לפני קצת יותר משנה קבעה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה שתמ"א 38 שהחלה לפעול ב-2005 לא תוארך. המשמעות היא שתמ"א 38, שממשלת ישראל האריכה כל 5 שנים, תפוג באוקטובר 2022 ולא תפעל עוד באותה המתכונת. כדי להמשיך ולאפשר חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, נקבעו שתי אפשרויות מרכזיות.
האפשרות הראשונה – עירייה שתרצה להמשיך ולהפעיל את תוכנית החיזוק בתחומה תצטרך לאשר תוכנית מיוחדת (תוכנית על פי סעיף 23) ולהגיש אותה לוועדה המחוזית לאישור עד מאי 2022. תוכנית שתאושר תוכל להמשיך ולפעול במסגרת תמ"א 38 עד 2025. כלומר, אם אתם גרים בעיר שתאשר (או כבר אישרה) תוכנית על פי סעיף 23 – מבחינתכם, תמ"א 38 תמשיך להיות בתוקף עד 2025. אולם גם היא תהיה כפופה למדיניות העירונית.
האפשרות השנייה – תוכנית חלופית לתמ"א 38 שתאושר במסגרת חקיקה כתיקון לחוק התכנון והבניה. תוכנית זו תקבע כללים חדשים ליישום חיזוק המבנים בכל רחבי הארץ. עם זאת, התוכנית לא תהיה עוד תוכנית מתאר ארצית (תמ"א) שמכוחה ניתן יהיה להוציא היתרי בניה אם כי תוכנית 'רגילה' שתדרוש תהליך שונה ותכלול שורה של פרמטרים אחרים מתמ"א 38 המקורית. כלומר – אישור תוכנית בנין עיר (תב"ע) בהליך רגיל מול הועדה המקומית.
תזכיר החוק שפורסם בימים האחרונים מעלה את עיקרי התוכנית החדשה על הכתב ומכין אותו לתחילת הליך החקיקה. חשוב להגיד בנקודה זו שהנוסח שפורסם כעת הוא נוסח להערות הציבור, וככזה הוא אינו סופי, ועוד עשוי וצפוי להשתנות ככל והחקיקה תתקדם.
נכון להיום, על פי תזכיר החוק – מה אומרת התוכנית החדשה?
להלן הנקודות המרכזיות:
- העדפה ברורה למסלול הריסה ובניה על פני מסלול חיזוק בניין קיים ותוספת קומות (מה שהיה תמ"א 38/1).
- כל ועדה מקומית לתכנון ובניה תוכל לאשר תוכנית להריסה ובניה של בניין בודד, בכפוף לתנאים שיקבעו. הועדה המקומית תקבל את הסמכות לאשר תוספת זכויות בניה כמו גם מתן אפשרות לעירוב שימושים סחירים (שטחי מסחר ותעסוקה למשל) וציבוריים.
- תיתכן האפשרות לחיזוק מבנה ללא הריסה ובניה מחדש, זאת רק במקרים ספציפיים וכאשר הוועדה המקומית לתכנון ובניה תבחן ותקבע כי הדבר עדיף מאשר הריסה ובניה. גם במקרה הזה תוכל הוועדה המקומית לאשר תוספת זכויות לעירוב שימושים שאינו לייעוד מגורים (מסחר תעסוקה ושטח ציבורי) אולם בהיקף נמוך יותר (פירוט בהמשך).
- הזכויות שוועדה מקומית תוכל לאשר בבניין שייהרס וייבנה מחדש יהיו עד 350% משטחי הבנייה הקיימים על המגרש עליו עמד הבניין הישן. מדובר בשטחי בניה מעל מפלס הקרקע, כולל שטחי השירות והממ"דים.
- באם היו תוספות בניה בבניין לאחר 1980 הדבר לא ימנע אישור תוכנית על ידי הוועדה המקומית להריסה ובניה מחדש, למעט מצב בו תוספות הבנייה אושרו ונבנו לאחר 1 בינואר 2000.
- בסמכות הועדה המקומית לתכנון ובניה בכל עיר לאשר בתוכנית עד 15% שטחי בניה המיועדים לצרכי ציבור (חינוך, דת, רווחה, תרבות, מרפאות, שטחי חניה, מקלטים, מחסני חירום, מתקני תשתית מקומיים ועוד). כלומר, בניין המגורים החדש יוכל לכלול גם שטחים המיועדים לשימושים הללו בנוסף לדירות המגורים. נדגיש כי שטחי הציבור מתווספים מעבר ל-350% הזכויות ולא בתוכם.
- בסמכות הוועדה המקומית לתכנון ובניה בכל עיר לאשר במסגרת התוכנית האמורה גם שטחי מלונאות או משרדים או מסחר בחזית הבניין החדש, עד היקף של 25% משטחי הבניה המותרים במגרש, לאחר הגדלת זכויות הבניה עד ל-350%.
- יישום התוכנית האמורה יהיה רק על מבנים בני שתי קומות ומעלה,הכוללים שתי יחידות דיור לפחות.
- התוכנית החדשה מבטלת את הצורך באישור מהנדס שהבניין הישן לא נבנה על פי תקן מתאים לעמידות בפני רעידות אדמה. נזכיר כי היום אחד התנאים ליישום תמ"א 38 הוא אותו אישור מהנדס.
- התוכנית החדשה מבקשת לקבוע שהבניין החדש שייבנה לא יהיה בניין רב קומות כפי שמגדיר אותו החוק – בניין בגובה 29 מטר מקומת הכניסה ועד קומת המגורים האחרונה.
- הוועדה המקומית לתכנון ובניה תקבל את הסמכות לקבוע כי מקומות החניה בבניין החדש יוכלו גם לכלול פחות חניות ממה שהתקן ברשות המקומית מחייב, זאת כדי לאפשר יציאה לפועל של פרויקטים. כלומר, ייתכן מצב בו לא לכל הדירות בבניין החדש יהיו חניות.
- בניגוד לתמ"א 38 במסגרתה לא קודמה ואושרה תב"ע (תוכנית בנין עיר) אלא הוגשה בקשה להיתר בניה. בתוכנית החדשה מחייבת הכנת תב"ע. עם זאת, התוכנית מציעה שלצד אישור התב"ע יקודם גם היתר הבניה במקביל ולא רק לאחר אישור התוכנית. המטרה – חיסכון בזמן.
- התוכנית החדשה המוצעת מטילה גם חובה על הועדה המקומית: כל ועדה מקומית לתכנון ובניה תהיה חייבת לאשר תוכנית כוללנית להתחדשות עירונית המתייחסת לכל שטחי העיר תוך 3 שנים ביום אישור החוק החדש. באם לא תאשר הועדה המקומית תוכנית כאמור, הסמכות שלה לאשר הריסה ובניה וחיזוק מבנים תבוטל. אם העירייה תגיש תוכנית המתייחסת רק לחלק מהעיר (שכונה אחת או יותר) – היא תוכל לאשר תוכניות לחיזוק רק באותו השטח בו אושרה התוכנית.
- כדי לבצע בבניין תוכנית חיזוק ולא הריסה ובניה מחדש – על הועדה המקומית יהיה לדון ולבחון כל מבנה באופן פרטני ולקבל חוות דעת כתובה ממהנדס העירייה בנוגע לצורך לחיזוק.
- פרויקט שיאושר לביצוע במסלול חיזוק ותוספת בניה – יוכל לקבל תוספת זכויות של עד 200% מהזכויות הקיימות ולא 350% כמו במקרה של הריסה ובניה מחדש. ה-200% כולל את השטחים מעלן הקרקע וכולל גם שטחי שירות וממד"ים
- בכל בניין שיחוזק במסלול תוספת קומות על בניין קיים – כלל הדירות יקבלו תוספת של ממ"ד למעט מקרים בהם התקבל אישור של הרשות הרלוונטית לפטור ממיגון או מיגון חלופי.
- גם בפרויקטים של חיזוק ותוספת קומות על מבנה קיים תוכל הוועדה המקומית לקבוע תוספת זכויות למטרה ציבורית וזאת עד לשיעור של 10% מזכויות הבניה. עם זאת, רשימת השימושים המותרים לעומת פרויקט הריסה ובניה תהיה מצומצמת יותר (טרם נקבעה).
- בגלל המורכבות ההנדסית של פרויקט חיזוק ותוספת קומות – התוכנית החדשה מציעה לקבוע כי בפרויקט כזה היתר הבניה יותנה בבקרת תכן ובקרת ביצוע במכון בקרה. כלומר, יעשה פיקוח על פעולות החיזוק והבניה.
- התוכנית החדשה גם מציעה לקבוע כי השטחים הציבוריים בפרויקטים יועברו לבעלות העירייה.
אלו הנקודות המרכזיות של התוכנית החדשה שעתידה להחליף את תמ"א 38. נזכיר שוב כי מדובר רק בתזכיר חוק שהוגש להערות הציבור, וייתכן שחלק מהסעיפים ישונו או יבוטלו, ובמקביל אולי גם חדשים יתווספו, עד שהחקיקה תושלם.
כבר הצטרפתם לקהילה שלנו שעוסקת כל כולה בהתחדשות עירונית?
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
