המדריך לפינוי בינוי // shutterstock

הדרכה בלעדית לבעלי דירות פרויקט פינוי בינוי

איך מקדמים מתחמי פינוי בינוי ולמה חובה לקחת גורם מנהל? המדריך הבלעדי לבעלי הדירות

טל ברוך 09.08.2017

מאת טל ברוך // TABA קידום ושיווק פרויקטים תמ"א 38 ופינוי בינוי

למה אתם צריכים גורם מנהל או מארגן מקצועי?
בשנים האחרונות חלה תנופה בתחום ההתחדשות העירונית בישראל ולצד זאת חלים גם עדכוני חקיקה, שינויי תקנות, תקדימים משפטיים ועוד מרכיבים רבים, המצריכים בקיאות בתחום הנדל"ן בכלל ובפרויקטים להתחדשות עירונית בפרט. בוא בזמן, מצופה מבעלי הדירות להתארגן ולהניע תהליכים מורכבים מאד, מבלי שיש להם את הכלים, הניסיון והזמן לעשות כן.  

למה לא לקחת את היזם שינהל את הפרויקט מטעם הדיירים?
את הפער בין הצורך בידע וניסיון לניהול הפרויקט לבין הצפייה שהדיירים יתארגנו בכוחות עצמם, מנצלים גופים שונים, כגון חברות בנייה, מתווכים, עורכי דין ואנשי מקצוע, שמתקשרים עם בעלי דירות. בעלי הדירות רואים בהם כגורם המניע לתהליכים אבל בפועל, עלול לקרות מצב עגום שבו הגורם אותו גורם נמצא בניגוד אינטרסים. אז מי ישמור על הדיירים? היום נצבר כבר הרבה ידע והחלו לקום גופים מלווים, שמנהלים עבור בעלי הדירות את הפרויקט באופן בלתי תלוי בגורמים שהוזכרו. חשוב לציין כי עדיין אין מספיק מנהלים מקצועיים שפועלים מטעם בעלי דירות באופן מקצועי או במילים אחרות גורמים מנהלים "שיודעים את העבודה".

איזה ידע מקצועי נדרש מגורם מנהל?
תהליכי התחדשות עירונית יכולים להמשך שנים ארוכות מאד והם מצריכים תחומים ידע רבים, בניהם ידע משפטי רחב בתחום הנדל"ן, בדגש על התחדשות עירונית, ידע תכנוני משולב גם בתחום הרישוי (מדיניות עיריות/ וועדות/ תהליכי הוצאת היתרים) וגם בתחום התכנון של בנייה למגורים (תכנון דירות/ חניונים/ מרפסות/ הרחבות לדירות קיימות). כמו כן, נדרש ידע כלכלי, כגון ביצוע חישוב כדאיות כלכלית של פרויקט פינוי בינוי, לרבות היבטי מיסוי, עלויות בנייה, הוצאות הכנסות צפויות בפרויקט. יש לקחת בחשבון שבעוד שלבעלי הדירות ברוב המקרים אין את הידע הזה, ליזם דווקא יש אותו. מכאן נוצר פער לטובת היזם ואם הדיירים מעוניינים "להשוות" עמדת כח אזי הם נדרשים לגורם מנהל חיצוני שמחזיק בכל הידע המקצועי האמור.

מה יכול לקרות כשאין לדיירים גורם מנהל?
במצב כזה, התהליכים מתנהלים על ידי הגורם המקצועי היחיד שפועל בשטח, כלומר חברת הבנייה או היזם, שמטבע הדברים ברוב המקרים מקדם את התוכנית לפי הצרכים והאינטרסים שלו. התהליך כזה מתנהל בדרך לא נכונה, שלעיתים גם פוגעת בבעלי הדירות , שלא לומר שהם מאבדים את השליטה על ניהול הפרויקט. בסופו של דבר, הסיטואציה הזו משאירה את הכוח אצל החברות היזמיות, בעיקר במתחמי פינוי בינוי גדולים, שבהם לבעלי דירות קשה מאד להתארגן. הסיבה לקושי זה היא לאגד יחד את המסה הגדולה של בעלי דירות קיימים. במבחן המציאות, קשה מאד לנציגות ראשונית של דיירים "לדפוק על דלתות" לבדה ולגבש את הדיירים או לבצע את הפעולות הנדרשות כראוי.

כיצד גורם מנהל יכול להביא לתהליך מוצלח?
שיטת העבודה שלנו כוללת פיקוח על כל שלבי התהליך המורכב, לרבות תהליך מינוי עו"ד מטעם בעלי דירות, שזו למעשה בחירה חשובה לא פחות וקריטית לא פחות מבחירת יזם. הגורם המנהל צריך להביא לידיעת בעלי הדירות את הזכויות והאפשרויות שלהם מול היזם. בדרך שבה אנו פועלים, אנחנו , משתמשים בשיטת מכרז גם בשלב מינוי עורך דין, במסגרתו מוגדרות כל הדרישות של בעלי הדירות מעורך הדין שילווה אותם לאורך פרויקט פינוי בינוי. באופן זה בעלי הדירות נכנסים לפרויקט כשהם מוכנים וערוכים. במקרים שבהם גורם מנהל או בעלי דירות ממהרים להחתים עורך דין מתוך רצון להתקדם, עלולים להישכח הרבה דברים חשובים. גורם מנהל מקצועי יתעקש מול בעלי הדירות למנות נותן שירותים משפטיים הבקיא בתחום ויוודא שהוא יכול להיות זמין לפי צורך, שכן עורך דין יכול להשפיע לטובתם או לרעתם על התהליך הארוך.

היזהרו מניגוד עניינים עורך דין- יזם!
למשל חשוב מאד לוודא שעו"ד שמייצג את בעלי הדירות לא ייצג את חברת הבנייה בשלבי מכירת הדירות החדשות. הבעיה הגדולה בתחום, היא שעורכי דין מטעם בעלי דירות, שמעוניינים להגדיל את שכר הטרחה שלהם, חותמים לא אחת עם היזם שנבחר על הסכם, שבו הם יהיו זכאים לייצג אותו או את חברת הבנייה שלו בשלב מכירת הדירות החדשות. הדבר יוצר ניגוד עניינים מפחיד, שהרי עו"ד שמייצג את בעלי הדירות לא יכול לייצג את הצד שמולו הוא מייצג את הדיירים- כלומר את היזם. הרי במקרה של קטסטרופה בין הדיירים ליזם חלילה עו"ד הדיירים, יתקשה לייצג את הדיירים מול היזם שהוא עתיד לייצג בהמשך בעבודה, שתזכה אותו ברוב הכסף לו הוא זכאי, ויש חשש שהוא יפעל לפי אינטרס היזם.

איך נמנעים מניגוד עניינים בין עורך הדין ליזם?
חייבים לעשות הפרדה ולוודא שעו"ד דיירים נשאר עו"ד מטעם הדיירים מתחילת הדרך ועד סופה. יש לחייב עורכי דין מטעם דיירים שלא לייצג את היזם שייבחר גם לא בעסקאות אחרות, ובכל מקרה לא לייצג את היזם שנבחר בשום פרויקט או עסקה, עד לסיום רישום הבית המשותף, לאחר מסירת הדירות לבעלים וסיום פרויקט פינוי בינוי. אם עו"ד לא מוכן להתחייב לכך מראש, עדיף לבעלי הדירות לבחור עו"ד אחר. כמו שאני תמיד אומר לדיירים: עו"ד ייצג אתכם מול כולם, רק לא מול עצמו וזה חשוב לא פחות משאר הגורמים! זו גם הסיבה שרצוי להתחיל את קידום התהליך קודם כל דווקא עם גורם מנהל או מלווה מטעם בעלי דירות ולאו דווקא עם עו"ד כפי שלעיתים בעלי דירות חושבים.

להתחיל דווקא עם גורם מנהל או מארגן?
כן. חד משמעית ולדרוש שינהל אתם יחד מכרז בין מספר חברות בנייה וגם בין מספר משרדי עורכי דין לייצוג המתחם או הבניין. כך, עורך דין הדיירים מתחייב כלפיי הדיירים לכל הדברים החשובים מראש. אסור להקל בזה ראש.

כיצד מתבצע מכרז יזמים?
ראשית, מכרז שמתבצע באופן מאורגן ונכון מונע מורכבויות ובעיות. שנית, כאשר שיש גורם נטרלי מנהל או מארגן מקצועי ששולט על התהליך, הכל מתבצע "לפי הספר". חשוב תמיד להכין את תיק המכרז ביחד עם בעלי הדירות או נציגות בעלי הדירות ולהקפיד לכוון אותם בצורה מקצועית. באופן זה, בעלי דירות מבינים את היתרונות שיש בידיהם במדוייק יותר ובונים אמון בתהליך.

איך מתגברים על מחלוקות בשלב המכרז בין בעלי הדירות?
כמובן שיש תמיד דיירים שמושכים לכאן או לכאן, אבל אם הגורם המנהל מספיק סבלני חזק ומקצועי, רוב הדיירים ילכו אתו וגם יבינו שהם רק ירוויחו מניהול נכון של התהליך. מנהל פרויקט מקצועי ידרוש מחברות הבנייה להתחייב מראש, טרם הגשת הצעה, כך שבעלי הדירות מקבלים תמורות גבוהות יותר ממה שהיו מקבלים אם יזם היה מתחיל מולם את התהליך ונכנס למו"מ מנקודת אפס. זה המפתח לנקודת פתיחה חזקה יותר מבחינת הדיירים ומדובר בהבדל מהותי.

האם יזמים יכולים להירתע מהדרישות ולא לגשת למכרז?
כל עוד משאירים את הפרויקט כלכלי מספיק, לא יהיו חסרות חברות בנייה שיגשו למכרז. כמובן שצריך לשים גבול מסוים לבעלי הדירות בדרישות המקדמיות אבל כשעושים דו"ח כלכלי ראשוני לפני שיוצאים למכרז, קל לדעת עד איפה ניתן "למשוך את החבל". רוב הפרויקטים של פינוי בינוי שהתקדמו עד היום הניבו לחברות בנייה הרבה יותר רווחים מהמינימום שבנק מלווה דורש. כשלא מנהלים מכרז וחברה יזמית מתחילה להחתים במתחם, בדרך כלל התמורות יהיו מינימאליות ורווח הפרויקט של חברות בנייה מגיע לפעמים גם ל 60-70 אחוז רווח שזה המון. אנחנו יודעים שבנק מלווה ייתן ליווי גם ברווח קטן יותר, הנע סביב 20-25 אחוז וכל מה שניתן לדרוש מיזמים מעבר לכך- מנותב לדיירים.

איך ממקסמים את הרווח לבעלי הדירות?
אנחנו מכניסים במכרז תנאים מינימאליים שהם לרוב מושא לוויכוח בין חברות בנייה לבין בעלי דירות. באופן זה אנחנו דואגים שמראש הם יהוו תנאי בסיס. משם, כל חברה רשאית להציע יותר וכשיש מכרז שבו מתחרות כמה חברות בנייה שונות, זה גורם להן תמיד להעלות את התמורה לבעלי הדירות, התחרות עושה טוב. כך גם בתהליך התיחור שאנחנו מנהלים.

מה זה תהליך תיחור?
מדובר בשיטה שייצרנו, שבמסגרתה המכרז לא מסתיים רק בסבב אחד ומי שנתן הכי הרבה ובעלי הדירות בחרו בו מיד בהתחלה נבחר. אלא פועלים יחד עם נציגות בעלי הדירות, מנהלים תהליך של 3-4 סבבי מפגשים עם נציגי חברות הבנייה, ולאחר כל מפגש מוציאים מסמך הבהרה נוסף לחברות, שבו מבקשים מהן לשפר את ההצעה בנקודות שבהן הם היו חלשים יותר מחברות אחרות. כך שבכל סבב כזה כל הצעה משתפרת, וכך אנו מגיעים לבסוף התהליך עם דיירים שבאמת יכולים להרגיש שהם מיצו את המו"מ המקדמי והוציאו את המירב מהפרויקט. ההסכמות המקדמיות הללו שנקבעות מול החברה שלבסוף נבחרה בתהליך התיחור או המכרז, עוברות לעורכי הדין ומהוות בסיס לכל הסכם עתידי.

איך מגבשים עשרות או מאות בעלי דירות לכדי תהליך אחד מסודר?
אין ספק שארגון וניהול של פרויקט פינוי בינוי שכזה מורכב עם כל כך הרבה בעיות, כל כך הרבה בעלי דירות, שנמשך כל כך הרבה שנים, זה עניין לא פשוט. לכן, חשוב שיהיה גורם מנהל מקצועי שגם יתווה דרך וגם ינהל בשוטף את כל התהליך.

עו"ד מטעם דיירים לא יכול לנהל את זה, או נציגות?
הכול שאלה של כמה אנרגיה וזמן יש לבעלי הדירות. עו"ד מטעם בעלי דירות צריך להתרכז בעבודה שלו שהיא חשובה מאד- העבודה המשפטית גרידא. עו"ד שמתחיל לרדוף אחרי דיירים כדי שיחתמו על חוזה, מתחיל להיתפס אצל דיירים כלא רציני ואסור שהדיירים יאבדו אמון במקצועיות שלו. באשר לנציגות בעלי דירות, גם אם היא תנהל את התהליך, תמיד היא תהיה בגדר "חשודה" על ידי הדיירים שמתחילים לתהות "מה הוא מקבל, למה דחוף לו לדחוף את התהליך, בטוח הוא מקבל משהו מהקבלן" וכדומה. להיות נציג היום בפרויקט כזה זו משימה כפוית טובה. לכן, קשה לנציגות להישאר לאורך זמן בתפקיד זה והרבה פעמים מחליפים נציגים, חלקם פורשים, חלקם מתייאשים, חלקם מוכרים את הדירות. לנהל תהליך פינוי בינוי או תמ"א 38 לאורך זמן, זו באמת משרה מלאה.

מה באמת קורה כשנציגות מתחלפת וכאשר אין גורם מנהל?
מן הסתם היזם נכנס לוואקום הזה ומנתב את הדברים לכיוונו. לכן, התהליך הרבה יותר סטרילי כשמנהל אותו גורם חיצוני מקצועי, שמראש מבין מה עליו לעשות וגם מקבל על זה שכר, אבל ממוקד כל הזמן בליווי מטעם בעלי הדירות ושומר על האינטרס שלהם, גם לאורך זמן.

איך אתה רואה את שוק ההתחדשות העירונית בעתיד, נניח בעשור הקרוב?
אני מעריך שלאט לאט ייכנסו יותר גורמים מלווים מטעם בעלי דירות, והשוק כולו יידע להעריך את הצורך בניהול סטרילי ומקצועי. בעלי דירות חכמים יותר היום ומבינים שיש ברשותם נכס עם פוטנציאל להשבחה שבתהליך ארוך יניב להם פרי, אבל הם מבינים גם חשוב לעשות את התהליך הזה נכון. אני תמיד אומר לבעלי דירות, אתם עושים פרויקט פינוי בינוי פעם אחת.. אין הזדמנות שנייה, לכן עדיף לעשות את זה הכי טוב שאפשר!

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות