banner
צילום: דוברות הכנסת
צילום: דוברות הכנסת

היום שאחרי: המדריך העדכני לחלופת שקד לתמ"א 38

ועדת הפנים אישרה את הצעת החוק לחלופה לתמ"א 38: זכויות הבנייה יעלו, היטלי המטרו לא יחולו, היטלי השבחה יעמדו על 25%, הגשת ערר לא תעכב היתרים והם יונפקו עם אישור התוכנית. ההשקעות הממשלתיות הנדרשות לפריפריה יהפכו לראליות – המדריך המלא והמעודכן

כרמלה קופר 07.03.2022

ועדת הפנים והגנת הסביבה, בראשות ח"כ ווליד טאהא, אישרה אמש (6.3) לקריאה שניה ושלישית את הצעת החוק לחלופת שקד לתמ"א 38. על פי הצעת החוק, במסלול תמ"א 38/2 הריסה ובנייה מחדש ניתן יהיה לאשר תוספת בנייה חדשה בעד 400% ובמקרה של תמ"א 38/1 עיבוי וחיזוק הבניין, תתאפשר תוספת בניה של עד 200%. עוד בין הבשורות לחלופה, הליכי התכנון והרישוי יאוחדו, ויבוצעו במקבי, כאשר אישור התוכנית יהווה גם היתר בנייה הלכה למעשה. כמו כן, על פי החלופה, התנגדויות יישמעו פעם אחת בלבד. בהתאם לשינויים, משרד הפנים יידרש להכין תקנות להסדרת ההליך האמור בתוך 120 יום. 

עו"ד שלומי הייזלר // יח"צ
עו"ד שלומי הייזלר // יח"צ

שלומי הייזלר, ראש מטה התכנון הלאומי, מסר ל"מגדילים" כי: "חלופת שקד היא חלופה מאוזנת ומצוינת, שתקדם חיזוק מבנים ותשפיע על מרחבים גדולים בארץ, לרבות הפריפריה. החלופה מביאה בשורה משמעותית גם בכל הנוגע להקלות רגולטוריות. אני מודה לכל הגורמים השותפים לתהליך, אשר התגייסו למען המטרה החשובה של חיזוק מבנים בתהליכי התחדשות עירונית". בוועדת הפנים, ציינו עם אישור ההצעה כי: "הצעת החוק מהפכנית בכך שתקצר משמעותית את ההליכים הבירוקרטיים, בכך שאישור תוכנית יהווה גם היתר בניה. חלופת שקד לתמ"א 38 היא "מיזם חלוץ" (פיילוט) לרישוי מהיר. הליכי התכנון והרישוי יאוחדו ויבוצעו במקביל. בכך יחסך ההליך שהיה עד כה, שחייב שני סבבים של שמיעת התנגדויות. מעתה, בכל החלטה על הפקדת תוכנית, הבקשה להיתר תתנהל במקביל ויתנהל הליך אחוד של שמיעת התנגדויות".

מה יעלה בגורלה של תמ"א 38 שעתידה להסתיים השנה?
במידה וההצעה תאושר כעת במליאת הכנסת ותכנס לתוקפה, יתקיים דיון נפרד באשר לתוקפה של תמ"א 38 הנוכחית, אשר עתידה להסתיים באוקטובר 2022, כאשר ל"מגדילים" נודע שברקע כבר עולות בקשות היזמים לאפשר תקופת למידה והערכות של כשנה לקראת החלופה החדשה. קרי, היזמים מבקשים כי תמ"א 38 תוארך בשנה נוספת גם אם חלופת שקד תאושר לקריאה שנייה ושלישית במליאת הכנסת. 

הגשת ערר לא תעכב קידום תוכניות מכוח החלופה
הצעת החוק קובעת כי לוועדת ערר ישנה הסמכות לאשר להמשיך ולקדם תוכניות תמ"א 38 להיתר ואף לאשר את תחילת העבודות, לפחות באופן חלקי, גם במידה שהוגש ערר לגביהן. זאת ועוד, ההחלטה לא תחול על תמ"א 38 בלבד אלא היא יכולה כעת לחול מכוח החלופה ובכפוף להחלטת שרת הפנים, על תוכניות נוספות.
בוועדת הפנים מציינים בהקשר זה כי: "רשאית ועדת הערר להחליט שאין הצדקה לעכב את ההיתר בשל הערר, בשים לב לכך שאפשר יהיה להשיב את המצב לקדמותו אם יתקבל הערר. שרת הפנים תוכל להרחיב זאת גם לתוכניות אחרות, באישור ועדת הפנים".

היטל ההשבחה יעמוד על 25% גם באזורי המטרו
היטל ההשבחה יעמוד על 25% לעומת פטור מהיטל השבחה שניתן עד כה לתוספת בנייה של 2.5 קומות. בתוך כך, הדיון עסק ארוכות בהשלכות חוק המטרו על חלופת שקד, כאשר חוק המטרו קובע שבאזורי המטרו יחול 75% חלף היטל השבחה, מתוכו 40% יועברו לרשות המקומית ו-35% למדינה (לטובת מימון המטרו). עוד נקבע בחוק המטרו כי הרשות יכולה להפחית את המס באזורים מסוימים, אך חלוקת ההיטלים תאשר ביחס זהה. אלא שדווקא במהלך הדיונים על החלופה התעוררה השאלה מה יעלה בגורל היטל ההשבחה כאשר פרויקטיי תמ"א 38 ייבנו באזורי המטרו. על כך נקבע בחלופה כי במקרים אלו לא יחול מס נטו.
אם לא די בכך, הדיון גלש לשאלות קיצוניות עד בלתי ראליות, הנוגעות למצב שבו ועדה מקומית מאשרת תוספת חריגה של עד 550% אולם הוועדה המחוזית מאשרת אף מעבר לכך. האם יחול מס מטרו על התוספת שתאושר במחוזית, מעבר לזו שניתנה מכוח החלופה לתמ"א 38? התשובה היא כי כל תוכנית שתאושר מכוח החלופה – לא יחול עליה מס המטרו, אלא הוא יחול על הפער בין אחוזי הבנייה שניתנו מתקוף החלופה לבין אלא שניתנו מעבר לה.

בכל הנוגע למיסוי, יש לציין כי רשות המיסים הצהירה במהלך הדיונים כי כל ההטבות יותאמו רטרואקטיבית לחלופה, זאת מיום כניסת החוק לתוקפו לאחר אישורו בקריאה שניה ושלישית. המשמעות היא שהפטור ממס שבח ומע"מ יחולו על החלופה בהתאמה, לרבות על פרויקטים שייצאו בינתיים לדרך.

צילום: דוברות הכנסת
צילום: דוברות הכנסת

10-14 אחוז מהשטח יוקצה למבני ציבור
במסגרת ניסיונותיה של שרת הפנים, איילת שקד, להעביר את הצעת החוק בטרם סיום מושב החורף של הכנסת, עלתה האפשרות לפיצולו של החוק, כך שהפרק הקנייני הפרק העוסק בעיקרו ברישומי הרכוש המשותף ואחזקתם של מבני הציבור, לא ייכלל בהצעת החוק והוא יידון בנפרד. מאחר והבקשה לפיצול החוק מצריכה את אישור מליאת הכנסת, הוחלט בסופו של יום למחוק קליל את הפרק מההצעה ולהביא אותו כתיקון נפרד. על כן, בוטלו כל סעיפי שהפרק הקנייני שבהצעת החוק. מהלך זה משמעותו שלא יהיה צורך בדיונים נוספים בוועדת הפנים והתיקון יובא ישירות להצבעה בקריאה ראשונה.

אז מה כן נכלל בהצעת החוק? הצעת החוק קובעת כי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תהיה רשאית לכלול הוספת שימושים לצרכי ציבור לתוכנית במסלול תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש והגדלת השטח הכולל המותר לבניה – ובלבד שהשטח המיועד לשימושי ציבור לא יעלה על 10% מסך השטח המותר לבניה לאחר הגדלתו. עוד הוגדר כי המבנים ישמשו לגן ילדים, מעון לגיל הרך, צרכי חינוך, רווחה או מרפאה. במסלול תמ"א 38/1 חיזוק ועיבוי הבניין, תוכל הוועדה המקומית לכלול הגדלת השטח המותר לבניה לשם צרכי ציבור – ובלבד שהשטח הכולל המותר לבניה לא יעלה על 14% מסך השטח שהוגדל. 

והפריפריה?
"מכיוון שהצעת החוק אינה נותנת מענה לפריפריה, כשם שתמ"א 38 המקורית לא נתנה לכך מענה, מגבשים במטה התכנון פתרונות לחיזוק מבנים בפריפריה", כך מציינים בוועדת הפנים.
אולם על פי הצעת החוק תהיה השרה רשאית בצו מיוחד לאשר תוספת זכויות בנייה של עד 550%, דבר שרלבנטי לפריפריה במיוחד.
עם זאת, גם תוספת כאמור לא תגשר על העדר כדאיות כלכלית לביצוע תמ"א 38 באזורי הפריפריה ובהם יישובי השבר הסורי האפריקאי המועדים לפגיעה בעת רעידת אדמה – ועדיין תידרש השקעה ממשלתית ליישומם, כפי שמבוצע כיום בפיילוט בקריית שמונה אולם ההשקעה האמורה יכולה בזכות החלופה לרדת משמעותית ולהפוך לרלבנטית מתמיד. 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לרשימת 70 המשפיעים בנדל"ן והתחדשות עירונית >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות