ירושלים // depositphotos
ירושלים // depositphotos

מי יכריע במחלוקת בפרויקט תמ"א 38 בירושלים?

המפקחת על המקרקעין או "בית הדין הישר והטוב"? לאחרונה דחה בית המשפט המחוזי בעיר ערעור שהגישה בעלת דירה המתנגדת לפרויקט, במסגרתו ביקשה לבטל את החלטתה של המפקחת על המקרקעין שפסקה נגדה

רונן דמארי 03.08.2022

המערערת מתגוררת בבניין משותף ברחוב מעלות דפנה בירושלים בו מקודם פרויקט תמ"א 38. בניגוד למרבית בעלי הדירות בבניין, היא לא הצליחה להגיע לעמק השווה עם החברה היזמית "א.ב.ה קפיטל אינווסט מעלות דפנה 117 בע"מ", וזו הגישה נגדה תביעה בפני המפקחת על רישום המקרקעין. במסגרת התביעה עתרה החברה לאשר את ביצוע הפרויקט לפי ההסכם ולהסמיך את באי כוחה לחתום בשם הדיירים על כל מסמך הנדרש לשם כך. זאת, בדגש על דיירים שלא חתמו על ההסכם ובכללם המערערת שחתמה ובהמשך התנגדה לפרויקט. המפקחת דחתה את בקשתה של בעלת הדירה להעביר את הדיון בתביעה האמורה לבוררות בפני "בית דין הישר והטוב",  בקשה, אשר נשענה על תניית בוררות המופיעה בהסכם. 

בפסק דינה קבעה המפקחת כי סעיפים אלו בהסכם מעלים שלא הייתה כוונה להעביר לבוררות הליכים הנוגעים לאישור ההסכם והחתימות עליו, כגון ההליך שלפניה, כי המערערת אינה רשאית לטעון מחד שתניית הבוררות שבהסכם מחייבת ומאידך להתכחש למחויבותה להסכם, כי היות ודיירים אחרים שלא חתמו על ההסכם אינם מהווים צד להליך מחזקת את המסקנה לא דובר בבוררות לפי ההסכם. עוד פסקה המפקחת כי גם ניהול הבוררות שלא נגד היזם, וכי התנהלות המערערת בהליך לרבות אי הגשת כתב הגנה והגשת הבקשה הנדונה באמצעות באי-כוח הדיירים שאינם חתומים על ההסכם, מעלה חשש שהבקשה נועדה לעכב את ההליך.

בערעור שהגישה לבית המשפט המחוזי בירושלים, טענה בעלת הדירה בין היתר כי אכן חתמה על ההסכם עם החברה היזמית בשלהי שנת 2014 אולם כאשר הוגשה הבקשה להיתר בחודש יולי 2018 היא מצאה כי התכנית עומדת לפגוע בדירתה ואינה משקפת את שהובטח לה, וכי קיימים קשיים נוספים לרבות העדר בטוחות ואי מתן פתרון למגורי הדיירים בתקופת העבודות. לטענתה, בשל כך היא הגישה התנגדות במישור התכנוני, שלדבריה לא צלחה, וכן הצטרפה לתביעה של דיירים שהוגשה לבית הדין. היא ציינה כי במהלך ניהול התביעה בפני המפקחת חתם חלק מהדיירים על ההסכם, בעוד שהיא ובעלי שתי דירות נוספות בבניין נותרו כמתנגדים לפרויקט.

המערערת טוענת שההחלטה מושא הערעור שגויה, הן בקביעה כי היזם אינו צד לתביעה בפני בית הדין, והן בקביעה כי היא טוענת מחד שההסכם מחייב ומאידך כי ההליך בפני המפקחת נדרש כדי לחייבה בו. לשיטתה, אין לחייבה לקבל את ההסכם והיא הוחתמה עליו באמצעות מניפולציות וחוסר תום לב של היזם. לכן, לטענתה ההתייחסות בהחלטה להסכם אינה רלבנטית לצורך הבקשה להעברת ההליכים לבוררות. עוד נטען שהחברה היזמית הפרה את ההסכם במספר דרכים ובהן גודל תוספת הבניה המתוכננת לדירת המערערת, קבלת אישור נציגות הדיירים לתכנון, בניית דירות וקומות בהיקף העולה על זה שעוגן בהסכם ועוד. המערערת טוענת שההחלטה מושא הערעור מונעת ממנה להביא את טענותיה אלה לבוררות. לכן, המערערת סבורה שיש לבטל את ההחלטה מושא הערעור ולהורות על העברת ההליך לבוררות.

לאחר שעיין בטענותיה של בעלת הדירה, החליט השופט אוהד גורדון לדחות את הערעור ללא צורך בתגובתה של החברה היזמית ויתר בעלי הדירות. בפסק הדין הוא נימק: "ראשית, פרשנות הסכם נעשית בין היתר בשים לב למכלול קביעותיו ולתכליתו. לכן, לא ניתן לראות סעיף בהסכם הקובע תניית בוררות כללית למחלוקות 'בכל הקשור להסכם זה', כניצב לבדו. לצדו, קבעו הצדדים בסעיף אחר להסכם הסדר ספציפי, העוסק בפעולות הדרושות לביצוע ההסכם להן נדרשת הסכמת כלל הדיירים. בהעדרה של הסכמה כללית ובחלוף "המועד הקובע" כהגדרתו בהסכם, הוסמך היזם לפנות בתביעה למפקחת. זאת, בהתאמה לסמכותה שעוגנה בסעיף 5(א) לחוק חיזוק מבנים, ונועדה לספק פתרון שיאפשר קידום פרויקט מהסוג בו מדובר כאן, גם במצב דברים בו לא התקבלה הסכמת כלל הדיירים. משזו מהות ההליך המתנהל אצל המפקחת, יש בטענת המערערת המבקשת להכפיפו לתניית הבוררות פרשנות לא סבירה של ההסכם. פרשנות זו מרוקנת מתוכן את הקביעה בסעיף 6.5 להסכם. עוד היא אינה סבירה, משבית הדין לא הוסמך בסעיף 5(א) לחוק חיזוק מבנים כך שאינו יכול לספק את הסעד המבוקש בתובענה. לכן, צדקה המפקחת כשקבעה כי ההליך שלפניה אינו בגדרי תניית הבוררות".

השופט הוסיף כי ישנו עוד קושי בעמדת בעלת הדירה המערערת המבקשת, מחד, להיבנות מתניית הבוררות שהיא סעיף הסכמי, ומאידך אינה מאשררת באופן מלא את חתימתה על ההסכם, ומציגה עצמה כמי ששינתה את עמדתה כשהתגלו לה נתונים שונים וכיום מתנגדת לפרויקט: "כפי שציינה המפקחת, לו ביקשה המערערת להעמיד את טענותיה (לרבות להפרת ההסכם) להכרעה בבוררות לפי תניית הבוררות, יכלה היא לאשרר את חתימתה, לחסוך כך את ההליך המתנהל בפני המפקחת (ככל שהוא נוגע למערערת), ולפנות לבוררות בטענות האמורות בהתאם לתניית הבוררות. מטעם זה, יש לדחות גם את טענת המערערת כי החלטת המפקחת מנעה ממנה להביא את טענותיה בפני בית הדין בהליך בוררות."לחלופין, ככל שהמערערת עומדת על טענותיה בנוגע לחתימתה על ההסכם (למשל, כי זו תוצר של מניפולציות פסולות) ומבקשת לחזור בה מן החתימה, ברי כי היא אינה יכולה להיסמך במקביל על תניה המצויה באותו הסכם – היא תניית הבוררות, שלמימושה היא עותרת בערעור זה".

השופט ציין כי ניתן להשוות את המערערת לדיירים נוספים שלא חתמו על ההסכם: "האחרונים לא יכולים להיסמך על תניית הבוררות ההסכמית וחייבים להתמודד עם תביעת היזם שבפני המפקחת. ברי כי המהלך שביצעה המערערת, של חתימה על ההסכם ובחלוף שנים חזרה בה והתנגדות לפרויקט, לא יכול להציבה במקום עדיף בהשוואה לאותם דיירים. עוד ברי כי מהלך מעין זה לא יכול לשמש כדי לאיין הסדר שעוגן בחוק, לפתרון מצבים של התנגדות מיעוט הדיירים לפרויקט".למרות דחיית הערעור החליט השופט שלא לפסוק צו להוצאות, בין היתר בשל העובדה שלא נדרשה תגובת המשיבים.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות