תמ"א 38 היבטי מיסוי

מהם היבטי המיסוי בפרויקטים של תמ"א 38, כיצד ניתן להפחית אותם ולקבל פטורים?

דניאל דותן

תמ"א 38 אושרה לפני כעשר שנים ומיועדת לחיזוק הבניין בפני רעידות אדמה. ככל עסקת נדל"ן, גם תמ"א 38 כרוכה בתשלומי מסים שונים, להלן המסים העיקריים הקשורים בעסקאות תמ"א 38:

מס שבח בתמ"א 38

תמ"א 38/1 נחשבת לעסקת קומבינציה לכל דבר. היזם רוכש מהדייר את זכויות הבניה, בתמורה לשירותי חיזוק ותוספות.

לכן, מס השבח בפרויקטים של תמ"א 38/1 מוטלות על "המוכר" – כלומר על הדייר. בעבר, הדיירים "גלגלו" את מס השבח על היזם, ולכן פרויקטים רבים של תמ"א 38 התעכבו או בוטלו.

על פי תיקון 62 לחוק מיסוי מקרקעין שהוגדר בשנת 2008, בעת מכירת זכויות בנכס מקרקעין לא יוטל מס שבח על דייר המחזיק בנכס הנדל"ן כעסק. הפטור אולם יהיה מוגבל והוא יתקבל לאחר בחינת זכויות הבניה הנמכרות

מהם שירותי הבניה הזכאים לפטור ממס שבח בפרויקטים של תמ"א 38/1?

שירותי הבניה הזכאים לפטור על פי החוק הם: חיזוק הבניין, הרחבת הדירות הקיימות, עיצוב המבנה, שיפוץ המבנה, התקנת מעלית, בניית מחסנים, הוספת מרפסות, הוספת חניות, והוצאות עבור שירותי בעלי מקצוע (יועצים, עו"ד דיירים, הובלה ופינוי, וכד').

במקרים של תמ"א 38/2 היבטי המיסוי הם כדלקמן:

התיקון לחוק קובע, כי בתמורה להריסה ולבנייה מחדש של הבניין, על מנת לתמרץ את היזם לקחת על עצמו פרויקטים של תמ"א 38/2, היזם יקבל זכויות הן מכוח תמ"א 38 והן מכוח תב"ע. החל משנת 2012, ועם תיקון מיסוי מקרקעים 74, ישנם שני מסלולי מס בפרויקטים של תמ"א 38 תיקון 2.

מסלול פטור האישי המתייחס לתמ"א 38 כעסקת קומבינציה, כך שהיזם יחייב את הדייר להשתמש בפטור ממס בשל עסקת הקומבינציה, כמו בפרויקט של תמ"א 38/1. עם זאת, ישנה תקרת מס אותה יש לשלם והיא עומדת ע"ס דירה בשווי של 2,064,600.

האפשרות השניה נקבעה בתיקון 74 לחוק מיסוי מקרקעין ומגבילה את היקף הפטור ממס לשווי זכויות מכוח תמ"א 38 כאשר למוכר ניתנת דירה אחת בלבד בשטח שעולה על דירתו הקודמת ב 25 מ"ר נוספים.

היטל השבחה בפרויקטים של תמ"א 38

בנוסף, יש את היטל ההשבחה שהוא מס אשר נקבע מאת הרשויות המקומיות. בחודש מרץ 2017, אישרה הכנסת תיקון לחוק שקובע כי רשויות מקומיות יהיו רשאיות מגבות היטל השבחה (תשלום על עליית ערך הנכס) של עד 25% משווי קומה אחת שנוספת לבניין בפרויקט תמ"א 38/2 הריסה ובנייה מחדש.

הכוונה בהיטל ההשבחה היא, שבניין שנועד להריסה שהוא בגובה של עד שתי קומות, לא יזכה את העירייה בהיטל השבחה. חובת תשלום של היטל השבחה מתבצע כאשר כשהבניין בן שלוש קומות, כשהיטל ההשבחה הוא בשווי השטח של חצי קומה מורחבת. בבניין בן ארבע קומות ומעלה, היטל הוא בשווי השטח של קומה מלאה.

היטל ההשבחה בפרויקט תמ"א 38, נועד לכאורה לממן את התשתיות לתושבים שיגורו בדירות החדשות כגון: מדרכות, כבישים, מערכות ביוב, מוסדות חינוך, מתנ"סים ועוד.

את תשלום היטל השבחה יש לבצע בעת מימוש זכויות הבנייה הרלוונטיות, כלומר במקרה של היתר בנייה למימוש זכויות הבנייה החדשות או בעת מכירת הדירות. מעבר לסכום ההיטל, יש להוסיף לחישוב הסכום את הפרשי ההצמדה מיום חובה ההיטל ועד מועד התשלום.

מע"מ

בעסקת תמ"א 38, היזם למעשה נותן לבעלי הדירות שירותי בנייה ( חיזוק הבניין, שיפורים למבנה וכו') על פי חוק המע"מ, בעלי הדירות מחויבים במע"מ בעסקאות תמ"א 38. לצורך הקלה בפרויקטים אלו ועידודם, נקבע כי בגין שירותי בניה שניתנו בתמורה למכירת זכויות הבנייה לפי תמ"א 38 ושמכירתן הייתה פטורה ממס שבח – יינתן פטור ממע"מ.