אמיר אלוף: "המערכת המימונית בארץ היא פלא הפלאים"

שוק הנדל"ן הישראלי מתמודד בשנים האחרונות עם רצף אירועים מאתגרים, שהמלחמה הנוכחית היא רק חלק מהם. באולפן "מגדילים" התארח אמיר אלוף, מנכ"ל ובעלים של חברת "פתרון מימון", המתחמה בגיוס מימון וליווי יזמי נדל"ן בישראל, לשיחה על החשיבות הקריטית של תכנון פיננסי שמרני. לדבריו, בעוד המערכת המימונית הישראלית היא "פלא הפלאים", היזמים נוטים לעיתים לאופטימיות יתרה שעלולה להפוך למלכודת תזרימית. "המערכת המימונית בארץ היא פלא הפלאים", הוא אומר, "מה שעושים פה בארץ במימון לא נעשה בשום מקום אחר בעולם. הפלאים שמצליחים לייצר פה, גם המערכת הבנקאית, גם החוץ בנקאית, העטיפה הזאת שמצליחים לעטוף יזם היא נדירה".

מה הופך את מערכת המימון בישראל לייחודית כל כך לעומת העולם?
"יש בישראל אירוע כלכלי מעניין – עודף כסף משמעותי שיושב אצל המוסדיים, קופות הגמל וקרנות ההשתלמות. עודף הכסף הזה יצר שוק של כ-80 קרנות חוץ-בנקאיות המתחרות בבנקים וממציאות פתרונות יצירתיים שאין בשום מקום אחר בעולם, כמו שעבודים משניים ומתן אשראי על רווחי עבר. זה מאפשר ליזם לקבל 'עטיפה' נדירה של אפשרויות".

היכן טמונה הסכנה בפתרונות היצירתיים האלו?
"הבעיה היא הנטייה של היזם הישראלי לאופטימיות. יזם הוא אופטימי מטבעו, אחרת הוא היה שכיר. הוא מציג למערכת המימון צפי לקבלת היתר תוך שנתיים, כשבתל אביב זה יכול לקחת שש שנים. כשבונים 'חליפת מימון' נוקשה על בסיס חלומות, ולוחות הזמנים משתבשים, היזם מוצא את עצמו בהפרות, חריגות ומרדף תמידי אחרי תזרים במקום אחרי קידום הפרויקט".

האם אנחנו בדרך לגל קריסות של יזמים?
"אנחנו רואים שחיקה משמעותית במרווחים: פרויקט שתכנן להרוויח 22% מוצא את עצמו עם 5%-6% בגלל עלויות בנייה שזינקו וריביות גבוהות. כרגע, המערכת הבנקאית והגופים המוסדיים מגלים אורך רוח ומנסים לשמר את היזמים, אבל יש כבר דחיות גדולות בתיקי אשראי. בסוף, אם המלחמה לא תסתיים ב'וייב' חיובי של חזרה לשוק, החלשים עלולים להיפגע".

מהי עצת הזהב שלך ליזמים שרוצים לצלוח את התקופה?
"קודם כל – אשראי לוקחים כשאפשר, לא כשחייבים.  הטעות הנפוצה היא לקחת אשראי ברגע האחרון תחת מצוקה, מה שמוביל לחתימה על הסכמים לא נכונים. יזמים חייבים להיות הרבה יותר פסימיים בתכנון שלהם, לבנות מבנה מימון גמיש שמאפשר הערכה של מסגרות, ולא להגיע למצב שבו 'נופל עליך גרזן' ללא יכולת תמרון".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן