מה הן זכויותיהם של בעלי הקרקעות, אילו פיצויים אפשר לקבל והם היבטי המס של כל אחת מדרכי הפיצוי? עו"ד דרורית ויטנר שפיר ממשרד רז-כהן פרשקר ושות' עם כל התשובות
לאחרונה, שלחה חברת נת"ע האמונה על פרויקט המטרו – פרויקט התשתיות הגדול בישראל, אלפי צווי הפקעה לבעלי קרקעות ונכסים לאורך תוואי המטרו. לצד החשיבות הרבה בסלילת תשתיות תחבורה חדשות, ביצירת נגישות לכל חלקי הארץ, ימצאו עצמם בעלי נכסים רבים נפגעים מתנופת התשתיות המתוכננת, אם ע"י כך שקרקע בבעלותם תופקע, בשלמות או חלקה, או אם על ידי העובדה שפארק ירוק הגובל בביתם יהפוך למסילת רכבת שמשמעותה מפגע רעש, זיהום אוויר, פגיעה באיכות החיים ועוד.
מה הן זכויותיהם של אלפי בעלי קרקעות שחלק מהשטח או כולו צפוי להילקח מהם ? אילו פיצויים הם יכולים לקבל וממי? ומה מידת הפגיעה שהם יספגו, כמו כן וחשוב לא פחות, מה הם היבטי המס של כל אחת מדרכי הפיצוי?
מהי הפקעה ומה שלביה?
הפקעה היא פעולה של נטילת זכויות ללא הסכמה. תהליך ההפקעה מורכב משני שלבים: הליך תכנוני והליך קנייני. ההליך התכנוני במקרה של המטרו, מבוסס על תוכניות לתשתית ציבורית שאושרו על ידי הוועדה לתשתיות ציבוריות אשר מייעדות את תוואי המטרו – מסלולים, תחנות, שטחי דיפו ועוד. המדינה מוציאה צווי הפקעה, על מנת להפקיע את השטחים הנדרשים לפי התכניות הללו. בימים אלה נשלחו לא מעט צווי הפקעה לחלק גדול מבעלי הזכויות על השטחים שמיועדים להפקעה לאורך תוואי המטרו. ההודעה על ההפקעה מגיעה מטעם המדינה אשר מודיעה לבעל הקרקע שהקרקע דרושה לה לטובת שימוש ציבורי ובעל הקרקע נדרש לפנות אותה. הנפקע זכאי לתשלום פיצויים עבור המקרקעין שהופקעו.
מה עלי לעשות ברגע שקיבלתי הודעה על הפקעה?
בעל קרקע או אדם המתגורר על קרקע המיועדת להפקעה ומקבל הודעה מהמדינה רשאי לפנות לבית המשפט המחוזי על מנת לבדוק את חוקיות ההפקעה. בית המשפט יבחן את חוקיות ההפקעה ויכול אפילו לעצור פינוי שכן פינוי מדירת מגורים מחייבת פסק דין וצו שיפוטי.
יש לפנות לעורך דין המתמחה בתחום המקרקעין וכן שמאי מקרקעין על מנת לקבל אומדן על זכויותיו בכל הנוגע למסלולי הפיצויים שהוא יכול לגשת אליהם.
כמה זמן ניתן עד לפינוי?
על פי החוק מדובר בחודשים ספורים מקבלת הצו. יחד עם זאת, ניתן בסיוע מקצועי של עו"ד לנהל משא ומתן בין הגוף המפקיע, לבעל הקרקע ולעיתים קרובות להגיע להסכמה על פרק זמן ארוך יותר על מנת לאפשר לבעל הקרקע להתארגן לקראת הפינוי, ככל שלוח הזמנים של ביצוע הפרויקט מאפשר זאת.
האם מותר לרשות להפקיע חלק ממבנה או לבצע הגבלות על בניה מתוכננת?
כשהפקעה פוגעת במבנה מגורים זכאי הנפקע ל"דיור חלוף" על פי החוק, או לפיצוי בסכום שיאפשר לו לרכוש דיור חלופי סביר לנכס שהופקע. המשמעות היא שלא ניתן לפנות אדם, בטרם קיבל דירה חלופית או תמורה כספית, שתאפשר לו להשיג דיור חילופי סביר, כזה שיאפשר לנפקע לרכוש נכס חלופי דומה לזה שהופקע, על פי החלופה בה בחר הנפקע. כאמור, במקרה כזה לא רשאית הרשות ליטול את השטח המופקע ורק לאחר מכן לפצות את הנפקע, כפי שהיא רשאית לעשות במקרי הפקעה, שאינם פוגעים במבנה מגורים. חובה זו מעוגנת בסעיף 194 לחוק התכנון והבניה.
האם אני זכאי לתבוע נזק ופיצויים על הפקעת קרקע, או דירת מגורים בבעלותי?
אכן. מי שמקבל הודעת הפקעה על קרקע זכאי לתבוע פיצויים מהמדינה. למעשה ניתן להגיש תביעה כבר מיום בו מאושרת תכנית כמו תכנית המטרו גם אם טרם יצאו הודעות ההפקעה שכן בית המשפט מכיר כבר ביום אישור התכנית שיש נזק למקרקעין הצפויים להיות מופקעים בעתיד. מאותו רגע כבר חלה התיישנות על תביעות פיצויים. מיום ההודעה על הפקעת הקרקע יש בעצם שלוש שנים להגיש תביעה של ירידת ערך בגין פגיעת התכנית, לבית המשפט על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.
רוב הפיצוי משולם בגין הפגיעה של התכנית. פיצויי הפקעה שאותן אפשר לתבוע רק לאחר ביצוע ההפקעה בפועל, הן חלק נמוך יותר, של כ 10% מסך הפיצויים הכולל. את התביעה לפיצוי בשל פגיעתה של התת"ל, יש להגיש לוועדה לפיצויים למיזם המטרו שזה עתה הוקמה. את תביעת הפיצויים בגין ההפקעה יש להפנות תחילה לגורם המפקיע כפי שיצוין בהודעת ההפקעה ובמידה והתביעה לא תענה, יש לתבוע את הפיצוי בבית המשפט. שתי התביעות מלוות בעורך דין ובשמאי מקרקעין. ראוי להיערך אליהן בהקדם. במיוחד יש לשים לב לעובדה שהתביעה בגין פגיעת התת"לים מתיישנת בתוך שלוש שנים מיום אישורה. בעלים רבים, שיידעו על קיום התת"לים רק בעתיד עלולים לאבד את זכות התביעה.
נת"ע מתמרצת נפקעים, בדרך של הגדלת סכום הפיצוי המגיע להם בשיעור של עד כ-25%, במקרים בהם הנפקע משתף פעולה ומגיע להסכמות באשר לגובה הפיצוי ביעילות וללא צורך בהליך משפטי, ועושה זאת בשלביה המוקדמים של התכנית (יש מספר תנאים נוספים ואולם זהו הרעיון העומד בבסיס התמריץ).
החסכון בזמן ובעלויות, הכרוכים בהליך בירור גובה הפיצוי (בין אם בהסכמה ובין אם באמצעות הליך משפטי), מאפשר מתן פיצוי "מוגדל" כמתואר. מטרת התמריץ היא כמובן לגרום לנפקעים להגיע להסכמות מהר יחסית ובשלב מוקדם כאמור, תוך שמירה על מלוא זכויותיהם מחד וחסכון בהליכים ובמשאבים לרשות המפקיעה מאידך.
האם פיצוים מחויבים במס ובמה שונים היבטי המס בין דרכי הפיצוי השונות בגין הפקעה ?
פיצויי הפקעה משולמים בגין נטילת זכות במקרקעין ועל כן חייבים במס שבח, בשיעור מופחת, של 50% מהמס שהיה חל בגין מכירת הנכס, שלא בדרך הפקעה.
ביחס לפיצויים בגין ירידת ערך, שמקורם בשינוי יעוד תכנוני, לפי ס' 197 לחוק התכנון והבניה – הדעות חלוקות. הדעה הרווחת היא שהפיצוי בגין שינוי היעוד במקרקעין (המהווה פגיעה ישירה בהם) הוא השלב ראשון בהליך ההפקעה כולו ועל כן יחול על הפיצוי המשולם בעד הפגיעה חוק מיסוי מקרקעין (במקרה כזה ישולם 50% מהמס ולכן ישנה עדיפות לקבלת פיצוי אחד בגין שני השלבים). בגין פיצוי בשל פגיעה עקיפה על ידי תכנית (במקרקעין הגובלים בה) ישולם מס רווחי הון ולא מס שבח (שכן הזכות בגינה משולם הפיצוי אינה זכות במקרקעין).
הכותבת ממשרד עוה"ד רז-כהן פרשקר ושות', הינה מומחית לדיני מקרקעין
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
