תמא 38 פתח תקווה // depositphotos

היזם, עורך הדין, הקשרים והרב

בעלת דירה בפתח תקווה נאבקה לפטר את עורך הדין בפרויקט תמ"א 38, בשל קשריו העסקיים עם היזם. בית המשפט קבע כי קיים ניגוד עניינים וכי הבורר בפרויקט, הרב חיים קנייבסקי שליט"א, "אינו סביר"

רונן דמארי 05.12.2018

בית המשפט המחוזי מרכז ביטל לאחרונה החלטה של המפקחת על רישום המקרקעין, וקבע כי עו"ד שנשכר לייצג פרויקט תמ"א 38 בפתח תקווה יוחלף בשל היותו שותף עסקי של היזם.

תחילתה של דרך החתחתים
המדובר בבניין מגורים הרשום כבית משותף ובו שלוש דירות. שניים מבעלי הדירות התקשרו בחודש מרץ 2013 עם היזם בהסכם לביצוע הפרויקט. בהסכם נקבע כי במסגרת ביצוע עבודות חיזוק ושיפוץ שבמסגרתן יחוזק הבניין, תיבנה תוספת ליחידות הקיימות ויבנו יחידות דיור נוספות אשר תימכרנה על ידי היזם. לאחר שהיזם הגיש בקשה לקבלת היתר בניה, הועדה המקומית לתכנון ולבניה דחתה את בקשתו להיתר. הערר שהוגש על החלטה זו התקבל ונקבע כי מבחינת תכנונית המדובר בפרויקט נכון ועל כן יש לקבל את הערר בכפוף לתיקון הבקשה בעניין שטח הדירות ומספרן.

לאחר החלטת ועדת הערר, דנה הועדה המקומית לתכנון ובנייה פעם נוספת בבקשת היזם וקבעה כי יש לבצע בדיקת יועץ קרקע להיתכנות מתקן החניה התת קרקעי וכן שיש למלא אחר תנאי דרישות מהנדס העיר.

המחלוקת שחשפה את הסוגיה
בעקבות מחלוקת שהתגלעה עם בעלת הדירה השלישית הגישו שני בעלי הדירות האחרות והיזם תביעה למפקחת על רישום המקרקעין ובחודש ינואר השנה תביעתם התקבלה ואושר להם לבצע עבודות חיזוק לבניין לפי הוראות תמ"א 38 בהתאם להסכם. בפסק הדין הוסמך בא כוחם של שני בעלי הדירות לחתום על כל מסמך נדרש לביצוע עבודות אלו לרבות חתימה על ההסכם וכן לחתום על כל מסמך שיידרש לרבות חתימה בשמה של בעלת הדירה השלישית על המסמכים הנדרשים לביצוע הבנייה.

המפקחת דחתה את טענותיה של בעלת הדירה המתנגדת להסכם באשר לניגוד עניינים הנובע מזהות היזם – גיסו של אחד המשיבים, ומזהות ב"כ הדיירים אשר נטען כי הוא שותפו למשרד עורכי דין של היזם ונעדר מומחיות בתחום הרלבנטי. המפקחת סברה כי טענות אלה לא הוכחו.

בעלת הדירה השלישית לא אמרה נואש והגישה ערעור לבית המשפט המחוזי על פסק דינה של המפקחת.

ניגוד עניינים חמור
בערעור נטען בין היתר כי ההסכם נגוע בניגוד עניינים חמור נוכח קשרי המשפחה של היזם עם אחד המשיבים ונוכח קשרי השותפות בין ב"כ הדיירים לבין היזם. לטענתה ניגוד עניינים זה הוביל לבחירת היזם שהוא חסר ניסיון בבנייה בכלל ובעסקאות תמ"א בפרט. עוד נטען כי לא נבחנו חלופות להסכם עם יזמים אחרים וכי הבטוחות בהסכם – ערבות בנקאית בסכום של 250,000 ₪ לכל הדיירים וערבות בדק בסכום של 50,000 ₪ – אינן הולמות. המערערת אף התייחסה לסעיף בוררות בהסכם הקובע כי בעניינים כלכליים יהיה הרב חיים קנייבסקי שליט"א הבורר וציינה כי הוא אינו סביר.

מנגד, שני בעלי הדירות האחרות חזרו על טענותיהם כפי שנטענו בפני המפקחת ותמכו בפסק דינה. בערעור דן הרכב של שלוש שופטות בראשות השופטת מיכל נד"ב שכאמור, החליט לבטל את החלטתה של המפקחת.

בפסק הדין ציינו השופטות: "הסוגיות המהותיות, בהן מצאנו לנכון להתערב בפסק דינה של המפקחת, עניינן זהותו של מי שהוגדר כ- "ב"כ הדיירים" על פי ההסכם לרבות תפקידיו על פי אותו הסכם, כמו גם בהצדקה לבחון את הוראות ההסכם לרבות הביטחונות, והשלכות זהותו של היזם, לרבות קשריו עם המשיבים או ב"כ כמו גם התאמתו המקצועית, על אותן הוראות חוזיות. אנו סבורות כי העובדה כי מי שהוגדר בהסכם כבא כוח הדיירים, הוא מי שקשור כמפורט לעיל עם היזם, יש בה משום ניגוד עניינים מובנה וברור על פניו.

נוכח קיומו של ניגוד עניינים זה, ובהעדר מומחיות רלוונטית ,מצאנו כי עורך הדין אינו יכול לשמש כבא כוחם של הדיירים, על כל הסמכויות הנתונות לו בהסכם.

בעובדת קיומו של קשר משפחתי בין היזם לבין מי מהמשיבים יש אך כדי ליתן משנה תוקף למסקנתנו זו".

עוד נאמר בפסק הדין: "כמו כן, בנסיבות אלו , משנמצא כי לשיטת המשיבים, ההסכם נערך על ידי בא כוח הדיירים, ובהינתן אותו ניגוד עניינים, קיימת הצדקה כי גם הוראות ההסכם כשלעצמן, תיבחנה על ידי מי שימונה כ-"ב"כ הדיירים", חלף מינויו של עורך הדין. בחינה זו ראוי שתעשה הן ביחס לביטחונות הקבועים בהסכם (בין היתר בהינתן זהות היזם והטענות לעניין ניסיונו בתחום), הן לעניין ההתאמה בין היתר הבנייה להוראות ההסכם, הן לעניין שמירת האינטרסים של הדיירים במערך היחסים מול היזם. יחד עם זאת, לא מצאנו בעצם זהותו של היזם בלבד והקשר המשפחתי שלו למי מהמשיבים כדי להוות עילת פסילה עצמאית שלו.

מאידך, בחינה זו לא תכלול בחובה, סוגיות תכנוניות הנתונות לסמכות רשויות התכנון שכן  אישור המפקחת נוגע להיבט הקנייני ואם סבורה המערערת כי נפל פגם תכנוני בהחלטת הועדה עליה למצות זכויותיה מול מוסדות התכנון בהליכים  המתאימים".

הרב הוחלף בעורך דין
הצדדים הסכימו במהלך הדיון כי הבורר בנושאים הכלכליים, יהיה עורך דין אשר ימונה על ידי יו"ר לשכת עורכי הדין ולא הרב קנייבסקי כפי שצוין בהסכם המקורי. בסופו של דבר קבע בית המשפט המחוזי כי החלטת  המפקחת להותיר את עורך הדין בתפקידו על פי ההסכם –בטלה, החלטת המפקחת על מינויו של רואה חשבון אשר ילווה את הפרויקט – בטלה. השופטות פסקו כי המפקחת תמנה עורך דין אשר ישמש כ-"ב"כ הדיירים" כהגדרתו בהסכם, וזאת לצורך בחינת ההסכם על הוראותיו כמפורט לעיל, כמו גם ביצוע תפקידיו כמפורט באותו הסכם, ככל שייחתם.

בנסיבות העניין החליטו השופטות שלא לפסוק צו להוצאות.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

צריך שניים לתמ"א

תושב חולון שביקש לקדם פרויקט תמ"א על מגרש דו משפחתי לא יוכל לעשות זאת בשל התנגדות בעלי הדירה...
רונן דמארי 13.12.2018
נשמח לדבר אתך
נגישות