למרבה האירוניה, את הערר לתמ"א 38 הגישו דיירי הבניין הסמוך, שביצעו בעצמם פרויקט תמ"א 38
ועדת הערר במחוז חיפה (במנהל התכנון, משרד האוצר) החליטה לדחות לאחרונה ערר של תושבים שהתנגדו לפרויקט תמ"א 38 ברחוב עין גדי בחיפה. למרבה האירוניה, את הערר הגישו דיירי הבניין הסמוך שביצעו בעצמם פרויקט תמ"א 38.
הבקשה לפרויקט כוללת הריסת מבנה קיים בן 4 יח"ד והקמת מבנה חדש בן 10 יח"ד בן 6 קומות מעל קומת חניה תת קרקעית ברובה, כאשר שתי הקומות העליונות בנסיגה מן הרחוב. בבקשה מוצעים 12 מקומות חניה. הוועדה המקומית אישרה את הבקשה בתנאים, כאשר אחד התנאים הנו הפחתת יח"ד אחת, בשל מחסור במקומות חניה.
בדיון נכח בין היתר מהנדס תחבורה אינג' גדעון חיל שהגיע מטעם העוררים ואמר: "כפי שיודעים ויש ניסיון לתושבי חיפה מה זה תמ"א 38, מצוקת החנייה גדולה, התקן הכרמל של פחות 2.1 הוא לא ריאלי בכלל. הרחוב הזה הוא כמעט חניה בפני עצמו, תמרונים בלתי אפשריים, שלא לדבר על החניות פה במדרכה הרחבה במירכאות, חונים על המדרכה, כך שיש עוד תמונה אחת דומה שהולכי הרגל הולכים על הכביש…
"בגלל המצב זה לא רחוב רגיל זה בעצם סמטה שהיא כבר היום מצב בעייתי בטיחותי ועליה מוסיפים פרויקטים. לדעתי הפתרון הנכון להסתכל על הסמטה תכנונית כמכלול אחד, יש 10 מגרשים, יש בערך 28 יחידות דיור ועוד 6 יחידות דיור בפינת הנשיא הם חונים בעין גדי. נקודה תנועתית מסוימת, מוסיף על הקשיים בקצה הרחוב החיבור שלו לשדרות הנשיא משמש כמעין סובה לחזור בשדרות הנשיא מי שבא מכיוון מערב ורוצה לחזור יש לו מעין שמאלה באמצעות ימינה, בצורה מינימלית, ומסוכנת. מי שבא מתחנת הדלק ורוצה לחזור מערבה הוא למעשה מחכה ואין מקום המתנה. הנושא הזה גם כן, עלול וצפוי להכביד על בעיית התנועה ברחוב".
אחד העוררים הוסיף: "אני חושב שראוי שוועדת ערר תבצע ביקור בשטח, אין טוב ממראה עיניים, זה לא כמו שזה נראה. לראות את הבתים הנוספים. ולהבין שתמ"א 38 בכל הכבוד לא מתאימה לכל אזור. בוודאי בכל היקף. הצפיפות יחסית. אנחנו נמצאים על 11.5 יחידות לדונם, למרות שעירית חיפה המליצה על 9.5 יחידות לדונם. מתי עוצרים את זה. אם מאשרים היום את אותן 10 יחידות דיור. המפתח נמצא אצלכם בוועדה".
חברי הוועדה: "לא ניתן לקבל היום טענה מצידם"
חברי הוועדה החליטו לדחות את הערר וקבעו בין היתר כי: "הבניין הקדמי במגרש נהנה ממימוש תמריצים במסגרת פרויקט מכוח תמ"א 38, במסגרתו הוספו לבניין הקיים 2.5 קומות ו- 4 יח"ד על 3 יח"ד שהיו קיימות. שטח המגרש הסובב כל בניין משני הבניינים צמוד לו קניינית באופן בלעדי, כך שקיימת חלוקה קניינית ברורה של שטח המגרש וחלוקה זו נוצלה על ידי הבניין הקדמי. כך, במסגרת הפרויקט שבמסגרתו חוזק בניין הקדמי הוספו לבניין מרפסות לכיוון הבית העורפי במגרש (נשוא הבקשה להיתר שבפנינו), תוך התקרבות משמעותית אל הגבול הקנייני וכן בוצעה תוספת בניה, גם היא תוך התקרבות לבניין המבקש כאן. ההתקרבות של בניין העוררים לכיוון חלקם של מבקשי ההיתר במגרש הייתה משמעותית הרבה יותר מזו שמבוקשת בענייננו לכיוון חלקם במגרש של העוררים. והתקרבות המרפסות כמו גם הפנייתן לכיוון הבניין המבקש כאן, נעשתה על ידי בעלי הזכויות בבניין הקדמי באופן מודע ומושכל".
עוד קבעו חברי הוועדה: "לנוכח העובדה, שבניין העוררים, בעלי הדירות במגרש הקדמי, זכה ונהנה מתוספות ותמריצים מכוח תמ"א 38 (כפי שנמסר בדיון– נהנו מכל התמריצים שהיו אפשריים במועד הוצאת ההיתר) היה הן על בעלי הדירות המקוריים הן על רוכשי הדירות החדשות, לצפות כי הבניין העורפי בחלקה יזכה לכל הפחות באותם תמריצים ממש. לו היה הבניין בו עסקינן מבקש חיזוק ותוספת קומות כפי שקיבל הבניין הקדמי, תוצאת ההסתרה הייתה דומה אם לא זהה. משכך, לא ניתן לקבל היום טענה מצידם של בעלי הזכויות בבניין הקדמי כי נגרמת להם פגיעה כלשהי בנוף או כל פגיעה אחרת כתוצאה מן הפרויקט, שהייתה נגרמת להם גם מניצול תמריצים זהים לאלה שנוצלו על ידם ושהיה עליהם לצפות שיתקבלו".
צפיפות וחנייה? המאזן לא ישתנה!
באשר לטענה המרכזית של העוררים, בעיות צפיפות וחניה קבעו חברי הוועדה: "באשר להעמסת תנועה על הרחוב, נראה כי גם לגישת המומחה מטעם העוררים, אין בתוספת של 5 או 6 יח"ד למגרש אחד כדי לשנות מן המאזן, אלא התייחסותו היא למצב עתידי בו יבוצעו פרויקטים דומים ביתר המגרשים הנסמכים על הרחוב. דא עקא, שנשמטה מעיני העוררים העובדה שבפרויקטים עתידיים, יהיה על המגרשים הבונים להפריש שטחים לטובת הרחבת הרחוב, כפי שמבוצע כעת מן המגרש המבקש. כלומר, ביצוע פרויקטים עתידיים לא זו בלבד שיחייב מתן מענה לתקן חניה בתחומי המגרש (דבר שכיום לא קיים ברוב אם לא בכל המגרשים ברחוב) אלא גם יאפשר הרחבת הרחוב לכל אורכו ובהמשך גם הוספת מקומות חניה ציבוריים לטובת דיירי ובאי הרחוב בשני צידי הרחוב".
עוד נאמר בהחלטה: "אנו סבורים כי מספר יחידות הדיור שנקבע על ידי הוועדה המקומית מייצג צפיפות נכונה למגרש, אף כי לא רק מן הטעמים שציינה הוועדה המקומית בהחלטתה. אנו סבורים כי תוספת של 5 יח"ד למגרש כדי צפיפות של 13 יח"ד, מייצגת צפיפות מתאימה למגרש, בהתחשב באופי הרחוב ובעיות התנועה הקיימות בו היום. אנו סבורים כי בכך גם יינתן מענה טוב ונכון יותר לסוגיית החניה, בהינתן 12 מקומות חניה עבור 9 יח"ד. אנו שמים לנגד עינינו גם את העובדה שהחניון המוצע הנו תת קרקעי. על כן, אנו דוחים את ערר מבקשי ההיתר בנקודה זו, אולם מנגד גם איננו מקבלים את טענות העוררים כי יש להפחית משמעותית את מספר יחידות הדיור, גם מעבר לקביעת הוועדה המקומית.
"יש לציין כי הבניין הקדמי נהנה מתוספת יח"ד לפי מפתח של 2.33 יח"ד חדשות לכל יח"ד קיימת. הוספת 5 יח"ד לבניין העורפי המבקש – מגלמת מפתח של 2.25. דומה ומעט נמוך מן המפתח ממנו נהנה הבניין הקדמי, וזאת על אף שמבחינת העמסה על הרחוב, הבניין הקדמי יצר עומס רב יותר על התנועה".
חברי הועדה קבעו לסיכום: "אנו סבורים כי החלטת הוועדה המקומית לאשר את הפרויקט המייצג התחדשות עירונית מבורכת, בתנאים שנקבעו, הנה החלטה מאוזנת ונכונה ולפיכך, איננו מתערבים בה. אנו סבורים שמדובר בערר קנטרני, טורדני ומיותר ומן הראוי שכלל לא היה מוגש".
באופן חריג, החליטה הוועדה לחייב את העוררים בתשלום הוצאות של 2,500 שקלים, זאת לאחר שנמצא שאין ממש בטענתם וכי העוררים עצמם מתגוררים בבית אשר נהנה מפרויקט תמ"א 38 על כל המשתמע מכך.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
