אילוסטרציה // depositphotos
אילוסטרציה // depositphotos

האם הסגר הראשון גרם לבעלי דירות להתפשר יותר על המחיר? ומה יהיה אחרי הסגר השני

ניתוח מגדילים על בסיס נתוני יד 2: עד כמה התפשרו בעלי דירות על מחיר הדירה לפני הסגר הראשון ואחריו, ומה אפשר ללמוד על תמונת המצב לגבי מה צפוי לנו אחרי הסגר השני. מדובר בנתונים ממוצעים של מחיר מבוקש לדירה לעומת מחיר עסקה בפועל, בין שתי התקופות (לפני ואחרי הסגר הראשון). ספויילר – מי שמצפה לקריסת מחירים ככל הנראה יתבדה.

אורי חודי 11.10.2020

בזמן שמתחילים לדבר על יציאה הדרגתית מהסגר השני, נשאלת השאלה כיצד הוא ישפיע על ענף הנדל"ן וגם על מחירי הדירות. אומנם את נתוני ספטמבר ואוקטובר עוד קשה לנתח, אבל זו הזדמנות לחזור לנתונים שכבר ישנם – נתונים אודות השפעת הסגר הקודם. מדובר בחודשים אפריל-מאי, ולצד סקירת האוצר שכבר כתבנו עליה בצורה נרחבת, ומעידה על פגיעה קשה בהיקפי העסקאות ופעילות הגורמים השונים בענף – נכון להיום אפשר לנתח גם נתונים נוספים.

מדובר בין היתר בנתונים של אתר יד 2 שבחנו פרמטר אחד שלא בא לידי ביטוי בסקירות הממשלתיות – הפער בין המחיר המבוקש לדירת מדורים בערים שונות – למחיר שבו נסגרה העסקה בסופו של דבר. נתון זה מעיד על ההתפשרות של בעלי הדירות ויכול לסייע להבין באיזה מצב תפסה הקורונה את ציבור בעלי הדירות מחד ועד כמה הסגר הוביל להבדלים בין המחיר אותו ביקשו בעלי הדירות בהתחלה – למחיר בו נסגרה באמת העסקה בסופו של יום.

חשוב להדגיש כי מדובר רק בבדיקה מוגבלת של ערים מסוימות כמו גם בממוצעים המתייחסים לכלל העסקאות והמודעות. במקביל, גם אין ערובה שההתנהלות של שני הצדדים במהלך הסגר הראשון – תהיה דומה להתנהלות בסגר השני. מה שכן אפשר ללמוד מהנתונים הוא שאם היינו מצפים לראות קריסה במחיר – התפשרות גדולה הרבה יותר במחיר – את זה לא ראינו, וגם לא בטוח שזה יהיה המצב לאחר שנצא מהסגר השני שאולי יהיה ארוך יותר אך הדוק פחות.

על פי נתוני יד 2 – ב-24 ערים שנבחנו אין מגמה אחת חד משמעית, ולעיתים ההתפשרות במחיר עלתה בעקבות הסגר, אבל היו גם מקומות שההיפך הוא הנכון ודווקא לאחר הסגר ההתפשרות הייתה נמוכה יותר מבעבר. נציין כי הבדיקה לקחה את המחיר המבוקש על דירות בערים בדצמבר 2019, עוד לפני שידענו מה זה קורונה, לעומת יוני 2020, לאחר הסגר. 

ההבדל הגדול ביותר ברעננה והרצליה
ההבדל המשמעותי ביותר שנצפה, נרשם בערים רעננה והרצליה. אם בדצמבר ההתפשרות הממוצעת מהמחיר המבוקש לבין המחיר בו נסגרה העסקה בפועל עמד על כ-3% בהרצליה וכ-2.5% ברעננה, לאחר הסגר האמיר ההפרש בכ-40% ועמד על 4.26% בהרצליה ו-3.43% ברעננה. מדובר בשיעור לא קטן של שינוי – אבל גם לא משמעותי כפי שאולי היינו מצפים לראות בסגר, ונדגיש כי אלו הנתונים הגבוהים ביותר שמעידים על שינוי. 

ברמת גן למשל, בדצמבר עמד הפער בין מחיר מבוקש למחיר שנסגר על 2.6% ולאחר הסגר – 3.25% (עליה בשיעור 24%). יחד עם זאת, בשורה של ערים השינוי היה חד ספרתי בין שתי התקופות ועמד על בין 7% בערים חיפה וראשון לציון (שינוי בין התקופות ובין ההתפשרות) ועד ל-2% בלבד בבאר שבע. 

בתל אביב-יפו – שיעור ההבדל בין שתי התקופות עמד על אפס – כלומר לא היה שינוי בהתפשרות בל בעלי הדירות במחיר בין שתי התקופות. 

פחות התפשרו אחרי הסגר בראש העין ובת ים
והיו גם מקומות שדווקא תקופת הסגר הובילה לפער שלילי במדד ההתפשרות, כלומר, ביוני 2020 בעלי הדירות היו מוכנים להוריד פחות במחיר הדירה. על פי הבדיקה של יד 2 – המקום בו נרשם הפער המשמעותי ביותר הוא ראש העין שם בדצמבר 2019 הפער בין המחיר המבוקש לעסקה שנסגרה בפועל עמד בממוצע על 3.1% ואילו ביוני 2020 אחרי הסגר – ירד ההפרש לשיעור של 2.16% בלבד. ירידה של 31% בנתון זה. מקום נוסף בו נצפתה תמונה דומה היא העיר בת ים – 3.7% התפשרות לפני הקורונה ו-2.96% התפשרות אחרי הסגר- 21% ירידה במדד ההתפשרות. ערים נוספות בהן אפשר לראות את המגמה הזו, בשיעורי שינוי של בין 16% ועד 1%, הן נתניה, עפולה, רחובות, חולון, חדרה, פתח תקווה, כפר סבא ואשקלון. 

כאמור, קשה לגזור מהנתונים הללו תובנה חד משמעית. האמירה היחידה שאפשר לחלץ היא שהקורונה משפיעה בצורה שונה על כל עיר, אזור, ועל כל אחד מהמוכרים והקונים. מה יהיה אחרי הסגר הנוכחי? את זה נוכל ללמוד רק אחרי שהוא יסתיים. אבל אם אפשר לקחת מסקנה אחת מהנתונים שמגיעים מהחציון הראשון של השנה, וימי הסגר – שמי שמצפה לקריסה במחירי הדירות יצטרך עוד להמתין, והסגר ככל הנראה, לא יוביל למצב בו בעלי הדירות מוכנים למכור את הדירה בכל מחיר. 

ועוד מילה אחת – יש לא מעט גורמים שטוענים שככל והזמן עובר יהיו יותר משקי בית שלא יצליחו לעמוד בתשלומי המשכנתא וזה יהיה הגורם שיוביל להתפשרות גדולה יותר במחיר ואף הגדלה משמעותית בהיצע הדירות שיעמוד במכירה. ייתכן ויש צדק בחשש זה – אולם האפשרות שניתנה לבעלי המשכנתאות להקפיא את התשלומים לפחות עד סוף השנה דוחה נכון לעכשיו את ההשפעה המיידית על הענף.  

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות