הטבות מס הן לא קסם: האזהרה של רשות המסים ליזמי ההתחדשות העירונית

"עולם המס נועד לעודד פרויקטים של התחדשות, אבל הטבות במיסוי לא יכולות להפוך פרויקט התחדשות לא כלכלי לכלכלי. המטרה היא שמס לא יהיה חסם להתחדשות", כך אמר השבוע סמנכ"ל מיסוי מקרקעין ברשות המסים, יניב כהן, בכנס שולחן עגול של אתר "מגדילים". 

בהמשך כהן התייחס לפסק הדין של ועדת הערר בבית המשפט המחוזי, שלפיו חוזי חכירה שנחתמו מול רמ"י במסגרת מחיר למשתכן אינם מהווים זכות במקרקעין, ואמר: "פסק הדין הזה מטלטל את עולם מיסוי הנדל"ן, כי המשמעות היא שהחברות הן קבלן מבצע ולא יזם. ואז, מי אחראי על ליקויים בדירה – החברה המבצעת או רמ"י?".

כהן הסביר כי עולם המיסוי בתחום ההתחדשות העירונית מתאים את עצמו למציאות: "עולם המיסוי התפתח תוך כדי תנועה עם עולם ההתחדשות העירונית שהתפתח. התחום התחיל במקור עם הפרק של הפינוי-בינוי, אחר כך נולד הפרק של התמ"א. יכול להיות שאנחנו צריכים לעשות האחדה של הפרקים האלה ולייצר התייחסות מיסויית כוללת, וזה משהו שאנחנו חושבים עליו. יש לא מעט סעיפי מיסוי בעולם של נדל"ן שהמטרה שלהם היא לא להגדיל את גביית המיסים או להתמודד עם תכנון מס כזה או אחר, אלא הם יושבים על העולמות של מדיניות דיור, כמו צינון ביקושים, כמו מס רכישה לדירות השקעה, ובין אם לעודד פרויקטים מסוימים, והנושא של התחדשות עירונית זה מקרה קלאסי, עם כל ההטבות מס שניתנות, וניתנות לא מעט הטבות מס, חלק הן דחיית מס, חלק הן כסף מזומן, כמו המע"מ אפס".

עם זאת, כהן מבהיר כי ההטבות כשלעצמן לא יכולות להפוך פרויקטים לרווחיים: "ההטבות במקרה של התחדשות עירונית נועדו לעודד את הפרויקטים האלה, לאפשר ליותר פרויקטים לקרות, למרות שבסוף עולם המס לא יכול להפוך פרויקט לא כלכלי לכלכלי. אז בפרויקט קלאסי-סטנדרטי של התחדשות, שבו אתה נכנס עם דירה ויוצא עם דירה מחוזקת או חדשה, לא הייתה שום כוונה לתת לדייר פטור מוחלט ממיסוי. המטרה הייתה שהמס בעצם לא יהיה חסם עכשיו. כלומר, אם הייתה לך דירה ישנה והייתה לה עליית ערך, אז לא נפריע לעסקת ההתחדשות, אבל בעתיד כשתמכור, תשלם את המס".

כהן התייחס לתיקוני החקיקה בתחום ההתחדשות, ביניהם זכויות דיירים קשישים. "אין מפגש שבו נושא הקשישים לא עולה בהקשר של התחדשות עירונית", הוא אומר. "החקיקה בנושא נולדה כדי בעצם לתת מענה לאוכלוסיית הקשישים, ואז בעצם כיזמים אתם חייבים להציע להם חלופות מסוימות, וחוק המיסוי בא ונתן את ההתאמות. אחד הנושאים המרכזיים בנושא של הקשישים, שעדיין לא נפתר עד הסוף, ואנחנו אמורים להוציא על זה נייר בקרוב, זה הנושא בעיקר של יורשי הדיירים הקשישים. אחד המנגנונים שנולדו כדי לסייע לקשיש הוא האפשרות למכור בחזרה את הדירה ליזם. זה מנגנון קצת מסורבל שנוצר כדי לשמר את הטבות המע"מ של היזמים. יזמים העדיפו לתת כמה שפחות מזומן כדי לא להיפגע מבחינת מע"מ, לכן יצרו את הפתרון של מכירת דירה ליזם".

אחת מההחלטות שטלטלה בצורה דרמטית על עולם מיסוי הנדל"ן התקבלה בוועדה הערר בבית המשפט המחוזי בחיפה. בפסק הדין קבעה הוועדה כי חוזי החכירה שעליהם חתמה חברת אשדר במסגרת מכרזי "מחיר למשתכן" בטירת כרמל, חיפה וקריית אונו, אינם מהווים "זכות במקרקעין" כהגדרתה בחוק. הוועדה קבעה כי היזמים הפועלים במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן" הם בבחינת "קבלן-מבצע" או "פרויקטור" מטעם המדינה, ולכן החוזים שנחתמו מולם אינם חוזי חכירה המקימים חבות במס רכישה.

רשות המסים ערערה על פסק הדין בבית המשפט העליון, ולדברי כהן ההחלטה יצרה טלטלה. "זה פסק דין שעשה הרבה בלגן בעולם הנדל"ן", הוא אומר. "פסק הדין קבע שאתה בעצם קבלן מבצע ולא יזם, ויש לזה השלכות גם במערכי מס אחרים, כי בסוף אם אתה קבלן מבצע, יש לזה משמעות גם במס הכנסה, לעניין מועדי הדיווח במס הכנסה, עם מועדי הכרה בהכנסה מוקדמים יותר, וכך גם לעניין מע"מ ובנושא ניכוי מס תשומות, כי אם לא קנית את הקרקע, אתה לא יכול לדבר בשתי קולות. זה משפיע גם על הנושא של הרווחים הלא מחולקים. זה משפיע בהרבה היבטים. פסק הדין מתנגש עם פסיקות אחרות שיש בעולם האזרחי. רוכשים פנו לרמ"י ואמרו, אתם אחראים על ליקויים, והמדינה אומרת, אנחנו לא מכרנו דירה, אלא הקבלן. אז השאלה בסוף, מי מכר את הדירה? האם המדינה מכרה את הדירה, או שאולי בעצם הקבלן היה קבלן ביצוע עבור הדיירים? זה מעלה הרבה שאלות. זו סוגיה שבאמת מטלטלת פה את העולם הזה של מיסוי עסקאות קבלן".

לפי שעה, כאמור, הסוגיה נמצאת בידי בית המשפט העליון. עד להכרעה בנושא, רשות המסים לא תשיב לחברות את המס שנגבה, והיא תשיב אותו עם הצמדה וריבית רק במקרה שבו המדינה תפסיד ערעור. "אף צד לא יוותר פה על כל ההליכים עד הסוף", הוא אומר.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן