירייה ועם נציגויות הדיירים כדי לוודא שהביצוע יתנהל בצורה חלקה ויעילה, תוך מתן מענה הולם לצרכי הדיירים הוותיקים.
פרויקטים בתכנון
רוב פרויקטי הפינוי בינוי בהרצליה נמצאים כיום בשלבי תכנון שונים, החל מפרויקטים שאושרו להפקדה ועד פרויקטים בעלי תוכניות מפורטות המוכנות להוצאת היתרי בנייה. מתחם הכוזרי, שכבר קיבל תוקף, נמצא בשלבי תכנון מתקדמים, כמו גם מתחם שיכון דרום בן גוריון, שאושר על ידי הוועדה המקומית.
פרויקטים בשלבי אישור
מספר פרויקטים נמצאים בשלבי אישור מתקדמים, כולל פרויקט בר כוכבא שאושר לאחרונה להפקדה ופרויקט במתחם רובין בבן גוריון-סוקולוב, המציע 180 יחידות דיור. בנוסף, פרויקט התחדשות עירונית בסוקולוב 91-95, המציע 102 יחידות דיור, אושר אף הוא להפקדה בתנאים על ידי הוועדה המקומית. מתחם נוסף שנמצא בשלבי אישור הוא ברחוב תור הזהב 2-6 בשכונת ויצמן, שם הופקדה תוכנית של קבוצת גבאי הכוללת 163 יחידות דיור, ברווח יזמי מוערך של כ-48 מיליון שקל.
זכויות הדיירים בפרויקטי פינוי בינוי
תמורות מקובלות
בפרויקטי פינוי בינוי בהרצליה, זוכים הדיירים בדרך כלל לדירה חדשה גדולה יותר, עם תוספת של כ-12-25 מ"ר ומרפסת חדשה. בנוסף, רוב הפרויקטים כוללים גם חניה צמודה ומחסן, וכן מימון מלא או חלקי של מס שבח והיטל השבחה, בהתאם להסכם הספציפי.
ערבויות ובטחונות
היזמים בפרויקטי פינוי בינוי בהרצליה נדרשים לספק מערך ביטחונות מקיף לדיירים, הכולל ערבויות בנקאיות להבטחת השלמת הבנייה ומסירת הדירות. בנוסף ניתנות ערבויות חוק מכר, המבטיחות את זכויות הדיירים במקרה של אי-עמידה בתנאי ההסכם או קשיים כלכליים של היזם.
דיור חלופי
במהלך תקופת הבנייה, הדיירים זכאים לדיור חלופי איכותי בקרבת אזור המגורים המקורי או לחלופין לדמי שכירות שיאפשרו להם לשכור דירה ברמה דומה.
תהליך פינוי בינוי – שלב אחר שלב
התארגנות הדיירים
השלב הראשון בפרויקט פינוי בינוי הוא התארגנות הדיירים והקמת נציגות שתייצג את האינטרסים שלהם מול היזמים והרשויות.
בחירת יזם מלווה
בחירת היזם היא השלב הבא, וחשוב שתיעשה לאחר בדיקה מקיפה של מספר חלופות ותוך קבלת ייעוץ משפטי מקצועי.
חתימה על הסכמים
לאחר בחירת היזם, מתחיל שלב החתימה על הסכמי פינוי בינוי, הכוללים את כל התנאים והזכויות של הדיירים בפרויקט.
אישורים והיתרים
לאחר השגת הסכמת רוב הדיירים (לפחות 80% בפרויקטי פינוי בינוי), היזם פועל לקבלת האישורים וההיתרים הנדרשים מהרשויות, כולל הכנת תוכנית בניין עיר (תב"ע), אישורה בוועדות התכנון השונות, וקבלת היתרי בנייה.
יתרונות וחסרונות של פינוי בינוי בהרצליה
פינוי בינוי בהרצליה מציע יתרונות משמעותיים לדיירים, כולל שדרוג דרמטי באיכות החיים, עלייה משמעותית בערך הנכס ושיפור בתשתיות השכונתיות. יחד עם זאת, התהליך מאופיין באתגרים לא מבוטלים, בהם משך זמן ארוך, חוסר ודאות בשלבים הראשוניים ואי נוחות זמנית במעבר לדיור חלופי.
מידע שימושי לדיירים
גורמים מלווים בפרויקט
פרויקט פינוי בינוי דורש ליווי מקצועי של מספר גורמים, ובראשם עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית שילווה את הדיירים לאורך כל התהליך ויבטיח את זכויותיהם. בנוסף, חשוב למנות שמאי מקרקעין שיעריך את שווי הדירות ויסייע בניהול המשא ומתן על התמורות מול היזם.
מסלולי מיסוי
פינוי בינוי מציע הטבות מס משמעותיות לדיירים, כולל פטור ממס שבח עד תקרה מסוימת במכירת הדירה המקורית, פטור מהיטל השבחה ופטור ממע"מ על שירותי הבנייה.
מימון ביניים
אחד האתגרים העיקריים בפרויקטי פינוי בינוי הוא מימון הביניים של הפרויקט בשלביו הראשוניים, כאשר היזמים משקיעים סכומים ניכרים בתכנון, באישורים ובהסכמים עם הדיירים. בחלק מהמקרים, היזמים מתחייבים לממן גם את הוצאות הדיירים עבור ייעוץ משפטי ושמאי, כדי לקדם את הפרויקט ביעילות.
שאלות נפוצות FAQ
1. מהו משך הזמן הממוצע של פרויקט פינוי בינוי בהרצליה? 5-7 שנים מתחילת ההתארגנות ועד לקבלת הדירות החדשות.
2. איך בוחרים יזם אמין לפרויקט? בוחרים יזם בעל ניסיון מוכח בפרויקטי התחדשות עירונית, איתנות פיננסית והמלצות חיוביות מפרויקטים קודמים.
3. איך מתארגנים כדיירים לקראת פרויקט? מתארגנים על ידי הקמת נציגות דיירים, פנייה לייעוץ משפטי מקצועי וקבלת סיוע מהמינהלת העירונית להתחדשות עירונית.
4. מה התמורה המקובלת לדיירים בפרויקטים בהרצליה? דירה חדשה הגדולה ב-12-25 מ"ר מהדירה הקיימת, בתוספת מרפסת, חניה ומחסן.
5. מה קורה עם דיירים מוגנים בפרויקט? דיירים מוגנים זכאים לפיצוי כספי או לחלופין לדירה חדשה בהתאם להסכם ספציפי, כפוף לדיון ומשא ומתן עם היזם.
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
