מי קובע מהו השימוש של כל בניין בכל עיר (תבע)? מי מחליט איך ייראה השיפוץ בפרויקטים של התחדשות עירונית? ומה עושה מישהו המעוניין להסב נכס שברשותו למטרה אחרת? כל השאלות האלו קשורות למסמך ששמו תוכנית בניין עיר, או תב״ע בראשי תיבות. במאמר שלפניכם תוכלו להכיר את ההגדרה של תב״ע, את המטרה של המסמך הזה, איך הוא קשור לפרויקטים של התחדשות עירונית ועוד מושגים חשובים בנושא.
תוכנית בניין עיר היא מסמך חוקי שהמטרה שלו היא להגדיר ולהסדיר את השימוש והייעוד של קרקע ספציפית. בתוך מסמך תב"ע יש הגדרות של תכנון פיזי, כלכלי, תרבותי וחברתי הרלוונטיים לנכס. כמעט לכל קרקע בישראל יש ייעוד מסוים, ותב״ע היא המסמך הרשמי שאותו עורך גוף ממשלתי או עירוני לאזור מסוים. המסמך עובר תהליך של אישור רשמי ומסדיר את הייעודים והשימושים של הקרקעות השונות ואת זכויות הבנייה בהן.
המושג תב״ע הוא מושג מוכר וידוע בקרב הציור הרחב, אך הוא למעשה לא מופיע בחוק התכנון והבנייה בשם הזה. בחוק אפשר לראות מונחים כמו ״תוכנית מפורטת״ או ״תוכנית מתאר״, ששתיהן יכולות להיחשב בהקשרים מסוימים בתור תב״ע. נוסף על כך, החוק גם יוצר הבחנה בין סוגי התב״ע והיררכיה שביניהם. התוכנית החשובה ביותר היא תוכנית המתאר הארצית, והתוכנית שבתחתית בהיררכיה היא ״תוכנית מפורטת״ בסמכות הוועדה המקומית.
אלו הן המטרות העיקריות של תבע:
תב״ע והתחדשות עירונית הם תהליכים הקשורים זה בזה ומקיימים ביניהם יחסי גומלין בתחום הפיתוח העירוני. תבע משמשת כבסיס לפרויקטים של התחדשות עירונית, ומספקת את המסגרת התכנונית וההנחיות ליוזמות השונות ברחבי הארץ. תוכנית הבינוי העירונית מאתרת אזורים הזקוקים לחידוש או שיפוץ, מתווה מדיניות שימוש בקרקע, ומייעדת אזורים למטרות ספציפיות כמו מגורים, מסחר או שטחים ציבוריים.
מנגד, התחדשות עירונית מתמקדת בחידוש ושדרוג של אזורים עירוניים קיימים. ביו היתר מדובר ביוזמות כמו שדרוג תשתיות ובניית מבנים חדשים או שיפוץ של בניינים ישנים. פרויקטים אלו שואפים לשפר את ההיבטים הפיזיים, החברתיים והכלכליים של שכונות עירוניות ולשפר את רמת המגורים והאטרקטיביות שלהן.
היישום של התחדשות עירונית מסתמך לרוב על ההנחיות שנקבעו על ידי תבע. תוכנית הבינוי העירונית מספקת את המסגרת המשפטית והתכנונית לפרויקטים של התחדשות עירונית מתוך הקפדה על התאמה לחזון הכולל של העיר או השכונה. היא בעצם מסייעת ככה לקדם מנהלות, להקצות משאבים ולשמור על עקביות בתהליך הפיתוח. לתבע ולהתחדשות עירונית תפקיד משותף ומכריע בעיצוב הנוף העירוני בישראל, בקידום פיתוח בר קיימא ובשיפור איכות החיים של התושבים.
בקשות לשינוי תב״ע מתחלקות בדרך כלל לשלושה סוגים עיקריים:
חשוב להבין כי כל שינוי שהוא בתב״ע מחייב הגשת בקשה לשינוי, ולאחר שמגישים אותה היא עוברת לבדיקת מפקח מהרשות, פרסום בעיתונות, הגשה לוועדה ועמידה בדרישות גורמי הרישוי. השינויים האלו הם אכן אפשריים, אך אלו הם תהליכים מורכבים המצריכים הכוונה והובלה של אנשי מקצוע רבים. התהליך הזה עלול להיות ארוך ולהימשך לכל הפחות כמה חודשים, ובמקרים מסוימים זה עשוי לקחת שנים ארוכות.
תהליך הכנת תב״ע מתחיל בבחינה של תוכנית מודד מאושרת. בשלב הראשון האדריכל האחראי על הפרויקט מכין תוכנית בינוי לפי דרישות התכנון. התוכנית מוגשת לאחר מכן לוועדה מקומית לעיון, ואם יש צורך בסמכות מחוזית היא מועברת לוועדה מחוזית, ואז היא עוברת לשלב ההפקדה ופרסום התוכנית ולבסוף לשלב של מתן תוקף. גם כאן אנחנו מדברים על תהליך שעשוי לקחת בין כמה חודשים לכמה שנים, לפי היקף התוכנית והמורכבות שלה.
בהמשך הדרך, על פי המפורט בתוכנית, נקבעים התנאים והתקנות לבנייה בשטח. כאשר יזם מעוניין להקים מבנה על שטח מסוים, עליו לפנות קודם כל לוועדה לתכנון ובנייה ולבחון לעומק את התב״ע של החלקה הרלוונטית. לאחר שמקבלים את כל הנתונים, היזם יודע אם אפשר להקים את המבנה כפי שתוכנן בהתחלה או שיש צורך להגיש בקשה לשינוי נקודתי של התב״ע.
עורך התב״ע חייב להיות אדריכל בעל רישיון. כאשר יש רצון לעשות שינוי ייעוד או שינוי זכויות בקרקע, ההמלצה היא לפנות לאדריכל ולגשת אל מהנדס הוועדה המקומית על מנת לשטוח את הבקשה ולקבל אור ירוק והכוונה. שימו לב – זהו אינו הליך מחייב, אך הוא מומלץ בהחלט.
תב״ע נקודתית היא מצב שבו יזם או בעל קרקע רוצים לעשות שינוי מסוים בקרקע שהתב״ע המקורית לא מאפשרת לעשות. כדי שזה יתאפשר, אפשר להגיש מסמך הנקרא ״תב״ע נקודתית״, שהוא בעצם תיקון מסוים לתב״ע המקורית המאפשר לממש את הבנייה הרצויה. בדרך כלל מדברים בהקשר הזה על שלושה סוגים שונים – בקשה לשינוי ייעוד הקרקע, בקשה לתוספות בנייה או בקשה לשינוי קווי הבניין. זהו תהליך בירוקרטי ותכנוני בעל שלבים שונים שצריך לנקוט כמו הכנת מסמכים מלאים, הגשת בקשה לרשויות, בדיקת מפקח, פרסום השינוי בעיתונות, דיון בהתנגדויות, עמידה בכל גורמי הרישוי ועוד.
העלות הכוללת של תב״ע נקודתית מתחילה בסכום של כ-30,000 שקלים כשמדובר בבתים קטנים ושינויים קלים. בבנייני מגורים העלות של תהליך כזה יכול להתחיל מ-130,000 ש״ח ולהגיע אפילו עד חצי מיליון ש״ח.
אלו הם השלבים של שינוי תב"ע נקודתית:
תב״ע היא אחד המסמכים החשובים ביותר בנושא בנייה, ייעוד של קרקעות ופיתוח בפרויקטים של התחדשות עירונית. רוצים לדעת עוד על תב״ע, התחדשות עירונית ותהליכים מנהלתיים ומשפטיים חשובים? היכנסו לבלוג של אתר מגדילים, האתר הישראלי המוביל להתחדשות עירונית שבו תוכלו למצוא עוד הרבה מאד מידע רלוונטי, חשוב ומעניין.
מאמר זה אינו מהווה יעוץ מקצועי או תחליף לייעוץ מקצועי. הקריאה במאמר הינה לשיקול דעתו הבלעדי של הקורא. בכל מקרה של ספק, יש על הקורא להתייעץ עם גורם מקצועי ומוסמך.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
