הסכם מכר הוא מסמך חשוב המגדיר ומסדיר את התהליך של מכירה וקנייה של נכס מקרקעין בין שני הצדדים המעורבים בעסקה. להסכם הזה יש דרישות המעוגנות בחוק, כדי להבטיח הגנה לכל המעורבים. לפני ניסוח החוזה יש גם כמה פעולות שחשוב לנקוט כדי לסיים את התהליך כמו שצריך ולפי החוק. זהו הסכם המנוסח ונחתם במקרים רבים בנוכחות עורך דין מקצועי בתחום בעיקר בשל ההשלכות הכלכליות הרחבות הכרוכות בעסקה שהוא מסדיר, וכעת נפרט בהרחבה את כל ההיבטים שלו שאתם צריכים להכיר.
הסכם מכר הוא החוזה הנחתם כדי להשלים עסקה של קנייה או מכירה של נכס. זהו חוזה משפטי המגדיר את הקשר בין הצד המוכר את הנכס לצד הקונה אותו, ולעומת מסמכים אחרים בתחום הוא צריך לעמוד בדרישות שנקבעו בדיני המקרקעין כדי להיות תקף. הסכם זה משמש לקביעת התנאים המדויקים שבהם תתבצע המכירה, כמו מחיר המכירה, מסירת הרכוש, זמני תשלום, תנאי עבר, זכויות והתחייבויות של שני הצדדים, ותנאים רבים נוספים.
בואו ניכנס לעובי הקורה ונבין מהם הסעיפים החייבים על פי חוק להיכלל בהסכם מכר של נכס מקרקעין:
פרטים יבשים על הדירה כמו המקום שלה, גודל, מצבה הפיזי ופרטים נוספים, לצד היבטים משפטיים כמו דירה ללא חוב, דירה שהמוכרים אותה עדיין משלמים עליה משכנתא, האמורה להיסגר עם השלמת הרכישה ותשלום הצד הקונה, ועוד פרטים, אזהרות והערות העלולות ליצור בעיות עבור הצד הקונה כמו זכות של צד שלישי, שיעבוד, אם הדירה מושכרת לדיירים קיימים, האמורים להתפנות ביום קבלת הנכס ועוד.
לפי סעיף המכר שציינו לפני כן, המוכר צריך להצהיר שהוא מעביר את הנכס במצב תקין גם מבחינה משפטית (כלומר שאין לדירה אזהרות או בעיות משפטיות אחרות שילוו את הקונה) בתמורה לתשלום של הקונה. המוכר נדרש גם להצהיר שהדירה תישאר במצבה הפיזי הנוכחי, מרגע חתימת ההסכם ועד שהקונה מקבל את הדירה בפועל, ושהשינוי היחיד היכול להתרחש בה הוא בלאי טבעי של הדירה והחפצים שבה. בנושא המצב הפיזי המוכר גם מצהיר שלמיטב ידיעתו כל תשתיות הדירה פועלות באופן תקין, שאין לה חוב לוועד הבית ושאין תכנון לשיפוץ בבניין שיעלה לבעל הדירה תשלום נוסף. בסעיף הזה מוצהר גם שאין בדירה הפרות מבחינת החוק כמו בנייה חריגה ושאין אף תביעה עליה או כל אדם הנושא עליה טענה כלשהי.
סעיף ההתחייבויות וההצהרות של הקונה קצר הרבה יותר מזה של המוכר, והוא מכיל את ההצהרה של הקונה שהוא אכן מעוניין לקנות את הנכס שפרטיו מצוינים בבירור בחוזה ושבידיו התשלום המלא לרכישתה או משכנתא שקיבל מהבנק או מגורם מלווה אחר. בסעיף הזה הקונה מצהיר שהוא בדק בעצמו את הדירה ושהיא עונה על דרישותיו ושאין שום בעיה או מניעה להעביר את הדירה לבעלותו, ובו גם מוסדר מס הרכישה.
סעיף זה מציין בצורה מפורטת את לוח הזמנים ואת הסכומים המדויקים של התשלומים המועברים בתמורה להעברת הבעלות על הדירה. לוח הזמנים הזה חשוב מאוד לצד המוכר, בייחוד במקרים שבהם הוא מוכר דירה אחת כדי לרכוש דירה אחרת וזקוק למימון המגיע בעצם מהקונה של הנכס שעליו נחתם ההסכם. צורת התשלום הנפוצה ביותר עבור רכישת דירה בהסכם מכר היא בשלושה שלבים לפחות, שהם יום החתימה על ההסכם, פעימה שנייה לאחר 30 ימים, שבהם מוכר הדירה אמור לסלק את יתרת המשכנתא והחובות שלו על הדירה אם יש כאלו, והתשלום השלישי ביום של העברת הבעלות לקונה הנכס. זוהי הדרך הנפוצה ביותר אך היא בהחלט אינה הדרך היחידה שבה התשלום מפוצל, והצדדים יכולים להסכים על כל חלוקה המתאימה להם ובפרט שהיא מצוינת בפירוש בהסכם שעליו חותמים שני הצדדים.
תהליך רכישה ומכירה של דירה כולל בתוכו גם מיסים ואגרות, ובסעיף הזה של הסכם המכר מוסדרים כל התשלומים הדרושים הסדרה במהלך העברת הבעלות על הנכס וגם אחריה. ההסדרה הזו כוללת העברת בעלות של חשבונות כמו מים, חשמל ועוד, וגם הסדרה של מיסים כמו מס רכישה ומס שבח אם הם נחוצים בעסקה (יש מקרים שבהם יש זכאות לפטור מהמיסים האלו).
כל הסכם אמור לציין את העונשים והפיצויים במקרים של הפרות, ובהסכם מכר זהו הסעיף בנושא. כאן יצוינו כל ההפרות האפשריות של החוזה הנחתם ואילו צעדים יינקטו כדי לאכוף כל הפרה. הצד הנפגע מהפרת החוזה מחליט כיצד לפעול, ויש לו כמה אפשרויות כמו קיום החוזה וקבלת פיצויים, דרישה לקיום החוזה או ביטול של החוזה וקבלת פיצויים. הסעיף מגדיר מהם הסעיפים החשובים של ההסכם, שהפרתם מובילה לזכאות לפיצויים מבלי לאפשר תיקון, ומהם הסעיפים שהפרתם נחשבת הפרה זמנית בלבד, כמו עיכוב בהעברת התשלום המצריך הודעה מראש וקבלת פרק זמן נוסף המוסכם על שני הצדדים כדי להשלים את התהליך ולהימנע ממצב של ביטול חוזה או הענקת פיצויים. גובה הפיצויים הוא בדרך כלל 10% משווי הנכס.
ניסוח וחתימה של הסכם מכר הם לא עניינים של מה בכך, ולכן יש לשים לב לכל הפרטים הקטנים כדי להימנע מבעיות שישפיעו באופן ישיר על אחת ההחלטות הכלכליות המהותיות ביותר בחייכם. הינה המלצות לכמה עניינים שכדאי לתת להם תשומת לב מרובה:
חשוב לבדוק בנסח הטאבו של הנכס שאתם מתכננים לקנות שהבעלים הרשומים על הדירה הם אכן אלו המוכרים לכם אותה ושאין על הנכס שום עיקול, אזהרה, שיעבוד או צו כלשהו כמו צו מניעה או צו הריסה. אם אתם מוכרי הדירה, עליכם לוודא שהרישום בטאבו עדכני ורלוונטי לנכס הנמכר, ושכל הערה שהייתה קיימת בעבר אך כבר אינה רלוונטית נמחקה מהרישום. אישור זכויות עדכני יצורף להסכם המכר כנספח. אם הנכס אינו רשום בטאבו מכל סיבה שהיא, יש לבדוק את הרישום שלו ברשות מקרקעי ישראל או החברה המשכנת ובדיקת כל הפרטים הקטנים כדי לוודא את אמיתותם.
יש נכסים המקבלים הערת אזהרה, שמטרתה להציג מידע אמין לכל הצדדים במקרים כמו עסקאות העברת בעלות, לפתור אי הבנות ולהגן על הצדדים. הערת אזהרה המצורפת לנכס היא בדרך כלל הודעה על התחייבויות קודמות לזכות על הנכס, ואם אתם מתכננים לקנות דירה וכבר חתמתם על הסכם התחייבות עם המוכר, אתם יכולים לפנות בעצמכם לרשם המקרקעין ולרשום הערת אזהרה על הדירה, המצהירה שיש לכם טענה לבעלות על הנכס בעקבות החוזה שחתמתם עליו. עליכם לבדוק שאין הערה כזאת על הנכס שאתם קונים כדי להימנע מאי נעימויות ומחוסר יכולת לקבל את הנכס בפועל, ואם אתם מוכרים אותו עליכם לוודא שכל ההערות שהיו על הנכס, אם היו, נמחקו ואינן תקפות עוד.
כשאתם באים לקנות דירה עליכם לוודא שהדירה תקינה ועומדת בכל החוקים וההתניות שלה, וזה כולל גם מציאת מקרים של בנייה חריגה. כדי לבנות שהנכס שאתם מתכננים לקנות אינו עובר על החוקים מבחינת בנייה, תצטרכו לעיין בתב"ע של הנכס או הבניין. התוכנית הזו נמצאת במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית, ובה ההיסטוריה של הבניין בתיק הבניין. עיון במסמכים אלו יאפשר לכם לזהות אם יש בנייה חריגה בנכס וגם להכיר אילו צווים, היתרים וזכויות ניתנו לבניין במהלך קיומו. זה אומר שבאמצעות עיון בתב"ע תוכלו לבדוק אם תהיה לכם אפשרות בהמשך לבנות בנכס כרצונכם מבלי לדרוש אישורים נוספים.
ההסכמה היא שיש להוסיף להסכם מכר שלושה מסמכים חשובים, שגם הם מקבלים חתימות של שני הצדדים במעמד החתימה:
להסכם המכר מצורף נסח טאבו בגרסתו העדכנית ביותר, כדי להוכיח שהפרטים שהמוכר מצהיר עליהם הם נכונים, לרבות הבעלות שלו על הדירה ועמידה בתקנות. המוכר צריך לדאוג להחתים את הקונה על בקשה לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה, ואם הדירה אינה רשומה מסיבה כלשהי (חוקית) בטאבו הקונה צריך להחתים את המוכר על בקשה לרישום משכון ובקשה לרישום הערה בחברה המשכנת שהדירה בחזקתה.
המסמך השני שיש להוסיף להסכם המכר הוא הצהרת מס רכישה, המציינת את גובה מס הרכישה ששולם אם היה צורך. להזכירכם, מס רכישה על דירה ראשונה הוא 0% משווי הדירה אם הגובה שלו הוא 1,909,155 ש"ח לכל היותר, ועולה בהדרגה ככל ששווי הדירה גבוה יותר. אם הקונה רוכש דירה שנייה ומעלה, והיא איננה הדירה היחידה שלו, הוא ישלם מס רכישה של 8% משווי הנכס אם הוא לכל היותר 5,872,725 ש"ח, ו-10% אם הדירה יקרה יותר. יש עוד מקרים שבהם אנשים יכולים להיות זכאים להקלה במס רכישה או בפטור מוחלט ממנו, ואם אתם מתכננים לקנות דירה כדאי לכם לבדוק אם אתם עומדים בתנאים.
המוכר צריך לצרף להסכם שטר מכר או שטר העברת זכויות חכירה (לפי סוג העסקה), שיוחזקו אצל הקונה על לסיום העברת התמורה על הנכס. אם הדירה אינה רשומה בטאבו יש להוסיף אישור מרשות מקרקעי ישראל להעברת הנכס, ובמקרה של חברה משכנת יש לצרף את האישור מטעמה שהזכויות על הנכס הועברו באופן רשמי גם במסד הנתונים שלה.
הסכם מכר הוא המסמך הרשמי הקובע את יחסי הגומלין שבין מוכר הנכס לקונה שלו, והוא מכיל את כל הפרטים החשובים ששני הצדדים צריכים לדעת על הנכס ואת התנאים להשלמת העסקה. חשוב להכיר היטב את כל ההיבטים של המסמך, בין שאתם מתכננים למכור את הנכס שלכם או שאתם מתכננים לקנות אחד, כדי להבטיח הגנה מרבית מאי נעימויות ומסיבוכים משפטיים.
*האמור לא מהווה יעוץ או תחליף ליעוץ ויש לבחון כל מקרה לגופו
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
