עו"ד ציפי רוזנברג // צילום: שמרית מאור
עו"ד ציפי רוזנברג // צילום: שמרית מאור

צרות בטאבו: כך תצילו את הנכסים שלכם מבעיות רישום בטאבו

עו"ד ונוטריון ציפי רוזנברג, המתמחה בנדל"ן ומי שמכהנת כיו"ר פורום המקרקעין הארצי, של לשכת עורכי הדין ,בראיון מיוחד: " למרבה הצער, ישנם עשרות אלפי נכסים שלא ניתן לרשום בטאבו או שרישום הטאבו שלהם שגוי", ומספרת על הדרכים לרשום נכסים ולהציל פרויקטים

רונן דמארי 07.11.2019

תמונה: עו"ד ציפי רוזנברג // צילום: שמרית מאור

אחת הסוגיות שאינן מקבלות את הכבוד הראוי לה בתחום ההתחדשות העירונית  למרות חשיבותה הרבה, היא סוגיית הרישום בטאבו של הנכסים השונים. עו"ד ונוטריון ציפי רוזנברג, שמשרדה מתמחה בתחום הנדל"ן ודיני מקרקעין הפך בשנים האחרונות לאחד המשרדים המנוסים בתחום ה"רישום" והוא בעל התמחות מיוחדת בחילוץ נכסים התקועים בבעיות רישום במרשמים השונים, שעורכי דין אחרים נתקלים מולם בסחבת ארוכת שנים.

עו"ד רוזנברג, נשואה ואם לשלושה, בעלת תואר ראשון במשפטים ותואר שני במנהל עסקים מאוניברסיטת בר אילן, מחזיקה , בנוסף לעבודה המקצועית , ברקורד מרשים של תפקידים ציבוריים ופרטיים אותם מילאה וממלאת לאורך השנים בתחום הנדל"ן, באמצעותם נהנית רוזנברג מהיכרות אישית רחבה עם גורמים שונים במסדרונות השלטון, וזוכה אצלם להערכה רבה.

עו"ד רוזנברג משמשת כיום כיו"ר פורום המקרקעין הארצי של לשכת עורכי הדין בישראל , ממונה כבוררת מטעם לשכת עורכי הדין, מקדמת יוזמות חקיקה בתחום הנדל"ן, , משמשת מרצה קבועה בלשכת עורכי הדין, ברשתות תיווך ובמסגרות פרטיות, משתתפת קבועה בשולחנות עגולים של משרד המשפטים, מטה הדיור והרשות להתחדשות עירונית ומנהל התכנון, כנציגת לשכת עורכי הדין ומשמשת כרכזת אקדמית במדרשה למשפט של לשכת עורכי הדין.

בריאיון ל"מגדילים" היא מספרת: "למרבה הצער, ישנם עשרות אלפי נכסים שלא ניתן לרשום בטאבו או שרישום הטאבו שלהם שגוי, מה שמונע מהם רישום רשמי בפנקסי המקרקעין והופך את משימת המכירה שלהם לכמעט בלתי אפשרית עבור המוכר". 

מה יכול להוביל לבעיות ברישום הנכס?
"הסיבות המרכזיות לבעיות רישום בטאבו כוללות עיקולים, שעבודים או הערות אזהרה שרשומים על הנכס, נכסים שטרם עברו תהליך פרצלציה או כאלה שעברו אך טרם הושלמו בגינם תהליכי הרישום על פי חלוקת הקרקע החדשה, חריגות בנייה, ירושות במחלוקת משפטית, חברות גוש חלקה שלא ניתן לאתר את בעליהן, קבלן שלא טרח לרשום את הנכס החדש בטאבו או נכסי מקרקעין שלא נרשמו מעולם ברשויות ויש לבצע תהליך רישום ראשוני וכמובן בירוקרטיה טיפוסית של הרשויות השונות. כאשר מדובר בעסקאות נדל"ן גדולות או אפילו ברכישת בית מגורים על ידי אדם פרטי, יכולות בעיות הרישום הללו לגרום לנפילת עסקאות במקרה הטוב, לאי יכולת לקבל מימון בנקאי  ולעוגמת נפש והפסדים כספיים במקרה הרע. 

יזמי נדל"ן ומשקיעים פונים אלי לפתרון בעיות רישום לקראת גיבושן של עסקאות גדולות. לקוחות פרטיים מגיעים אליי לאחר שגילו כי הנכס מעוקל או משועבד, או לאחר שננטשו על ידי הקבלן, שהותיר אותם עם בעיות שאין להם מושג מה עושים איתן".

כיצד הסוגיה באה לידי ביטוי בתחום ההתחדשות העירונית?
"הרבה חברות יזמיות שבודקות היתכנות פרויקט לא מודעות למצבים של 'חברות גוש חלקה', ישנם שטחים או נכסים שהבעלים רשומים במושע או בחכירות וחברת גוש חלקה רשומה כבעלים. זה נעשה בזמנו מטעמים היסטוריים שבהם רשמו חברות כך בגלל תכנון מס. אז כשצריך להוציא לפועל פרויקט התחדשות עירונית , צריך להסדיר את הרישום . במקרה  של 'חברת גוש חלקה' , צריך לפרק את החברה פירוק מרצון , להתחקות אחר מנהלים שיחתמו ולעבור דרך בית משפט ושם לנהל את הפירוק ואז צריך להעביר את הזכויות לבעלי המניות ולרשום את הבית המשותף ורק אז להוציא לדרך את הפרויקט". כמובן שישנן הרבה בעיות נוספות הקשורות ברישום בית המשותף, רה- פרצלציה וכד' , אשר לכולן משרדי נותן פתרון יעיל ומהיר.

איזה מסר תרצי להעביר ליזמים ולבעלי הנכסים?
"ישנה חשיבות רבה למומחיות בנושא הרישום, שלצערי מעכב ואף תוקע פרויקט שלם. אם למשל רשומים בעלים כמושע בלתי אפשרי להוציא לפועל את הפרויקט . תמיד מתייחסים לנושא של ודאות תכנונית ולא מתייחסים לחסמי הרישום שקיימים וצריכים לקבל את תשומת הלב הראויה כאשר מוציאים פרויקט לפועל.

לא הרבה משרדים עושים את זה, זה תחום ייחודי שהמשרד שלי עושה אותו בהצלחה רבה בשקדנות וביעילות.

כיצד לדעתך ניתן לייעל את עבודת הרישום של הנכסים בישראל?
"חוץ מהנטל הרגולטורי הקיים כיום, אנו נתקלים גם בחסמים במהלך הסדרת רישום זכויות, רישום פרצלציות, רישום בתים משותפים חדשים, ובתים משותפים בתכניות פינוי בינוי, שלא ניתן להם מספיק "מקום של כבוד" היום במסגרת השיח הציבורי. מהצד השני, גם קובעי המדיניות הבינו שכדי לקדם את השיווק של הקרקע ולעודד את היזמות בקרקע, צריך לחשוב כבר מלכתחילה, כבר בשלב התכנון, על נושא הרישום. המדינה הקימה צוות בינמשרדי, שמטרתו ליצור תיאום בין ההליך התכנוני לרישומי ולשחרר את כל החסמים שקיימים בנושא הרישום. הרגולטור השכיל גם להבין, שצריכים להיות יצירתיים גם בסוג הזכויות שניתנות לרישום ולכן מקדם את הזכויות התלת מימדיות ואת השימושים המעורבים".

מה נותן לך את הכוחות להמשיך בעבודה המורכבת שאת מבצעת מדי יום?
"זה פשוט מאוד הייעוד המקצועי שלי. בשביל זה אני קמה כל בוקר ומגיעה למשרד, ומעבר לסיפוק המקצועי שאני מקבלת מכך, טוב תמיד לדעת שעזרתי למישהו, יזם, משקיע נדל"ן או אדם פרטי מן השורה. 

אני מבקשת לקדם פרויקטים, שיקלו על האזרח ויסיעו לקידום האינטרס הציבורי, כמו שיתוף פעולה והידוק היחסים עם גורמי השלטון וסנכרון מלא של כל גורמי הנדל"ן, הליכים יעילים ומהירים ואיחוד של דיני התכנון ודיני הקניין. וכמובן לפעול לצמצום הרגולציה בתחום הנדל"ן הכה מכבידה ומורכבת ולעיתים סותרת. הגיעה העת שעסקת נדל"ן תהיה פשוטה, וודאית ובטוחה".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות