עשה ואל תעשה בפינוי בינוי ותמ"א 38!

טל ברוך (33) גדל בכפר סבא, בגיל 24 הלך ללמוד משפטים במכללת שערי משפט, התאהב בנדל"ן, הוציא רישיון תיווך ובין לבין עבד בחקירות פרטיות. החיבור לקידום וניהול פרויקטים של התחדשות עירונית, התחיל מדירה אחת: "היה לי סכום קטן והתחלתי לחפש דירה להשקעה. הסתובבתי במשך שנה שלמה וראיתי דירות ישנות בכל הארץ. בסוף בטירת כרמל קניתי את הדירה הראשונה שלי ב 150 אלף שקל. הייתי בן 25 , נמשכתי לתחום הנדל"ן והבנתי שזה מה שאני רוצה לעשות".

לפני שש שנים סיים ברוך את לימודיו בהצטיינות ובמקום סטאג' בוועדת התכנון והבנייה של עיריית ירושלים הוא בחר לפתוח חברה: "באותה תקופה התחלתי לעסוק בתחום ההתחדשות העירונית, וידעתי שעומד לצאת תיקון 3 לתמ"א. הבנתי שהשוק הולך להפתח. החלטתי לקפוץ ישר למים, לפרוץ עם מה שאני הכי רוצה לעשות".

איך בונים חברה לניהול פרויקטים?

"בתור התחלה רוצים מאוד ומחליטים שמקימים חברה לקידום וניהול פרויקטים מטעם בעלי דירות. כמובן שבשלב הזה כבר טעמתי את התחום. למשל, בזמן הלימודים גייסתי עסקאות קומבינציה עבור יזמי נדל"ן. ככה גם נחשפתי לפינוי בינוי ותמ"א 38 וקידמתי קשרים עם בעלי דירות". אחרי ההתנסות הזו הוא החליט ללכת עם הדיירים: "התאהבתי בשטח. בדיירים, באנשים, ראיתי שזו הנטייה הטבעית שלי. גם הבנתי שחסר גורם כזה בשוק ואז אמרתי לעצמי שאם אני כבר מקדם פרויקטים, ועושה את זה מטעם יזם אז למה שלא אפעל מטעם בעלי הדירות? לפני 6 שנים לא היה גורם כזה בארץ, שפעל מטעם הדיירים בלבד. הבנתי שתמיד יהיה מי שיארגן את הפרויקט אז החלטתי שאם כבר, אז עדיף שזה יהיה מישהו מטעם הדיירים. מישהו שייתן להם את הכלים להתמודד עם הפרויקט המורכב הזה וייתן להם להוביל ולשלוט בתהליך, אבל עם הדרכה מקצועית מתחילת הדרך".

אולי גם יעניין אתכם

עשרות פרויקטים כבר מאחורייך, היו כישלונות היו בדרך?

"עם השנים למדתי להוביל תהליכים בצורה נכונה מהתחלה ועד הסוף ולצמצם טעויות, אז גם מגיעות הצלחות גדולות בהרבה מהפרויקטים שנתקעים או שקשה להזיז. הסיפוק מההצלחות זה מה שמניע אותי, הידיעה שהצלחתי לעזור לבעלי דירות ובכך סייעתי לשיפור איכות חייהם, שתרמתי משהו מהניסיון והידע שלי. זה מה שמניע אותי".

למה צריך מנהל מקצועי מטעם בעלי דירות?

בשנים האחרונות חלה תנופה אדירה בתחום ההתחדשות העירונית בישראל ואיתה גם מתהווים תהליכים רבים. בתוך כך, מצופה מבעלי הנכסים הקיימים להתארגן בעצמם ולהניע תהליכים מורכבים מאד, מבלי שיש להם את הכלים את הזמן או הניסיון לבצע זאת. חשוב לזכור שבעלי דירות אינם אנשי מקצוע, לכל אחד יש את תחום העיסוק שלו ולא כולם מבינים בנושאים המורכבים שעוטפים פרויקט כזה כמו ידע משפטי ידע תכנוני, כלכלי וכו'. בלי הידע הזה ובלי הכוונה מקצועית של גורם שמרכז את כל הידע הדרוש, בעלי דירות נותרים חשופים".

אז מה קורה בפועל?

"לוואקום הזה נכנסים גופים, כמו חברות בנייה, מתווכים, עורכי דין ואנשי מקצוע שונים, שמתקשרים עם בעלי דירות והם אמורים להיות הגורמים המניעים של התהליכים הללו. הבעיה שבדרך כלל הגורם שמניע ומקדם את התהליך הוא היזם עצמו או גורמים שמייצגים אותו או פועלים מטעמו וכאן בעצם די נותנים לחתול לשמור על השמנת. היום נצבר כבר הרבה ידע בתחום ולשמחתי התחילו לצאת לאוויר העולם גופים מלווים כמונו, שבאים ותורמים את הידע שלהם לבעלי הדירות, אבל חשוב לומר שעדיין אין מספיק מנהלים מקצועיים שפועלים מטעם בעלי דירות, ולצערי רוב השוק עדיין עובד לא נכון ובעלי דירות חשופים".

איזה ידע חסר לבעלי הדירות כדי שיוכלו לקדם פרויקט?

"התהליכים המורכבים הללו שנמשכים שנים ארוכות מאד, משלבים תחומים רבים, ביניהם נדרש ידע משפטי רחב בתחום הנדל"ן, בדגש על התחדשות עירונית. ידע תכנוני משולב גם בתחום הרישוי (מדיניות עיריות/ וועדות/ תהליכי הוצאת היתרים) וגם בתחום התכנון של בנייה למגורים (תכנון דירות/ חניונים/ מרפסות/ הרחבות לדירות קיימות) וידע כלכלי, הנוגע לחישוב כלכליות של פרויקט, מיסוי, עלויות בנייה, הוצאות הכנסות צפויות בפרויקט ועוד. לבעלי הדירות ברוב המקרים אין את הידע הזה וליזם יש ומכאן נוצר פער לטובת היזם והדיירים נמצאים בחולשה מולו".

האם היזמים דואגים לאינטרסים של הדיירים?

"כאשר התהליכים מתנהלים על ידי הגורם המקצועי היחיד שפועל בשטח, כלומר מתנהלים ע"י היזם- (חברת הבנייה), או ע"י גורם אחר, אז מטבע הדברים ברוב המקרים, הגורמים הללו גם מקדמים את הדברים לפי הצרכים והאינטרסים שלהם. בסופו של דבר הסיטואציה משאירה את הכוח אצל החברות היזמיות, וזה ניכר בעיקר במתחמי פינוי בינוי גדולים, שבהם לבעלי דירות קשה מאד להתארגן בשל מסה של בעלי דירות קיימים שקשה מאד לנהל ולארגן. לנציגות ראשונית קשה מאוד "לדפוק על דלתות" לבדה ולגבש את הדיירים, מה גם שהם הרבה פעמים נתפסים כ"חשודים" או כאינטרסנטיים ובעלי דירות לא תמיד משתפים פעולה. לפירצה הזו נכנסים גורמים מטעם היזם שדוחפים בעצמם את התהליך ומנהלים אותו ומטבע הדברים מנתבים את הדברים לכיוונו של היזם".

מה התפקיד של גורם מנהל?

"שיטת העבודה שלנו כוללת ניהול, קידום אקטיבי ופיקוח על כל שלבי התהליך המורכב, כולל תהליך מינוי עו"ד מטעם בעלי דירות, שזו בחירה חשובה לא פחות וקריטית לא פחות מיזם. בעלי דירות חייבים לדעת מה הזכויות שלהם ומה האפשרויות שלהם בפרויקט, ובהתקשרות החשובה הזו מול היזם ולכן, שיטת המכרז שאנחנו מובילים היא חיונית. חשוב לעשות מכרז גם בין מספר משרדי עורכי דין לייצוג הדיירים וגם את זה אנחנו מנהלים, אחרת, בדרך כלל, מינוי משרד עו"ד לייצוג הדיירים מתבצע בצורה מהירה מבלי שהדיירים יודעים מה לדרוש מעו"ד שילווה אותם בפרויקט וחשוב לזכור שעו"ד הדיירים הוא שומר הסף בתהליך החשוב והמורכב הזה. הרבה פעמים קורה שבעלי הדירות רוצים להתקדם מהר, ושוכחים לוודא דברים חשובים מאד גם בעניין תהליך בחירת עו"ד, וכאן אנחנו נכנסים לתמונה ומנחים את בעלי הדירות בבחירות ומתעקשים על שירותים משפטיים חשובים וקריטיים, שיכולים להשפיע לטובה או לרעה על כל התהליך הארוך".

האם לא קיים ניגוד עניינים בין עורך הדין לבין יזם?

"עלול להיות ניגוד עניינים, ולכן חשוב מאד לוודא שעו"ד המייצג את בעלי הדירות – לא ייצג את חברת הבנייה בשלבי מכירת הדירות החדשות או בכל מיזם אחר בתקופת הפרויקט ועד סופו. אחת הבעיות של התחום שלנו היא שעורכי דין מטעם בעלי דירות, שמעוניינים להגדיל את שכר הטרחה שלהם, מנצלים את חוסר הידע וההבנה של בעלי הדירות, וחותמים מול היזם שנבחר על הסכם שבו הם יהיו זכאים לייצג אותו או את חברת הבנייה שלו בשלב מכירת הדירות החדשות. הדבר יוצר ניגוד עניינים מפחיד ומסוכן לבעלי הדירות. זו אחת הסיבות לכך שרצוי להתחיל את קידום התהליך דווקא עם גורם מנהל או מלווה מטעם בעלי דירות, ולאו דווקא עם עו"ד כפי שלעיתים בעלי דירות חושבים".

איך כדאי לבצע מכרז בפרויקטים?

"חשוב תמיד להכין את תיק המכרז נכון ולעשות את זה יחד עם בעלי הדירות או נציגות בעלי הדירות. כשגורם מנהל מכוון את התהליך בצורה מקצועית ומכוון את הדיירים, הם מבינים את היתרונות שיש בידיהם במדויק יותר וכך גם מפתחים לאט לאט אמון בתהליך ובגורם המלווה שמנהל אותו מטעמם. כמובן שיש ותמיד יהיו דיירים שמושכים לכאן או לכאן, אבל אם הגורם המנהל מספיק סבלני, חזק ומקצועי, רוב הדיירים ילכו אתו וגם יבינו שהם רק ירוויחו מניהול נכון של התהליך. הליכי המכרז מסייעים לבעלי הדירות לקבוע מראש את הסטנדרטים, ולקבל תמורות גבוהות יותר ממה שהיו מקבלים אם יזם היה מתחיל מולם את התהליך ונכנס מולם למו"מ מנקודת 0".

יש יזמים שיוותרו על מכרז כזה?

"כל עוד משאירים את הפרויקט כלכלי מספיק, לא יהיו חסרות חברות בנייה שייכנסו למכרז, אפילו להפך, יזמים רק עומדים בתור לקבל פרויקטים בשלים, עבודת הארגון היא מאד מתישה וגם אם היזם נותן יותר לדיירים ונכפים עליו דרישות מראש, הוא עדיין מקבל פרויקט בשל וחוסך המון זמן על התעסקות עם דיירים והסכמות. כמובן שצריך לשים גבול מסוים לבעלי הדירות בדרישות המקדמיות אבל כשעושים דו"ח כלכלי ראשוני לפני שיוצאים למכרז, קל לנו לדעת עד איפה ניתן למשוך את החבל. חייבים להגיד שאנחנו רואים כיצד רוב הפרויקטים של פינוי בינוי או תמ"א 38 שהתקדמו עד היום בשוק, הניבו לחברות בנייה הרבה יותר רווחים מהמינימום שבנק מלווה דורש. כשלא מנהלים מכרז וחברת בנייה קובעת עובדות בשטחה ומתחילה להחתים בעלי דירות במתחם, בדרך כלל התמורות יהיו מינימליות ורווח הפרויקט של חברות בנייה מגיעים לפעמים גם 60 ואפילו 70 אחוזי רווח שזה בלתי נתפס. אנחנו יודעים שבנק מלווה ייתן ליווי לפרויקט גם ברווח קטן יותר, סביב 20-25 אחוזי רווח ומה שניתן לדרוש מיזמים מעבר לכך- מנותב לדיירים".

איך מגבשים עשרות או מאות בעלי דירות לכדי תהליך אחד מסודר?

"אין ספק שארגון וניהול של פרויקט כזה מורכב, שנמשך כל כך הרבה שנים, זה עניין לא פשוט. לכן חשוב שיהיה גורם מנהל מקצועי, שיארגן את הפרויקט, שגם יתווה דרך וגם ינהל בשוטף את כל התהליך וכמובן עדיף שזה יהיה מטעם בעלי הדירות. עו"ד מטעם בעלי דירות למשל לא יכול לנהל זאת כמונו, עו"ד לא יכול לדפוק על דלתות ולרדוף אחרי דיירים, או לדחוף מצדו שהם יגיעו להסכמות בינם לבין עצמם כי הוא צריך להתרכז בעבודה המשפטית גרידא. עו"ד שמתחיל לרדוף אחרי דיירים כדי שיחתמו על חוזה, מתחיל להיתפס אצל דיירים כלא רציני ואסור שהדיירים יאבדו אמון במקצועיות שלו. לנהל תהליך פינוי בינוי או תמ"א 38 לאורך זמן זו באמת משרה מלאה".

מה יכול לקרות כאשר אין גורם מנהל?

"היזם יכול לנתב את הפרויקט לכיוונו. לכן גם התהליך הרבה יותר סטרילי כשמנהל אותו גורם חיצוני מקצועי, שמראש מבין מה עליו לעשות וגם מקבל על זה שכר, אבל ממוקד כל הזמן בליווי מטעם בעלי הדירות ושומר על האינטרס שלהם, גם לאורך זמן".

איך אתה רואה את שוק ההתחדשות העירונית בעתיד, נניח בעשור הקרוב?

"אני מעריך שלאט לאט ייכנסו יותר גורמים מלווים מטעם בעלי דירות, והשוק כולו יידע להעריך את הצורך בניהול סטרילי ומקצועי. בעלי דירות חכמים יותר היום ומבינים שיש ברשותם נכס עם פוטנציאל להשבחה שבתהליך ארוך יניב להם פרי, אבל הם מבינים גם חשוב לעשות את התהליך הזה נכון. אני תמיד אומר לבעלי דירות, אתם עושים את הפרויקט פעם אחת.. אין הזדמנות שנייה, לכן עדיף לעשות את זה הכי טוב שאפשר!"