banner
אילוסטרציה // Depositphotos
אילוסטרציה // Depositphotos

הערת אזהרה

הערת אזהרה היא חלק מספר החוקים של דיני המקרקעין. היא נרשמת במרשם המקרקעין ולכן מדובר בהערה אשר לה חשיבות רבה וניתנת התייחסות מרובה כלפיה במעמד ביצוע עסקאות מסוימות הקשורות בנכס מקרקעין מסוים שעליו רשומה הערת האזהרה. תפקידה של הערת אזהרה הוא להזהיר אותנו מפני מצבים שעלולים לסכן אותנו – אם בביצוע עסקת מקרקעין כלשהיא, בעת בניית נכס, בעת מכירה והשכרה של נכס או בעת העברת מקרקעין בין בני משפחה. מדובר בהערה שמציינת בצורה פורמלית לצדדים המעורבים בעסקה מסוימת של נכס מקרקעין אם יש הגבלות מסוימות, מחויבויות או סיכונים הקשורים לנכס או להסכמים לגביו. הערת האזהרה היא כלי מצוין המספק שקיפות בצורה אפקטיבית לנודעים בדבר, לגשר על בעיות ועל אי הסכמות פוטנציאליות שעלולות לעלות בנוגע לנכס המקרקעין, וכמו כן להגן על האינטרסים של כל צד. במאמר זה נכיר את משמעות הקונספט של הערת האזהרה, ונדגיש את החשיבות שלה בקונטקסטים שונים.

הערת אזהרה: מה זה ומהי מטרתה?

השימוש בהערת אזהרה הוא חלק חשוב בעסקאות מקרקעין ובעסקאות פיננסיות שונות. הערת אזהרה משמשת כהערה פורמלית שתפקידה ליידע את הצדדים המעורבים בעסקת מקרקעין כלשהיא בצורה פרואקטיבית על סיכונים פוטנציאליים שיכולים להיות קשורים בנכס או בהגבלות מסוימות שיש או שעלולות להיות על העסקה. המטרה של הערת האזהרה היא למנוע אי הבנות, להגן על הצדדים השונים בעסקה מהתחייבויות לא רצוניות ולוודא כי הצדדים מבצעים את העסקה בצורה מודעת והוגנת. על ידי ציון הסיכונים וההתחייבויות אשר מעורבים בביצוע עסקת מקרקעין כלשהי בצורה בהירה, הערת האזהרה עוזרת לצדדים הבאים לבצע את עסקת המקרקעין להפיק מסקנות חשובות ולבצע החלטות מבוססות ידע אשר יפחיתו את הסיכויים שלהם לבעיות לא חוקיות או לסיבוכים שיכולים לקרות בגלל בירוקרטיה ואי הבנות. 

האם קיים הבדל בין הערת אזהרה לבין הערת אזהרה בטאבו?

לא קיים הבדל בין הערת אזהרה לבין הערת אזהרה בטאבו כאשר ההערה עוסקת במקרקעין. רישום בטאבו משמעותו רישום בפנקסי מקרקעין. הערת האזהרה היא פעולה אשר מבצעים בצורה משפטית מאחר והיא נרשמת בלשכת רישום המקרקעין בפנקס המקרקעין. לכן אם אתם עומדים לפני עסקת מקרקעין כלשהי ופגשתם בהערת אזהרה, דעו כי מדובר בהערת אזהרה בטאבו. הערת האזהרה בטאבו תגדיר בצורה כתובה את ההתחייבויות של בעלי הנכס, ותיק הנכס בטאבו יכלול אותה בצורה חוקית בפירוט מגבלות ותנאים.

בדיקת הערת אזהרה בטאבו: למה חשוב לבצע את הבדיקה?

בדיקת אזהרה בטאבו היא אחד השלבים החשובים ביותר שיש לבצע לפני ביצוע עסקת מקרקעין כלשהי. קיימות עסקאות מקרקעין שונות אשר מגדירות באופן שונה את יחסי הבעלות על הנכס, את מטרותיו וכמו כן את עלותו ושוויו הכלכלי. לכן, לפני שניגש לביצוע העסקה אל מול הצד השני עלינו לבדוק ולוודא כי אין רשומות בתיק הנכס ברישום המקרקעין הערות אזהרה כלשהן, אשר יכולות להטיל מגבלות והתחייבויות מסוימות מתוקף רישומן בתיק הנכס. על הקונה לדעת כי הוא מוכן לקבל את תנאי הערת האזהרה ולבצע אותן. מצד שני, הערת אזהרה בטאבו יכולה גם להגן על הקונה מעסקאות סותרות ומניעת עסקאות אשר מחייבות הסכמה של צד נוסף.

בקשה לרישום הערת אזהרה: כך תעשו זאת נכון

רישום הערת אזהרה במרשם המקרקעין, בטאבו של הנכס, יכול להתבצע בכמה דרכים. ראשית צריך להגיש בקשה לרישום הערת אזהרה על ידי בעל הזכויות בנכס. את הבקשה נגיש על גבי טופס כתוב שייכתב לפי הנוסח המקובל בתקנות רישום המקרקעין. לטופס זה קוראים "בקשה לרישום הערת אזהרה" והוא צריך להיות חתום גם על ידי הרוכש של הנכס, גם על ידי המוכר וגם על ידי צדדים נוספים של העסקה אם קיימים. לאחר מכן, עליכם לקחת את הטופס לאימות אצל עורך דין או אצל פקיד לשכת רישום המקרקעין, ולבדוק כי על הטופס קיים גם בול. חשוב לצרף לטופס הבקשה לרישום הערת אזהרה כל טופס או מסמך כתוב אשר דורש את רישום הערת האזהרה. זה יכול להיות הסכם מסוים, חוזה, ייפוי כוח ועוד. נוסף לאלה, יש לצרף לבקשת רישום הערת האזהרה בטאבו גם את האסמכתא של אגרת התשלום על הרישום. את האגרה אפשר לשלם בעמדות השונות אשר נמצאות בכל לשכת רישום מקרקעין באמצעות האשראי או לבצע זאת מראש באינטרנט באתר הממשלתי לרישום ולהסדר מקרקעין. 

הערת אזהרה – סעיף 126: הסעיף שאסור לכם לפספס

כך קוראים להערת האזהרה בחוק המקרקעין, סעיף 126 במקורות הרשמיים והמשפטיים לדיני חוק המקרקעין. והינה הם עיקרי הסעיף כפי שהם כתובים מילה במילה בחוק המקרקעין: 

  • הוכח להנחת דעתו של הרשם כי בעל מקרקעין, או בעל זכות שכירות, שאילה, זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתה, התחייב בכתב לעשות בהם עסקה, או להימנע מלעשות בהם עסקה, ירשום הרשם, על פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההתחייבות (להלן – הזכאי), הערה על כך; לעניין זה אין נפקא מינה אם ההתחייבות הייתה בהסכם, בהרשאה בלתי חוזרת או במסמך אחר, ואם הייתה מפורשת או משתמעת, מוחלטת או מותנית.
  • (ב) נרשמה ההערה על-פי בקשת הזכאי בלבד, יודיע הרשם מיד על רישומה למי שהתחייב כאמור. 

סעיף 126 לחוק המקרקעין אומר בעצם כי רק בעל ההתחייבות בנכס יכול לרשום את הערת האזהרה, מה הם התנאים לרישומה של הערת האזהרה וכמו כן מגדיר מי הוא בעל זכויות בנכס.

עוד על הערת אזהרה

כמובן שלהערת האזהרה קיימים תנאים נוספים, וחוץ מסעיף 126 בחוק המקרקעין אשר נוגע לעניין הערת האזהרה, קיימים סעיפים נוספים המגדירים באופן חוקי כיצד אפשר לבטל את הערת האזהרה או למחוק אותה אם איננה רלוונטית, וכמו כן מה הוא תוקפה מבחינת החוק.

תוקף ההערה

אם הערת האזהרה נרשמה על ידי בעל הזכויות בנכס ורשם המקרקעין בתאריך מוגדר אשר משמש כתוקף, זה יהיה התוקף של הערת האזהרה וכאשר יפוג היא תהיה מבוטלת. אך לרוב כל עוד יש הערת אזהרה שרשומה בתיק הנכס אצל רשם המקרקעין, לא חלה עליה התיישנות.

ביטול הערת אזהרה

ביטול הערת אזהרה אשר נכתבה בתיקו של נכס מסוים יכולה להימחק ולהיות מבוטלת רק כאשר הצד אשר ביקש את רישומה נותן את הסכמתו לביטול של הערת האזהרה. לצורך כך יש להצטייד בצו בית משפט או בייפוי כוח אשר לביטול הערת האזהרה, בתיק הנכס אצל רשם המקרקעין.

תמ"א 38? כך יתבצע רישום הערת אזהרה

במקרה ונכס מסוים הוא דירה אשר היא חלק מבניין שהולך לעבור חידוש בעקבות פרויקט ההתחדשות העירונית, תמ"א 38, היזמים אשר אמונים על הפרויקט יכולים גם הם לרשום הערות אזהרה אצל רשם המקרקעין. דבר זה נובע מתוקף השקעתם בפרויקט תמ"א 38 כאשר הם בונים יחידות נוספות וכאשר קיימים רוכשים ליחידות אלו. הערות האזהרה האלה הן כלי משפטי שיש בו צורך הן גם מבחינת היזמים, גם מבחינת הרוכשים של דירות היזמים וגם בעבור הבנקים. היזמים זקוקים להערת האזהרה כדי שבעלי הדירות הנוכחים בבניין שבו מבוצע הפרויקט לא יבצעו עסקאות סותרות ברכוש הבניין שהופך להיות משותף להם וגם ליזם המבצע את הפרויקט. כמו כן הערת האזהרה במקרים אלו נרשמת גם בשביל הבנקים אשר תומכים כלכלית בפרויקט ההתחדשות העירונית, אשר מלווים את היזם כדי להבטיח את השקעותיהם. הרוכשים של היחידות החדשות אשר עומדות להיבנות על ידי היזם במסגרת פרויקט תמ"א 38, גם הם יכולים לרשום הערת אזהרה כדי להבטיח את הרכישה שלהם.

הערת אזהרה: כל הסוגים

קיימים סוגים שונים של הערות אזהרה ולכל הערת אזהרה יש מטרה שונה. הערת האזהרה המוכרת שבה משתמשים יותר מכל היא הערת האזהרה על התחייבות לביצוע עסקה בנכס. אך עם זאת, קיימים סוגים נוספים של הערות אזהרה אשר אפשר לרשום כמעט לכל מטרה כגון הגדרת הייעוד של המקרקעין ועוד.

משכנתא

הערת אזהרה זו נרשמת לטובת הבנק שממנו נלקחה המשכנתא בעבור הנכס. הערת האזהרה כנראה תירשם על ידי הבנק שיבקש להעביר את המשכנתא למוכר הנכס בהצגת רישום ההערה לטובתו. הערת אזהרה אשר נרשמה על ידי הבנק לא תתבטל אוטומטית אם הנכס יימכר. לכן, במקרים כאלו כדאי לבדוק על ביטוח המשכנתא של הנכס. נוסף לכך, בעל הנכס יאלץ להגיש אישור סילוק משכנתא עם הבקשה למחיקתה של הערת האזהרה לרשם המקרקעין. אין מניעה לבצע עסקת מכירה הנכס אשר עליו רשומה הערת אזהרה לטובת הבנק, אך במקרה כזה צריך לוודא את העברת המשכנתא לנכס אחר או לסלק אותה. לאחר מכן, הבנק יספק לבעל המשכנתא אישור על ביטול ההערה לטובתו. 

שכירות

הערת אזהרה בדבר שכירות היא הערה מתריעה, כי יש לנכס שוכרים שלהם קיימות זכויות קנייניות על הנכס או כי הנכס משועבד לירושה לצורך שכירות של יורשי הנכס.

זיקת הנאה וזכות קדימה

הערת אזהרה בדבר זיקת הנאה המוגדרת כזכות להשתמש במקרקעין שאינה מהווה בעלות או זכות קדימה שהיא דרישה לקבלת אישור על העברת הזכות מצד שלישי, מאפשרת זכויות קנייניות בנכס לצד נוסף שלישי. זה יכול להיות אדם פרטי ואלה יכולים להיות גם עמותה או ארגון.

בעלות

הערת אזהרה שתזהיר במקרים שבהם על הנכס קיימת בעלות פוטנציאלית אשר מהווה בעיתיות באופן הבעלות על הנכס. לדוגמה אם בעל הנכס החליט שלאחר פטירתו הנכס יהיה מיועד לאנשים אחרים. 

הערת אזהרה במצבים שונים

את הערת האזהרה אפשר לא רק לסווג לסוגים שונים, אלא גם למצבים שונים אשר קבילים לפי חוקי מקרקעין. מצבים אלו מגדירים כיצד מתבצעת ומתאפשרת הערת האזהרה במצבים ספציפיים אלו כגון הערת אזהרה במקרה של קניית דירה מקבלן או רישום של הערת אזהרה על חלקים מסוימים במקרקעין ולא על הנכס בשלמותו. 

רישום הערה על חלקים במקרקעין

לעיתים בנכסים שונים קיימים חלקים שקשה להבין היכן בדיוק הם נמצאים בתוך תחומי הנכס. לכן, רושמים אצל רשם המקרקעין הערת אזהרה שתהיה תקפה רק לחלק מסוים מתוך הנכס. הערת אזהרה זו לא יכולה למנוע ביצוע עסקאות נוספות בנכס אם הן אינן מפחיתות מזכויות הקניין של המתחייב אשר רשם את הערות האזהרה הללו. למרות זאת, הסכמתו של המתחייב בהערות אזהרה על חלקים מסוימים במקרקעין דרושה לצורך התחייבויות נוספות לשם ביצוע עסקה במקרקעין או באישור של עורך דין. 

צורך בהסכמה

הערת אזהרה על מקרקעין שנרשמת לצורך בהסכמה, דורשת כי ביצוע עסקה מסוימת שבה זכויות בנכס מקרקעין עוברות לצד אחר יעשו אך ורק בהסכמה של צד נוסף שלא קיימות אצלו זכויות קניין בנכס המדובר. לרוב הערת האזהרה עם הצורך בהסכמה של צד נוסף, מיועדת לצורך מניעת העברת נכסים בצורה זדונית מבעליהם.

העברה ללא תמורה של נדל"ן בין קרובי משפחה

לעיתים משפחות שונות מעוניינות בשמירת הנכסים שלהן בחיק המשפחה. לכן, אף על פי שמבוצעות העברות נכסים בין בני משפחה, משיקולים כגון הטבות מס ועוד, נרשמת אצל רשם המקרקעין הערת אזהרה שבולמת את מכירת הנכס בלא הסכמת המוטב אשר העביר את הנכס לבעליו החדשים. 

במקרה של רכישת דירה מקבלן

חוק המקרקעין מאפשר לקבלן לרשום הערת אזהרה בעבור רוכשי הדירות. במקרה כזה, הקבלן רשאי לדרוש מהרוכשים כספים בהתאמה לפי ההתקדמות של בניית הנכסים, ולפי טבלאות התשלומים שבהן נקבעו התשלומים בעבור מחיר הנכס. בעזרת הערת אזהרה זו הקונים של הנכס נשארים מוגנים.

סיכום

הערת אזהרה היא כלי משפטי חזק מאוד שמאפשר לחייבים ולבעלי זכויות הקניין לקבוע את התנאים לפיהם יתקיימו עסקאות קנייה ומכירה בנכסים שלהם. את הערות האזהרה יכולים לרשום אצל רשם המקרקעין כל בעלי הנכסים, אם יגישו את הבקשה בנוסח הנכון ובצירוף המסמכים הרלוונטיים. כמו כן, רוכשים אשר מבצעים עסקת רכישה של עסק מסוים, צריכים לבדוק מבעוד מועד לפני שהגיעו לשלב הקנייני בעסקה כי לא קיימות הערות אזהרה על הנכס אצל רשם המקרקעין אשר עלולות לפגוע בעסקת הרכישה או בהשקעה בכל צורה שהיא. הערת האזהרה יכולה להיות מבוטלת ולהימחק תחת תנאים מסוימים, ויכולה להיות פגת תוקף אך לרוב אין עליה התיישנות ולכן חשוב לבדוק את קיומן על כל נכס לפני קנייתו או מכירתו לפי רשם המקרקעין. קיימים סוגים שונים של הערות אזהרה וכמו כן מצבים שונים שבהם הערות האזהרה יכולות להיות תקינות ולהגן גם על המוכר ולא רק על הקונה. אם כך, שימו לב להערת האזהרה ורשמו אחת בעצמכם אם יש לכם צורך ממשי בכך.

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף
תגיות: הערת אזהרה

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות