המאבק על ההשבחה בפרויקט ההתחדשות היוקרתי: עיריית תל אביב תשיב כ-10 מיליון שקל ליזמית "חצר אנג'לו" ביפו

עיריית תל אביב תשיב מעל 10מיליון שקל ליזמית פרויקט "חצר אנג'לו" ביפו שגבתה כהיטלי השבחה. כך קבעה השבוע ועדת הערר המחוזית, שקיבלה באופן חלקי ערר שהגישה היזמית נגד היטלי ההשבחה שנגבו ממנה, וקבעה כי תכנית חצרות אנג'לו פטורה בחלקה מהשבחה עקב היותה תכנית מתוקף תמ"א 38. 

תכנית חצר אנג'לו (תא 4446 – יהודה הימית 39-43), שאושרה בראשית 2017, היא תכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38 לאיחוד מגרשים וקביעת הוראות בניה. את התכנית יזמה חברת אחוזת יפו. המתחם ממוקם בפינת הרחובות יהודה הימית 39-43, קיוסו, מיכלאנג'לו ולוינסון ביפו. בחזית רחוב יהודה הימית, כולל הפרויקט שלושה בניינים לשימור, בעלי קומת קרקע למסחר ושלוש קומות מגורים אליהן תתווסף קומה חדשה. סה"כ תכלול חזית זו ארבע קומות מגורים מעל קומת המסחר. בצד של רחוב מיכלאנג'לו מתוכנן בניין מגורים חדש לחלוטין בן 7 קומות. בסך הכל, הפרויקט מציע 100 דירות בנות 2, 3, 4 ו-5 חדרים.

הפרויקט כולל 3 מגרשים בהם התקבלו היתרי בניה– מגרש 102, מגרש 101A ומגרש 101B. במגרש 102, שבו קיים מבנה לשימור, מוצע שימור וחיזוק המבנה, ובסך הכל 20 יחידות דיור ו-4 יחידות מסחר. במגרש A101 מוצעת הריסת כל המבנים, והקמת מבנה חדש הכולל 54 יחידות דיור. במגרש B101 מוצע שינויים ותוספת מכוח תמ"א 38 בבניין קיים המיועד ובסך הכל 27 יחידות דיור ו-10 יחידות מסחר בקומת הקרקע.

בעקבות ההחלטה למתן היתר, הוועדה המקומית הנפיקה שלוש שומות, עבור כל אחד מהמגרשים. העירייה קבעה את היטל ההשבחה עבור שטח 101A על 12,705,000 שקל בגין הגדלת מספר יחידות הדיור, הוספת שטח עיקרי והבלטת מרפסות בחריגה מקו בניין קדמי. בגין ההחלטה למתן היתר בתא שטח B101 קבעה הוועדה המקומית שומת היטל בסך 77,000 שקל בעבור הגדלת הצפיפות ותוספת דירות. גין החלטה למתן היתר בתא שטח 102 נקבעה שומת הועדה המקומית הקובעת את אומדן היטל ההשבחה לתא שטח על סך 368,000 שקל, בגין הגדלת צפיפות ותוספת יחידות דיור. בסך הכל, היטל ההשבחה בשומת העירייה עמד על 13,150,000 שקל. החברה היזמית, מצדה, הציגה שומה שבה היטל ההשבחה על כלל מגרש 101 עמד על 24,000 שקל. 

בעקבות המחלוקת הגישה היזמית אחוזת יפו, באמצעות עו"ד שילה הרשקוביץ ועו"ד אפרת שרון, ערר לוועדת הערר המחוזית. בערר נטען כי בשומות הועדה המקומית נפלו פגמים משפטיים ושמאים. בכל הנוגע לחלותו של פטור מהיטל השבחה, היזמית טענה ביחס לבניה בתא שטח 101A (תא השטח שבו מבנה נטוש חד קומתי להריסה) כי שגתה שמאית הוועדה המקומית עת קבעה בשומתה כי העוררת אינה זכאית לפטור בגין הבניה בתא שטח. העוררת ציינה כי תכנית 4446 היא תכנית לפי סעיף 23 לתמ״א 38 ובהיותה כזו, היתרי הבניה שניתנו מכוחה נכנסים בגדרו של הפטור וזאת ללא הצורך בהבחנה בין אם זכויות בניה אלו ימומשו על גבי הבניין הקיים ובין אם ימומשו במבנה אגף חדש של המבנה הקיים.

עוד טענה העוררת העוררת הפטור מחובת התשלום של היטל השבחה מקורו בתכנית עצמה, ודי בכך שהתכנית אושרה על פי סעיף 23 לתמ״א 38 כדי לפטור אותה מתשלום היטל השבחה בגין זכויות הבניה שנקבעו בה והמבוססות על תמ״א 38.

העירייה, מצדה, טענה כי בגין תא שטח 101A  אין תחולה לפטור מאחר ותא שטח זה מיועד בתכנית לבניה חדשה ולא היה קיים בו מבנה הטעון לחיזוק. על כן, הפטור אינו חל על זכויות הבנייה בתא שטח זה.

בדיון שנערך לפני כשנה וחצי קיבלה הוועדה, בראשותו של עו"ד אייל אילוז, באופן חלקי את הערר. הוועדה קבעה שכל הזכויות הנכללות בתכנית 4446 מכח תמ״א 38, בשיעור כולל של 2,000.67 מ״ר, מהוות זכויות שניתן היה לנצל לפי תמ״א 38, ולפיכך פטורות מהשבחה. הוועדה קבעה כי יש לבצע הפרדה בין הזכויות שניתן היה לנצל מכוח תמ״א 38, זכויות אשר פטורות מהיטל ההשבחה, לבין הזכויות מכוח תכניות אחרות, המחויבות בהיטל השבחה, ככל שהושפעו מאישורה של תכנית 4446 על מרכיביה השונים. הוועדה קבעה כי סך הזכויות הפטורות יחולקו בין שני מגרשים: שטח של 400.13 מ״ר מעל המבנה  הקיים בתא שטח 101B, ושטח של כ-1,600 מ"ר במבנה האגף בתא שטחA101 .

עם זאת, בכל הנוגע לחישוב ההשבחה בגין שאר זכויות הבנייה מכח תכניות תקפות, וקביעת ההשבחה כתוצאה מכך, נקבע בהחלטה כי ימונה שמאי מייעץ אשר יבחן את הנושא ויחווה דעתו המקצועית ביחס לטענות הצדדים בנושאים אלו. בהתאם לכך, מונה על ידי יו"ר מועצת שמאי המקרקעין, השמאי דוד בריל כשמאי מייעץ.

בריל הציג 3 שומות: עבור מגרש 101B, נקבעה השבחה של 5,217 שקל, והיטל ההשבחה 2,609 שקל. בגין מגרש 101A נקבעה השבחה של 3,268,683 שקל, והיטל ההשבחה (מחצית מגובה ההשבחה) 1,634,342 שקל. בגין מגרש 102 נקבעה השבחה של 847,245 שקל, והיטל ההשבחה 423,622 שקל. בסך הכל, היטל ההשבחה על פי השמאי המייעץ הוא 2,060,573 שקל.

השבוע פרסמה ועדת הערר החלטה משלימה בנושא הערר. הוועדה אשררה את חוות דעתו של השמאי המייעץ, ואת שומת ההשבחה וגובה ההיטל שנקבעו בה. ועדת הערר הורתה לעירייה להחזיר את היטל ההשבחה ששולם ביתר, תוך 45 יום, וזאת בצירוף תוספת הצמדה וריבית. מכיוון שהיטל ההשבחה שנגבה עמד על 13,150,000 שקל, וההיטל שקבע השמאי המכריע ואומץ על ידי ועדת הערר הוא 2,060,573 שקל, העירייה צפויה איפוא להשיב מעל 10 מיליון שקל. גובה ההחזר הסופי ייקבע בתום חישובים שיבוצעו בעירייה.

מעיריית תל אביב נמסר בתגובה: "החלטת ועדת הערר הייתה כי יש לחשב את ההשבחה באופן שונה מזה שנקבע בשומות הוועדה המקומית, ומונה שמאי מייעץ לצורך קביעת היטל ההשבחה בגין התכנית. בהתאם לשומות המייעצות של השמאי המכריע, מר דוד בריל, אשר אושרו על ידי ועדת הערר, היטל ההשבחה בגין תכנית תא/4446 עומד על סך של כ-3 מיליון ששקל נכון להיום.  הוועדה המקומית פועלת בהתאם להחלטת ועדת הערר ולהוראות הדין להשבת ההפרש בין הסכום ששולם על ידי הנישומים לבין הסכום שנקבע".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן