שוקלים להשקיע בנדל"ן? השכונות הוותיקות שעוברות התחדשות עירונית יכולות להתאים

כל משקיע צריך לדעת שהשקעה נדל"נית טובה היא שילוב של נכס במחיר אטרקטיבי עם פוטנציאל השבחתי ועליית ערך עתידית. וכן במחיר השכירות שיניב תשואה מקסימלית. על מנת לבחור בנכס הנכון המשקיע חייב לבצע מספר בדיקות מקיפות אשר יובילו אותו בסופו של דבר להשקיע בנכס המתאים ביותר עבורו. לטובת משקיעים העושים את צעדיהם הראשונים בעולם הנדל"ן, אלו הדברים שאני מציע לבדוק, טרם קבלת החלטה:

חפשו מה אומר התכנון העתידי של האזור – בין אם מדובר ברכישת נכס להשקעה בשכונה חדשה ובין אם בשכונה ותיקה
כאשר מדובר בשכונה חדשה על המשקיע לבדוק האם זו תהיה שכונה בקנה מידה גדול המיועדת למשפחות, מעין "מיני עיר" שבה ייבנו מוסדות חינוך, בתי ספר גנים, מוסדות תרבות ודת , מרכזי קניות ועסקים ועוד. מתוך ניסיוננו שכונות כאלה עושות קפיצת מחירים משמעותית בין תקופת ראשית השיווק בהן לזמן בהן מתאכלסות והופכות להיות מבוקשות מאוד. 

למי שמחפש להשקיע בנכס בשכונה ותיקה אני ממליץ לבדוק תכנון עתידי ברמה של התחדשות עירונית באזור, תוכניות בהיקף רחב שכאשר יצאו לפועל יחדשו את כל האזור ויעלו גם את רמות הביקושים והמחירים בהתאמה. מטבע הדברים האזורים בעלי הפוטנציאל הגדול אלו הן השכונות הוותיקות עם הבניינים הישנים שלא עברו התחדשות אך עדיין נהנות מאותן יתרונות של האזורי המתחדשים, לכן מומלץ לבדוק בנוסף, תוכניות להתחדשות עירונית בשכונה בהיקף רחב, אם דרך התב"ע לאזור ותכנית המתאר או באמצעות פרסומים שונים, נראות בשטח, עיתונות, שילוט ועוד'.

בררו על תכנון עתידי של מגדלים, מתחמי יוקרה, מסחר ותעסוקה
לא רק התחדשות עירונית ופינוי בינוי בעיקר, הם פקטור לעליה של ערכי הנכסים הסמוכים למתחמים המתחדשים בשכונות הוותיקות . על המשקיעים המחפשים הזדמנות, לבדוק ולזהות היכן מתוכננים מגדלים חדשים, מתחמי יוקרה או אזורי מסחר ותעסוקה בסמוך לשכונות הוותיקות. דוגמאות לכך ניתן למצוא לרוב בערי החוף כדוגמת חדרה, נתניה, בת ים, ראשון לציון, אשדוד ואשקלון שם נבנו מגדלי יוקרה רבים, בעיקר  לאורך ובסמוך לקו החוף. מגמה זו תרמה גם לעליית המחירים בשכונות הוותיקות הסמוכות למתחמים החדשים הללו.

אחת הדוגמאות באזור המרכז היא בת ים ושכונת פארק הים בפרט, המוקמת בימים אלה על קו החוף בדרום מערב העיר. זו הפעם הראשונה מזה שנים שנבנית שכונה חדשה בסדר גודל של כמעט 600 דונם. לצד כ-10,000 יח"ד חדשות יבנו גם מתחם קניות ובילוי, מרכז עסקים, קאנטרי, מלונות ומבני ציבור ותרבות, מרכז ספורט ועוד. ניתן לראות בשנים האחרונות נהירת משקיעים לשכונות הוותיקות של העיר הסמוכות לפארק הים כדוגמת רמת הנשיא, מתוך הבנה שלהשקעה בנכסים אלו פוטנציאל להשבחה פעם אחת בשל קרבתם לאזור החדש והיוקרתי ופעם שניה בשל הסיכוי להכלל בתכנית התחדשות עירונית עתידית.

האם צפויים שיפורים בתשתיות תחבורתיות ובכלל זה כבישים או אמצעי הסעת המונים?
כאשר מדברים על תשתיות תחבורתיות ואמצעי הסעת המונים הכוונה היא בעיקר לאלו במרכזי הערים, כדוגמת הרכבת הקלה בתל אביב ובירושלים ותכנית המטרו העתידית. בשנים האחרונות מאז החלו עבודות ההקמה של הקו האדום המחבר בין בת ים לפתח תקווה דרך תל אביב עלו מחירי הנכסים הסמוכים לתוואי הרכבת, בשיעור גבוה מאוד, בעיקר בערים הנמצאות בקצה הקו כדוגמת בת ים ופתח תקווה בשל העובדה שבזכות תשתית זו זמן ההגעה למרכז תל אביב מתקצר משמעותית. לאור זאת אני סבור שגם עבודות ההקמה של הקו הסגול שהחלו לאחרונה יתרמו גם הם לעליית ערכי הנכסים שנמצאים בקרבה לתוואי הקו כדוגמת אזור דרום תל אביב והשכונות המזרחיות וכן הערים הנמצאות על התוואי ממזרח לתל אביב כדוגמת גבעת שמואל, קריית אונו, אור יהודה ויהוד.

ביקושים גבוהים בקרב קהלים חדשים שאינם תושבי העיר
עליית המחירים בשנים האחרונות, בעיקר במרכז הארץ אילצה את הזוגות הצעירים להרחיב את מעגלי החיפוש ולמצוא אלטרנטיבות מגורים חדשות, שכונות ומתחמים הסמוכים לערים הגדולות המבוקשות שנעשו צפופות ויקרות עבורם. אותן שכונות חדשות שהיוו בהתחלה בעיקר כאלטרנטיבה נגישה עבורם, הפכו עד מהרה לבחירה משתלמת לאור רמות הביקושים ועליות המחירים. דוגמאות לכך אפשר לראות בשנים האחרונות בשכונות החדשות שקמו בבאר יעקב, במצליח ועוד' 

על המשקיעים לזהות את האזורים, השכונות שמושכות קהלים חדשים כדוגמת העיר לוד שסבלה מסטיגמה ומיצוב שליליים, והפכה בשנים האחרונות מבוקשת בקרב זוגות צעירים ומשפחות מהערים הסמוכות כדוגמת ראשון לציון, מודיעין. עליות המחירים שאנו רואים לאורך חמש השנים האחרונות משקפים זאת בעיקר בשכונות אחיסמך, שם המחירים הכפילו עצמם. בהתאם לכך אנו צופים שהשכונות החדשות הנבנות ומשווקות בלוד כיום – נופי בן שמן והרובע הבינלאומי שיוסיפו לעיר עוד כ-15 אלף יח"ד חדשות יעשו גם הן קפיצה משמעותית ברמות הביקושים והמחירים, לאור נתוני הפתיחה שלהן. מדובר בשכונות חדשות ומודרניות, מעין מיני ערים עם איכות חיים גבוהה, שהדירות בהן משווקות במחירים נגישים משמעותית באופן יחסי לערים הסמוכות, ובכך עתידות הן להפוך לאלטרנטיבה מועדפת למגורים ולהשקעה.

*כותב המדריך, ינון סבג, הינו סמנכ"ל קבוצת אמבסדור, המתמחה בייעוץ ושיווק לחברות נדל"ן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן