banner
אילוסטרציה // Depositphotos
אילוסטרציה // Depositphotos

תבע – תוכנית בניין עיר – המדריך המקיף והעדכני

מי קובע מהו השימוש של כל בניין בכל עיר (תבע)? מי מחליט איך ייראה השיפוץ בפרויקטים של התחדשות עירונית? ומה עושה מישהו המעוניין להסב נכס שברשותו למטרה אחרת? כל השאלות האלו קשורות למסמך ששמו תוכנית בניין עיר, או תב״ע בראשי תיבות. במאמר שלפניכם תוכלו להכיר את ההגדרה של תב״ע, את המטרה של המסמך הזה, איך הוא קשור לפרויקטים של התחדשות עירונית ועוד מושגים חשובים בנושא.

מה זה תב"ע?

תוכנית בניין עיר היא מסמך חוקי שהמטרה שלו היא להגדיר ולהסדיר את השימוש והייעוד של קרקע ספציפית. בתוך מסמך תב"ע יש הגדרות של תכנון פיזי, כלכלי, תרבותי וחברתי הרלוונטיים לנכס. כמעט לכל קרקע בישראל יש ייעוד מסוים, ותב״ע היא המסמך הרשמי שאותו עורך גוף ממשלתי או עירוני לאזור מסוים. המסמך עובר תהליך של אישור רשמי ומסדיר את הייעודים והשימושים של הקרקעות השונות ואת זכויות הבנייה בהן. 

המושג תב״ע הוא מושג מוכר וידוע בקרב הציור הרחב, אך הוא למעשה לא מופיע בחוק התכנון והבנייה בשם הזה. בחוק אפשר לראות מונחים כמו ״תוכנית מפורטת״ או ״תוכנית מתאר״, ששתיהן יכולות להיחשב בהקשרים מסוימים בתור תב״ע. נוסף על כך, החוק גם יוצר הבחנה בין סוגי התב״ע והיררכיה שביניהם. התוכנית החשובה ביותר היא תוכנית המתאר הארצית, והתוכנית שבתחתית בהיררכיה היא ״תוכנית מפורטת״ בסמכות הוועדה המקומית. 

מהי המטרה של תוכנית תב"ע?

אלו הן המטרות העיקריות של תבע:

  1. תכנון שימושי קרקע – תב״ע עוסקת בהקצאת קרקעות למטרות שונות כגון שטחי מגורים, אזורי מסחר ותעשייה ושטחים ציבוריים. המטרה היא לאזן בין הצרכים של מגזרים שונים ולהבטיח שימוש יעיל וחכם בשטחים הזמינים.
  2. פיתוח תשתיות – התוכנית מתווה את דרישות התשתית הדרושות לפיתוח העירוני המוצע, כולל בניית תשתיות תחבורה, שירותים, פארקים, בתי ספר ומתקני בריאות, ומסייעת ביצירת מסגרת למתן שירותים חיוניים לתושבים.
  3. שיקולים סביבתיים – תב״ע מביאה בחשבון גורמים סביבתיים ומנסה למזער את השפעת הפיתוח העירוני על הסביבה הטבעית על ידי קידום פרקטיקות ברות קיימא, שימור שטחים פתוחים והגנה על משאבים אקולוגיים.
  4. שיתוף הציבור – תהליך התכנון מעודד שקיפות מול הציבור ועידוד להשתתף בעניין. תב״ע מספקת הזדמנות לתושבים, לבעלי עניין ולמומחים לתרום את נקודות המבט, החששות וההצעות שלהם, ומבטיחה שתוכנית הפיתוח העירונית משקפת את צורכי הקהילה.
  5. מסגרת משפטית – תב״ע היא כלי משפטי הקובע הנחיות ותקנות לפיתוח עירוני. כמו כן, היא מספקת מסגרת להחלטת החלטות ומסייעת לרשויות המקומיות לאכוף את מדיניות השימוש בקרקע.

תב"ע והתחדשות עירונית

תב״ע והתחדשות עירונית הם תהליכים הקשורים זה בזה ומקיימים ביניהם יחסי גומלין בתחום הפיתוח העירוני. תבע משמשת כבסיס לפרויקטים של התחדשות עירונית, ומספקת את המסגרת התכנונית וההנחיות ליוזמות השונות ברחבי הארץ. תוכנית הבינוי העירונית מאתרת אזורים הזקוקים לחידוש או שיפוץ, מתווה מדיניות שימוש בקרקע, ומייעדת אזורים למטרות ספציפיות כמו מגורים, מסחר או שטחים ציבוריים.

מנגד, התחדשות עירונית מתמקדת בחידוש ושדרוג של אזורים עירוניים קיימים. ביו היתר מדובר ביוזמות כמו שדרוג תשתיות ובניית מבנים חדשים או שיפוץ של בניינים ישנים. פרויקטים אלו שואפים לשפר את ההיבטים הפיזיים, החברתיים והכלכליים של שכונות עירוניות ולשפר את רמת המגורים והאטרקטיביות שלהן.

היישום של התחדשות עירונית מסתמך לרוב על ההנחיות שנקבעו על ידי תבע. תוכנית הבינוי העירונית מספקת את המסגרת המשפטית והתכנונית לפרויקטים של התחדשות עירונית מתוך הקפדה על התאמה לחזון הכולל של העיר או השכונה. היא בעצם מסייעת ככה לקדם מנהלות, להקצות משאבים ולשמור על עקביות בתהליך הפיתוח. לתבע ולהתחדשות עירונית תפקיד משותף ומכריע בעיצוב הנוף העירוני בישראל, בקידום פיתוח בר קיימא ובשיפור איכות החיים של התושבים.

כמה זמן לוקח שינוי תב״ע?

בקשות לשינוי תב״ע מתחלקות בדרך כלל לשלושה סוגים עיקריים:

  • קבלת הקלות והיתרים לתוספות בנייה שאינן מוגדרות בתב״ע (למשל הוספת קומה, חנייה, מרפסת וכו׳)
  • בקשה לשינוי הייעוד של הקרקע (אלו הן בקשות הנחשבות למורכבות יותר)
  • בקשה לשינוי קווי המבנה (המרחק והגבולות בין שולי השטח והמבנה עצמו)

חשוב להבין כי כל שינוי שהוא בתב״ע מחייב הגשת בקשה לשינוי, ולאחר שמגישים אותה היא עוברת לבדיקת מפקח מהרשות, פרסום בעיתונות, הגשה לוועדה ועמידה בדרישות גורמי הרישוי. השינויים האלו הם אכן אפשריים, אך אלו הם תהליכים מורכבים המצריכים הכוונה והובלה של אנשי מקצוע רבים. התהליך הזה עלול להיות ארוך ולהימשך לכל הפחות כמה חודשים, ובמקרים מסוימים זה עשוי לקחת שנים ארוכות. 

תהליך אישור תבע – איך הוא מתבצע?

תהליך הכנת תב״ע מתחיל בבחינה של תוכנית מודד מאושרת. בשלב הראשון האדריכל האחראי על הפרויקט מכין תוכנית בינוי לפי דרישות התכנון. התוכנית מוגשת לאחר מכן לוועדה מקומית לעיון, ואם יש צורך בסמכות מחוזית היא מועברת לוועדה מחוזית, ואז היא עוברת לשלב ההפקדה ופרסום התוכנית ולבסוף לשלב של מתן תוקף. גם כאן אנחנו מדברים על תהליך שעשוי לקחת בין כמה חודשים לכמה שנים, לפי היקף התוכנית והמורכבות שלה.

בהמשך הדרך, על פי המפורט בתוכנית, נקבעים התנאים והתקנות לבנייה בשטח. כאשר יזם מעוניין להקים מבנה על שטח מסוים, עליו לפנות קודם כל לוועדה לתכנון ובנייה ולבחון לעומק את התב״ע של החלקה הרלוונטית. לאחר שמקבלים את כל הנתונים, היזם יודע אם אפשר להקים את המבנה כפי שתוכנן בהתחלה או שיש צורך להגיש בקשה לשינוי נקודתי של התב״ע. 

מי רשאי להגיש תב"ע?

עורך התב״ע חייב להיות אדריכל בעל רישיון. כאשר יש רצון לעשות שינוי ייעוד או שינוי זכויות בקרקע, ההמלצה היא לפנות לאדריכל ולגשת אל מהנדס הוועדה המקומית על מנת לשטוח את הבקשה ולקבל אור ירוק והכוונה. שימו לב – זהו אינו הליך מחייב, אך הוא מומלץ בהחלט. 

מה זה תבע נקודתית?

תב״ע נקודתית היא מצב שבו יזם או בעל קרקע רוצים לעשות שינוי מסוים בקרקע שהתב״ע המקורית לא מאפשרת לעשות. כדי שזה יתאפשר, אפשר להגיש מסמך הנקרא ״תב״ע נקודתית״, שהוא בעצם תיקון מסוים לתב״ע המקורית המאפשר לממש את הבנייה הרצויה. בדרך כלל מדברים בהקשר הזה על שלושה סוגים שונים – בקשה לשינוי ייעוד הקרקע, בקשה לתוספות בנייה או בקשה לשינוי קווי הבניין. זהו תהליך בירוקרטי ותכנוני בעל שלבים שונים שצריך לנקוט כמו הכנת מסמכים מלאים, הגשת בקשה לרשויות, בדיקת מפקח, פרסום השינוי בעיתונות, דיון בהתנגדויות, עמידה בכל גורמי הרישוי ועוד. 

העלות של תב"ע נקודתית

העלות הכוללת של תב״ע נקודתית מתחילה בסכום של כ-30,000 שקלים כשמדובר בבתים קטנים ושינויים קלים. בבנייני מגורים העלות של תהליך כזה יכול להתחיל מ-130,000 ש״ח ולהגיע אפילו עד חצי מיליון ש״ח. 

שינוי תבע נקודתית – איך הוא מתבצע?

אלו הם השלבים של שינוי תב"ע נקודתית:

  • הגשת מסמכים – בשלב הראשון צריך לאסוף, למלא ולהגיש את כל המסמכים הרלוונטיים כמו תקנון, תשריט ונספחים לפי הצורך. 
  • הגשת הבקשה –יש להגיש את הבקשה לרשות הרלוונטית דרך המערכת המקוונת. את הבקשה יכול להגיש אדריכל בעל רישיון בלבד. 
  • בדיקת מפקח – מפקח מטעם וועדת התכנון ברשות המקומית מגיע לשטח לבחון את הבקשה ואת השטח עצמו. 
  • פרסום בעיתונות – יש לפרסם את דבר השינוי בעיתונות לפי כללים מסוימים כדי לאפשר לציבור הרחב להביע התנגדויות אם אכן יש כאלו. 
  • דיון בהתנגדויות – אם עולות התנגדויות מהציבור הרחב, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה דנה בהן ובוחנת כל אחת לעומק. 
  • הגשת הבקשה ועמידה בכל תנאי הרישוי – רק בשלב הזה אפשר להגיש את הבקשה הסופית לאחר שעומדים בכל תנאי הרישוי. התנאים רבים ומשתנים ובדרך כלל צריך לעמוד בתנאים של לא מעט גורמים כמו משרד הבריאות, כיבוי אש, משטרה וכן הלאה. 

לסיכום

תב״ע היא אחד המסמכים החשובים ביותר בנושא בנייה, ייעוד של קרקעות ופיתוח בפרויקטים של התחדשות עירונית. רוצים לדעת עוד על תב״ע, התחדשות עירונית ותהליכים מנהלתיים ומשפטיים חשובים? היכנסו לבלוג של אתר מגדילים, האתר הישראלי המוביל להתחדשות עירונית שבו תוכלו למצוא עוד הרבה מאד מידע רלוונטי, חשוב ומעניין. 

מאמר זה אינו מהווה יעוץ מקצועי או תחליף לייעוץ מקצועי. הקריאה במאמר הינה לשיקול דעתו הבלעדי של הקורא. בכל מקרה של ספק, יש על הקורא להתייעץ עם גורם מקצועי ומוסמך.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות