כיצד מחשבים השבחה על תוכנית פינוי בינוי שעוברת הליך איחוד וחלוקה ומדוע אין להפחית היטל ההשבחה בתחשיב? המדריך המלא 2024
כאשר נדרש הליך תכנוני נוסף לשם הפיכת זכויות בניה לזמינות, למשל במקרה בו אושרה תכנית מתארית לפרויקט פינוי בינוי ושכחלק מהוראותיה של התכנית יש לערוך בהמשך תכנית לאיחוד וחלוקה בלבד כתנאי להמשך ההליך התכנוני והפקת היתרי בניה, נוצרת השבחה כתוצאה מרכיב המוגדר כ- "שיפור זמינות" המהווה "השבחה בדרך אחרת" המאפשרת גביית היטל השבחה בגין אישור תכנית איחוד וחלוקה, שהיא למעשה המהלך השני ברצף התכנוני, וזאת למרות שהיא לא התכנית אשר העניקה את זכויות הבניה עצמן.
סוגיה זו מעוררת בצידה שאלה מעניינת לכאורה – האם יש להביא בחשבון כבר בעת עריכת תחשיב ההשבחה בגין התכנית המתארית, את תשלום היטל ההשבחה העתידי הצפוי כתוצאה מאישור תכנית איחוד וחלוקה?
נוסחת העזר
בתקינה השמאית נקבעה נוסחת עזר לביצוע תחשיב היוון לשווי עתידי צפוי, למשל במקרה של קרקע חקלאית עליה מקודמים הליכי תכנון ושקיים קושי לאמוד את שוויה העתידי. נוסחת ציפייה זו, מגלמת בתוכה את היטל ההשבחה הצפוי בגין אישור תכנית עתידית:
הנוסחה בנויה מתוך הנחה ולפיה בעת אישור תכנית כחלק מההליך התכנוני המקודם בקרקע ישולם בעתיד היטל השבחה, כאשר צירוף של תשלום היטל ההשבחה הצפוי כאמור ושווי הקרקע כזמינה בדחיה לתקופה סבירה, יביא לאומדן השווי הראוי של הקרקע.
לפיכך, משך זמן דחיית התכנית המתארית על פי הנוסחה מגלם בתוכו הפחתה עתידית של היטל השבחה הצפוי, גילום זה מאריך את משך תקופת הדחיה ומפחית את שווי המצב החדש על פי התכנית המתארית ובהתאמה מקטין את היטל ההשבחה בפועל, ולכן ניכוי ההיטל הצפוי כרכיב נפרד משווי המצב הקודם ולא באופן מגולם כפי שנעשה בנוסחה, יביא להפחתת יתר של היטל ההשבחה.
בהתאם, ההצדקה לניכוי "היטל השבחה הצפוי" נובעת מכך שהוא מגולם כבר במרכיב הדחיה של זמינות התכנית המתארית עד לאישור תכנית מפורטת.
ולכן, יוצא כי במקרה בו נדרשת תכנית המשפרת זמינות, כגון תכנית איחוד וחלוקה, דחיית התכנית המתארית מגלמת בתוכה את היטל ההשבחה הצפוי בגין אישור התכנית הבאה.
מדוע אין להפחית היטל השבחה?
יתכנו מקרים בהם הגדרת שווי שוק לצורך תחשיב השבחה לא יהיה תואם בהכרח להגדרתו בשוק החופשי, למשל במקרה של נטרול מרכיב הפוטנציאל משווי של קרקע חקלאית בעת חישוב ההשבחה. אישור תכנית איחוד וחלוקה משמעותו שיפור זמינות ובהתאמה הדחיה לאישור התכנית מגלמת את רכיב היטל ההשבחה הצפוי בגין שיפור הזמינות. לפיכך, בעת עריכת השבחה בגין זמינות זכויות אין להפחית היטל השבחה באומדן השווי במצב הקודם כרכיב נפרד, על אף שיתכן והקונה הסביר או היזם רואה לנגד עיניו שווי קרקע אחר במועד זה, כזה שכן מפחית את היטל ההשבחה.
*הכותבים הינם עו"ד ושמאי מקרקעין אוהד מרציאנו ועמיחי ויינברגר ממשרד ויינברגר ברטנטל, המיצג יזמים רבים בתחום היטלי ההשבחה.
**הכתוב לעיל מהווה תיאור והמחשה כללית בלבד ובלתי מחייבת, אין לראות באמור לעיל כיעוץ או תחליף ליעוץ מקצועי.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
