אלעד גורל // צילום: גל אלי
אלעד גורל // צילום: גל אלי

האם היטל חדש מאיים על הכדאיות הכלכלית של תמ"א 38?

עיריית תל אביב מקדמת, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה תומך והדיירים והיזמים עוקבים בדריכות – האם יאושר היטל השבחה על פרויקטים לחיזוק וחידוש מבנים?

כרמלה קופר 05.07.2017

תמ"א 38 אושרה לראשונה בשנת 2005, כתכנית חיזוק מבנים נגד רעידות אדמה ועברה מאז דרך ארוכה ושינויים רבים, החל בתיקונים שנעשו בשנים האחרונות וכלה בשינויים המשמעותיים שעומדים על הפרק כיום. במשך השנים ניתנו תמריצים שונים לעידוד מיזמי תמ"א 38, בין היתר אושרו זכויות בנייה נוספות במטרה להפוך את המיזם לכלכלי ולהשית את העלויות על היזמים. עוד ניתן במסגרת זו גם פטור לבעלי הדירות מתשלום היטל השבחה על תוספות הבנייה. היטל ההשבחה הוא המס שגובה רשות מקומית בעת מכירת נכס, במידה ולפני המכירה היא אישרה תוכנית שמוסיפה לאותו נכס זכויות בנייה והוא נאמד בשיעור של 50% משווי תוספת הבנייה הפוטנציאלית. הרציונל מאחורי ההיטל הוא עליית ערך הנכס הנוצרת משינוי ואישור התוכנית והמשמעות של הפטור מההיטל היא חיסכון של עשרות ומאות אלפי שקלים לבעלי הדירות.

התוצאות לא בוששו להגיע ועם השינויים והתמריצים חלה התעוררות ו-9%  מהדירות החדשות שנמכרו בישראל בשנת 2015 היו במסגרת עסקאות של מיזמי תמ"א 38. על פי ניתוח הבקשות להיתרים שנרשמו בשנת 2016, מסתמנת המשך מגמה חיובית. אלא שכיום עיריית ת"א מובילה לאישור תוכנית בנייה ייחודית לרבעיים המרכזיים בה, רבעים 3 ו-4 ובכך תוכל לגבות מהדיירים היטל על השבחת ערך דירתם. בעקבותיה הולכות 20 עיריות גדולות, שייגבו עשרות ואף מאות אלפי שקלים מבעלי דירות בכל מקרה של מכירה, גם אם כלל לא קודם פרויקט תמ"א 38. אלעד דניאל גורל, מנהל סוכנות רי/מקס ONE הפועלת בהרצליה ורמת השרון, בעל 15 שנות ניסיון בתחום, אומר כי: "מצב זה עשוי להכניס את שוק הנדל"ן לבלבול, אי ודאות והמתנה, היזמים/קבלנים לא יוכלו לשלם את אותם היטלי השבחה ולשמור על ריווחיות".

המשנה ליועץ המשפטי תומך

הדיונים בדבר היטלי ההשבחה שהעיריות מבקשות לגבות יתקיימו בשבועות הקרובים במשרדו של ארז קימיניץ, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה.  דניאל גורל: "קמיניץ, תומך בעמדת עיריית תל אביב, כי אחרי שהתוכניות לרבעים 3 ו-4 יקבלו תוקף, העירייה תגבה היטל השבחה ממי שמכר דירה או חתם על הסכם לשיפוץ והרחבה עם יזם. עמדתו של קמיניץ, המגבה את גישת העירייה, מקטינה את הסיכויים של עררים שיוגשו בעקבות דרישות התשלום, שכן ועדות הערר כפופות לקמיניץ.  כך, שלאור עובדות אלו, הסיכוי לכך שהתוכנית תצא לפועל הינו גבוה".

יחד עם זאת, מציין דניאל גורל כי: "עיריית תל אביב מחפשת פתרון שיאפשר לה לתת פטור מהיטל השבחה במקרה אמיתי של חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. מסתמן שהסכם של דיירים עם קבלן תמ"א 38 ייקרא 'הסכם חיזוק' ולא 'הסכם מכר' ובכך יינתן הפטור. עוד טוענת עיריית ת"א כי אין קשר בין אישור תוכניות הרבעים לבין כדאיות כלכלית לקידום פרויקטים של תמ"א 38. גם לאחר שיאושרו תוכניות הרבעים, יחול פטור מהיטל השבחה מכח תמ"א 38, שימשיך לעודד יזמים ודיירים לחזק את המבנים בעיר".

לאור זאת, האם עדיין כדאי למשקיעים לרכוש דירות בבניינים הזכאים לתמ"א38?

"עד אישורה הסופי של תוכנית הרבעיים בת"א ותוכניות נוספות ברשויות אחרות, קיים חלון הזדמנויות שמאפשר למכור דירה או לחתום עם יזם תמ"א 38 בלי להסתכן בהיטל השבחה. לכן, שאלת הכדאיות לרכישה או מכירה בבניינים של תמ"א מסתכמת בשאלת הסיכון מול סיכויי של כל רוכש, מוכר או משקיע, מכיוון שכרגע השוק שרוי באי וודאות ועדיין לא ברור מה יהיו השלכות של התוכנית החדשה", אומר דניאל גורל, "בנקודת הזמן כיום, עדין לא מורגשת תנודה כלשהי בשוק הנדל"ן במדינה".

ההשלכות של התמ"א על התחדשות עירונית כוללת

לריבוי פרויקטים של תמ"א 38 ובפרט במסלול הריסה ובנייה, עשויות להיות השלכות מרחיקות לכת על התשתיות העירוניות. פרויקט במסלול "הריסה ובנייה" מוסיף פי 2 דירות חדשות ביחס לפרויקט "חיזוק ותוספת" ובעקבות זאת נוצרו חששות בקרב הרשויות. כך למשל, בשכונות בהן קיים ריכוז גבוה של פרויקטים אלו עלול לחול עומס על התשתיות הקיימות, מדרכות, כבישים צרים והכבדה על מערכות הביוב, הצריכים לשרת כמות גדולה בהרבה של תושבים. כמו כן, יהיה צורך בהשקעות של הרשויות בהקמת שטחי ומבני ציבור לתוספת האוכלוסייה, כך שללא תכנון עירוני משלים, איכות החיים עלולה להיפגם.

אלא שבשנת 2016 התייחס מבקר המדינה בדו"ח השנתי לסעיף 23 לתמ"א38, המאפשר לרשות ליזום תוכניות חלופיות ומפורטות במרקמים עירוניים כוללים, תוך קביעת הוראות בינוי שונות מאלו המפורטות בתמ"א38, במטרה להתאים את היקף הבנייה לצרכים המקומיים. סעיף זה מהווה את הבסיס לתוכנית שמקדמת עיריית תל אביב אולם המבקר קבע כי בפועל נעשה שימוש מינורי בסמכות, במעט מאוד רשויות מקומיות.

 דניאל גורל: "ישנן רשויות שתולות תקוות רבות בתהליך ורואות בו מפתח לפיתוח העיר, הצערה שלה, חידוש המרחב הציבורי, החייאת רחובות מסחריים ועירוב שימושים. מנגד, ישנם ראשי ערים הרואים בתמ"א 38 איום שעלול למוטט את תשתיות העיר בשל התייחסותה לבניין הבודד ללא מתן פתרון הוליסטי לכלל סביבת המגורים".

 

 

 

 

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות