"פוטנציאל הקרקע בגגות הוא הפתרון להתחדשות עירונית", כך אומר עו"ד גיא פרבמן בראיון ל"מגדילים"
תמונה: עו"ד גיא פרבמן // צילום: סם יצחקוב
עו"ד ונוטריון גיא פרבמן המתמחה בדיני מקרקעין, אינו צופה שינויים מרחיקי לכת בשוק הנדל"ן הישראלי בשנים הקרובות. בריאיון ל"מגדילים" הוא מתייחס להשפעת ההתחדשות העירונית על שוק הנדל"ן, לרמת המחירים הגבוהה, ומציע פתרונות.
כיצד אתה מסביר את תנודות מחירי הנדל"ן בישראל בעשור האחרון?
"הזינוק במחירים נובע מהעובדה כי ביחס לביקוש ההיצע נמוך מאוד והמצב רק מחמיר, קצת נתונים יבשים: כיום ישנם כ-2 מיליון תושבים בגילאים שבין 10-25, אפילו רק אם 30 אחוז מתוכם ירצו לקנות דירה בעוד 15 שנים, ונוסיף על כך ביקוש שנתי של עוד כ-15 אלף דירות לשנה בשל גירושין ובשל העובדה כי גיל התמותה הולך ועולה, הרי שבעוד 15 שנים נידרש לכ-800 אלף יחידות דיור. כיום המצב הוא שמייצרים 35,000 יחידות בשנה , לפיכך בעוד 15 שנה מתוך הנחה שלא תימכר אף דירה, נעמוד על דיפולט של כ-300 אלף יחידות דיור. אין ספק שיימכרו דירות בשנים הקרובות לכן בעוד כ-15 שנה נמצא עצמנו במחסור של כמיליון דירות לכל הפחות. הקיפאון הוא זמני כי הצורך לא הולך וקטן וההיצע לא הולך וגדל, דירה ששוויה היום כ-2 מיליון שקל תכפיל את שוויה בעוד כ-15 שנים כל עוד לא יהיה שינוי מהותי".
האם ניתן להוריד את מחירי הדיור?
"ככל וההיצע לא יגדל המחירים רק ילכו ויעלו, ראשי המדינה צריכים לחשוב על פתרונות עמוקים יותר ולא פתרונות רגעיים לדיכוי הביקוש. יש צורך בהפשרת קרקעות באופן מאסיבי יותר וכמובן בעידוד ההתחדשות העירונית באמצעות הטבות ליזמים ובעלי דירות שבזכותן יהיה ניתן לפתח ולהרחיב את התחום גם לפריפריה".
מה הפתרון שתביא ההתחדשות העירונית?
"הנטייה למגורים בישראל היא בעיקר במרכז שלא עשיר בקרקעות ופחות בדרום, בו יש לא מעט קרקעות לבניה. לפיכך, תחום ההתחדשות העירונית שמאפשר בניה על הגגות הוא הפתרון ומכאן התאוצה שהוא צובר בשנים האחרונות. הן יזמים רבים והן בעלי דירות הבינו זאת ולכן התחום רווי בפרויקטים שניתן לראות בכל אזור המרכז. מצד היזמים העלות של הקרקע נמוכה יחסית, העלויות והוצאות הפרויקטים מצויות בקידום הפרויקט בעיקר החל משלב קבלת ההיתרים לבנייה. וזאת בניגוד לפרויקט שלא בהתחדשות העירונית, בו העלויות מתחילות כבר בשלב הרכישה של הקרקע. מצב זה נותן מעין 'אוויר' ליזמים ומעודד יזמים רבים להיכנס לתחום היות שלא נדרש הון כספי רב כמו שדרוש בפרויקטים של 'קרקע נקייה"'.
איך צריך להתייחס להבטחות של מוכרי דירות שהבניין יעבור תמ"א38?
"אין ספק כי שווי דירה בבניין המיועד לפרויקט של התחדשות עירונית עלול לעלות מעצם היותו זכאי לפרויקט שכזה, אולם לרוכש דירה הייתי ממליץ לבדוק היתכנות פרויקט בבניין. היות שלא לכל בניין שמיועד לפרויקט של התחדשות עירונית יש סיכוי להתממש, הדבר תלוי בגורמים רבים שיכולים להשפיע על יזמים בשאלה האם הפרויקט בבניין כזה או אחר כדאי".
מי מעכב את הפרויקטים של תמ"א38 ופינוי בינוי?
"פרויקטים של פינוי בינוי מתעכבים בעיקר בשלב של הליכים מול הוועדה המחוזית שאורכים שנים לא מעטות ובנוסף, שכנוע הדיירים למתווה. לצערי ללא חשיבה עמוקה דבר לא ישתנה".
מה היזם רואה לנגד עיניו כשהוא בוחר פרויקט תמ"א38?
"יזמים רבים לוקחים בחשבון, בין יתר הדברים, את אחוזי זכויות הבניה ואת שטח הקרקע שבזכותן ניתן להעריך את הכדאיות הכלכלית ולעיתים אף את הרשות המקומית בה מצוי הפרויקט, היות שכיום לכל רשות מקומית יש את ה'אני מאמין' שלה בכל הנוגע להתחדשות עירונית. ישנן רשויות שמצמצמות את שטחי הבניה ומגבילות את היזמים והדיירים, כך שלעיתים הפרויקט אינו כדאי כלכלית".
מי יציל את הפריפריה מהזנחת תמ"א38?
"כל עוד לא יינתנו הטבות משמעותיות הן ליזמים והן לתמורות אותן ניתן להעניק לדיירים, אני לא רואה כיצד חברות יזמיות יקדמו פרויקטים, לא ניתן להתכחש לכך שדירות באזורים אלו שוות בערכן פחות מערכן של אותן דירות במרכז. הפתרון צריך לבוא מהמדינה. יש המון דרכים שבהם ניתן לתת הטבות לעודד יזמים לפרויקטים בפריפריה כך למשל, ניתן לתת הטבות מיסוי או הפשרת קרקעות לבניה בהנחה לחברות המבצעות פרויקטים של התחדשות עירונית וכו'. יש לא מעט הטבות אותן ניתן לתת, רק צריך לרצות".
כיצד אתה צופה את התפתחות תחום ההתחדשות העירונית בעשור הקרוב?
"לדעתי התחום ימשיך ויצבור תאוצה כפי שרואים בשנים האחרונות. פוטנציאל הקרקע בגגות הוא הפתרון, לאור הגבלת הקרקעות באזור המרכז. אין לי ספק שהתחום רק ילך ויצבור תאוצה ונראה את מספר הפרויקטים גדל באופן מאסיבי יותר".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
