banner
פרויקט תמא ברחוב הבנים בהרצליה // מגדילים
פרויקט תמא ברחוב הבנים בהרצליה // מגדילים

שנה להחלטה לבטל את תמ"א 38: מה עכשיו? גורמים בענף מייעצים לבעלי הדירות מה כדאי לעשות

בנובמבר בשנה שעברה החליטה המועצה הארצית לתכנון ובניה כי תמ"א 38 במתכונתה הנוכחית לא תוארך מעבר לאוקטובר 2022. תוכנית אחרת אמורה להחליף אותה, אך טרם אושרה, ובינתיים בענף שוררת אי וודאות. בין היתר, מנסים כעת בעלי הדירות להבין מה כדאי להם לעשות. שאלנו שורה של מומחים מה להערכתם עומד לקרות ומה כדאי לבעלי הדירות לעשות בינתיים

אורי חודי 18.11.2020

לפני שנה בדיוק החליטה המועצה הארצית לתכנון ובניה לקבור את תמ"א 38. מאז ההחלטה שתמ"א 38 תיפסק ב-2022, לא התקבלה כל החלטה אחרת שמסבירה לבעלי הדירות מה עתיד להיות, לא אושרה כל תוכנית חלופית, ואי הוודאות חוגגת.

גורמי מקצוע בענף הנדל"ן מספרים כי בעלי הדירות אינם יודעים מה לעשות בתרופה הזו, וכיתד והאם בכלל להתקדם במסגרת תמ"א 38. חלק מבעלי הדירות בכלל סבורים שהתמ"א כבר לא רלוונטית, ויש מי שמבקש לנסות ולקדם פרויקט בהקם האפשרי.

ביקשנו משורה של עורכי דין המייצגים בעלי דירות וגורמים נוספים המלווים בעלי דירות בתהליך, לנסות ולסייע, ולהסביר לבעלי הדירות המתלבטים – איך כדאי להתקדם נכון להיום ולאן תמ"א 38 הולכת.

דן קושניר, בעלי חברת דן קושניר התחדשות עירונית המלווה חברות יזמיות ובעלי דירות במיזמי התחדשות עירונית, מציע לא להמתין לרגע האחרון ולבדוק כמה דברים כבר היום. בנוסף הוא מסביר שהמגמה המתגבשת מכוונת לכיוון מתחמים ולא מבנים בודדים וגם מזהיר מפני הפחתה בתמורות לבעלי הדירות לאחר תום התמ"א: "ככל הנראה עידן תמ"א 38 במתכונתו הנוכחית תם. סביר להניח שמנהל התכנון יניח תכנית חדשה לחיזוק מבנים במסגרת הגשת תכנית בניין עיר שבסמכות הוועדה המקומית. עד לתאריך הקובע, בעלי דירות שהחלו בתהליך ונמצאים בעיצומו חייבים להגיש בקשה להיתר בניה. עם זאת, בעלי דירות שמתחילים בתהליך כעת, גם אם עדיין לא תם המועד הקובע, חייבים לבדוק היטב את מדיניות הרשות באותה עיר טרם התחייבות חוזית אל מול יזם או קבלן, וזאת כדי לא להיות לקוח שבוי, ככל והתכנית העתידית לא תתאים לצרכים ולרצונות שלהם. אנחנו רואים יותר ויותר ראשי ערים שבתפיסת התכנון האורבאנית שלהם נותנים דגש על קידום מיזמים של מתחמי התחדשות עירונית על פני "התחדשות בניינית" במבנים בודדים. לתפיסת ראשי הערים, בניין בתוך מתחם עתידי שעתיד לעבור חיזוק ותוספת מכוח תמ"א 38 עלול לפגוע בסיכוי למימוש מתחם גדול של פינוי ובינוי אשר אמור לתת מענה כוללני לשכונה המתחדשת. יש לבדוק האם אותה ברשות המקומית למרות חיזור של יזמים לחתום על הסכם, לא החילה סעיפים 77-78 לחוק התכנון והבניה המאפשרים לרשויות התכנון להקפיא לתקופת זמן לא מוגבלת ועד מועד לא ידוע כל מימוש של זכויות בניה קיימות על הנכס. ככל ואין מניעה תכנונית להתקדם, ההמלצה היא לא לחכות לרגע האחרון ולעשות את מירב המאמצים לייצר הסכמות מרביות של לפחות 80%-90% מכלל בעלי הזכויות, מאחר ותהליכי התכנון אורכים זמן רב. גם אם רשות תקבל החלטה להמשיך את הוראות תמ"א 38 לפי סעיף 23 לאחר תום המועד, בעלי הדירות חייבים לדעת כי התמורה שמוצעת להם היום ככל הנראה תהיה נמוכה יותר מאחר ובתכנית העתידית ייקבעו הוראות לתשלום היטלי השבחה לעירייה".

דן קושניר // צילום: שירה לוי
דן קושניר // צילום: שירה לוי

עו"ד יאיר שלו, בעל משרד העוסק בהתחדשות עירונית וליווי בעלי דירות מאמין שעל בעלי הדירות להאיץ את התהליך: ״בעלי דירות צריכים לקחת בחשבון שחלון ההזדמנויות הולך ומצטמצם. שנת 2022 מתקרבת ובעולם הנדל״ן ולהליכי התכנון הקשורים אליו לא מדובר על עוד זמן רב. לכן, בעלי דירות צריכים בתקופה הזו לקדם פרויקטים בדחיפות ולהיכנס לצינורות התכנון ברשויות המקומיות כמה שיותר מהר על מנת לעמוד בלוחות הזמנים וקבלת היתר הבנייה עד סוף שנת 2022, המועד שבו מינהל התכנון רוצה שינוי מהותי בכל התחום ההתחדשות העירונית. בשלב זה לא ניתן ידעת כעת מה יהיו הוראות המעבר, ככל ויהיו כאלה".

עו"ד יאיר שליו // מגדילים
עו"ד יאיר שליו // מגדילים

עו"ד ספיר מזרחי, ממשרד עורכי דין צבי שוב, מציינת כי: "לאחר סיום תמ"א 38, מסתמן כי משרד הפנים המקדם הצעת חוק חדשה, שתאפשר להמשיך ולחזק מבנים אך לא במסגרת תכנית מתאר ארצית, כאשר הראייה תהיה מתחמית ולא ברמת הבניין הבודד. גם הצעה זו, לא חפה מקשיים ומעלה תהיות רבות שעליהם מנהל התכנון יצטרך לתת פתרונות ראויים ותשובות מספקות כדי שהתכנית תוכל להתממש בשטח. בין היתר העובדה שעל מנת לקבל את הפטור מהיטל השבחה למשל (הקיים כיום מכוח תמ"א 38) יהיה על היזם להקצות שטחי ציבור בנויים לרשות, בתמורה לפטור האמור. בין הרציונליים שעמדו מאחורי החלטת מוסדות התכנון לביטול התמ"א, הינם ראייה תכנונית כוללת המתחשבת בתשתיות וצרכי הציבור ולא בהטבות לבניין ספציפי. השאיפה הינה לקיצור זמנים תוך איזון בין משאבים וצורך באישור פרויקט ע"י מוסד תכנון אחד. ייתכן שטרם ביטול התמ"א היא תוארך פעם נוספת, או שהצעת משרד הפנים תתקדם ותבשיל לידי תכנית מסודרת ומקיפה.

עו"ד ספיר מזרחי // צילום: ליאת מנדל
עו"ד ספיר מזרחי // צילום: ליאת מנדל

ההמלצה של משרדנו לבעלי הדירות הינה ראשית לבחון את סיכוי ההיתכנות לתמ"א 38, יחד עם אנשי מקצוע, זאת בהתחשב במדיניות הועדות המקומיות, תכניות לפי סעיף 23 מכוח תמ"א 38, חלוקה למתחמים ובדיקות שנעשו לנכס. שכן, מסתמן שההטבות לבעלי הדירות וליזמים יצומצמו, לכן המלצתנו היא ככל שיש היתכנות לתמ"א לא להמתין לשינוי, וככל שתמ"א 38 יכולה להשביח את הנכס יש להגיש עד למועד הקבוע בקשות להיתר בניה".

זיו גרומן // מגדילים
זיו גרומן // מגדילים

עו"ד זיו גרומן המתמחה בהתחדשות עירונית חושב שככל שבעלי הדירות ימשיכו במסלול הקיים ויוציאו היתר לפני תאריך היעד כך יוטב להם: "מה שבוודאות יודעים כיום זה שבהתאם להוראות המעבר בקשה להיתר שתיקלט עד ל 01.10.2022 תמשיך במתכונת של התמ"א. לפיכך, העצה הטובה ביותר שניתן להעניק לבעלי דירות זה להתקדם ומהר. רצוי לשכור את שירותיו של משרד עורכי דין בעל ניסיון מוכח בתחום ובאמצעותו לממש את הפרויקט המיוחל".

עו"ד אלעד אריאל // צילום: רז רוגובסקי
עו"ד אלעד אריאל // צילום: רז רוגובסקי

עו"ד אלעד אריאל ממשרד אריאל ושות' מסביר שבגלל שהשלב הראשוני של גיבוש בעלי הדירות הוא הארוך ביותר, מי ששוקל האם להתחיל או לא – שיקפוץ למים ויתחיל בעבודה: "אחד הדברים המסובכים ביותר בעסקת התחדשות עירונית הוא להגיע לבסיס ההסכמה עם רוב בעלי הדירות בבנין או במתחם. זה תהליך שיכול לקחת חודשים ולפעמים גם שנים. עתה, משהוראות תמ"א 38 עומדות לפוג בקרוב ולא ברור מה העתיד צופן לנו בתחום ההתחדשות העירונית, אני מציע לבעלי הדירות שמעוניינים לקדם התחדשות עירונית בבניין שלהם להתאגד עכשיו ולהירתם לתהליך. פרויקטים שלא יתניעו תהליך עכשיו אולי לא יצאו לדרך בכלל".

נטלי עברון // צילום: מיכל מסינג
נטלי עברון // צילום: מיכל מסינג

עו״ד נטלי עברון, שותפה במשרד שטייף עברון סידס בורוכוב, סבורה שהמהירות כעת חשובה: "כעורכת דין המלווה דיירים בהתחדשות עירונית חשוב לי להדגיש כי עכשיו, יותר מתמיד, יש חשיבות גדולה לגשת מהר לעורך דין המתמחה בייצוג דיירים בלבד שיוביל את הבניין או המתחם להליך בריא ונכון של התחדשות עירונית. אין ספק כי זו השעה. אנו בשעון חול. אין וודאות ליום שאחרי ולכן חשוב, נכון והכרחי לבצע כבר היום תהליכים שיביאו לדיירים פרויקטים ובניינים מחוזקים מפני רעידות אדמה, עם תמורות טובות וללא כל עלות מצד הדיירים. לדעתי, מי שלא ינצל זאת היום כפי הנראה ישלם ביוקר ביום שאחרי אוקטובר 2022".

עו"ד ארנון יהב // צילום אורטל בן יוסף
עו"ד ארנון יהב // צילום אורטל בן יוסף

עו"ד ארנון יהב, שותף מנהל בפירמת עורכי הדין יהב ושות', מציע לבעלי הדירות לבחון היטב את הבניין או המתחם מבחינה תכנונית וכבר לנסות להבין מה עמדת העירייה: "העצה הראשונה היא לבדוק עם מומחים האם הבניין יכול או לא יכול להתחבר לבניינים אחרים וליצור מתחם. חשוב לזכור לבדוק עד כמה שאפשר מנקודת המבט של העירייה ולא רק בהתאם להעדפותיהם של בעלי הדירות. היכן שניתן לראות מתחם יוצא לביצוע, זו ככל הנראה תהיה העדפת העירייה. זה לא שלא ניתן ללכת נגד האפשרות המועדפת על העירייה, אלא שכאן שעון החול כבר בעיצומו, ואם זו העדפת הבעלים אז כמו שאומרים 'המצוין הוא האויב של הטוב מאוד'. אם בעלי הזכויות לא יקבלו החלטות מהר ויחתמו אף מהר יותר אז הם ימצאו עצמם במתחם ותלויים אף ביותר שכנים מאשר מצבם היום. אם מצד שני לא סביר שניתן תכנונית לצרף את הבניין בו הנכס לבניינים נוספים ליצירת מתחם אז יש לשקול להסתמך על הצעת החוק המתגבשת ושהייתה אמורה גם לעלות במסגרת חוק ההסדרים. אזכיר כי חוק ההסדרים הוא חוק שעובר בסמוך להעברת תקציב המדינה וכשמו כן הוא מסדיר מיני חוקים ומתאים אותם ומעדכן אותם בהתאם למצב. במקרה זה מדובר על סעיף אשר קיים גם בהצעת חוק ההסדרים וגם בהצעת החוק שמקדם שר הפנים אריה דרעי ומציע היקף זכויות של עד 350% כולל מהמצב הקיים. יכול להיות שמדובר כאן בתוספת זכויות על מה שהיה מוצע קודם, ויכול להיות ששווה להמתין לזה. כלומר, אם וכאשר החקיקה החדשה תעבור בנוסח הקיים, יתכן שהאפשרות לעשות תמ"א על בניין אחד לא רק שלא תקטן אלא תגדל".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות