ועדת ערר קיבלה את ערר בעלי הדירות וקבעה כי התוכנית תצא לפועל, בכפוף לשינויים והחתמת רוב בעלי הדירות
ועדת הערר המחוזית תל אביב קיבלה לאחרונה ערר שהגישו בעלי דירות בגבעתיים שביקשו להוסיף מרפסות לבתיהם, למרות התנגדות השכנים, בה נטען כי הדבר יפגע בסיכויי פרויקט תמ"א 38 בעתיד.
המתנגדים: אין לכם את הרוב הדרוש
המדובר על בניין משותף בן מאה דירות ברחוב הרצוג המורכב משני מבנים עיקריים. מבנה אחד הוא בן 4 קומות מעל קומת עמודים, בו 48 דירות (הרצוג 29) ומבנה שני המורכב מ- 4 אגפים, כל אחד בן 3 קומות מעל קומת קרקע, בו 52 דירות שחלק מבעליהן הגישו את הבקשה להיתר מושא הערר. בבקשה מוצע להוסיף מרפסות ל- 5 דירות המצויות באגף המערבי, והיא הוגשה על-ידי 5 בעלי דירות באגף זה בלבד. לבקשה להיתר הוגשו התנגדויות על-ידי 26 מתוך 100 בעלי דירות. לא הוגשה התנגדות על-ידי בעלי דירות באגף המערבי, בו מבוקשת תוספת המרפסות.
המתנגדים טוענים שאין לבקשה מושא הערר את הרוב הדרוש בבית משותף. לטענתם, הבקשה לא הובאה לדיון במסגרת אסיפה כללית כנדרש על-פי דין, ולא ניתן ליצור שינויים במבנה הקיים, ובפרט לא בגג הבניין שהוא גג משותף. לטענת המתנגדים במסגרת הבקשה מבקשים להניח קורות פלדה על גג הבניין, דבר שעלול לגרום לנזקים ולדליפת מי גשמים לדירות.
המרפסות הן מטרד בהווה, שמונע חיזוק בעתיד
עוד נטען בהתנגדות כי תוספת המרפסות תהווה מטרד ופגיעה קשה בפרטיות הדיירים שחלונות חדרי השינה שלהם פונים לכיוון המרפסות המוצעות וכי המרפסות יחסמו את זרימת האוויר ותחסומנה כניסת אור לחדרי השינה. טענה עיקרית של המתנגדים התמקדה בכך שתוספת המרפסות תפגע באפשרות לחזק בעתיד את הבניין כנגד רעידות אדמה, הן מכיוון שקורות הפלדה המחוברות לגג ימנעו חיזוק קונסטרוקטיבי שיידרש, והן מכיוון שערך הדירות עם המרפסות יצור מצב שבו בעלי המרפסות ידרשו פיצוי גבוה במסגרת קידום פרויקט מכוח תמ"א 38.
העוררים: הוועדה דרשה רוב מהאגף המערבי בלבד
מנגד, טוענים העוררים ביחס להחלטת הוועדה שלא לאשר את הבקשה בהעדר הסכמה של 75 אחוזים מבעלי הדירות, כי הוועדה המקומית דרשה במסגרת תנאי הסף הסכמה של רוב מקרב בעלי הדירות באגף המערבי בלבד, וכי לא היה ממקום לשנות את תנאי הסף ערב הדיון בבקשה. עוד טוענים העוררים, שהחלטה זו ניתנה בחוסר סמכות שכן תפקיד הוועדה המקומית הוא לדון בטענות הנוגעות לתכנון ולא לעניינים קנייניים. בנוסף טוענים העוררים שהם אינם עושים שימוש בזכויות בנייה על-חשבון יתר בעלי הזכויות בבית המשותף.
ביחס לטענות בדבר פגיעה בפרטיות טוענים העוררים שהטענה לא לוותה בחוות-דעת מקצועית התומכת בטענה. בנוסף טוענים העוררים, שכבר היום ישנה קרבה בין מרפסת העוררים לבין חלון דירת המתנגדים של כ- 60 ס"מ. לפיכך, תוספת מרפסת במרחק של 3.3 מטר מחלון הדירה אינה מהווה פגיעה ממשית בפרטיות.
ביחס לטענות בדבר קורות הפלדה על גג הבניין, טוענים העוררים שהם נועדו על מנת שלא להפריע להתנהלות המכוניות בחניון הבית המשותף, וזאת על-ידי תליית המרפסות מהגג. עוד טענו במהלך הדיון, שתכנון קורות פלדה לצדי המרפסות נועדו מטעמים עיצוביים בלבד, ואין כל מניעה מהשמטתם מהבקשה.
הוועדה המקומית: אין רוב
הוועדה המקומית טוענת שאין למבקשי ההיתר את הרוב הדרוש בהתאם לחוק המקרקעין, לטענת הוועדה המקומית בבקשה מבוקשת בנייה בשטח המשותף תוך ניצול זכויות בנייה משותפות, ולפיכך אין בידי העוררים את התימוכין הקניינים הנדרשים לעניין זה.
עוד טוענת הוועדה המקומית שתוספת המרפסות המוצעת קרובה וצמודה לדירות אחרות בבניין, שהסכמתן לא התקבלה.
ביחס לטענה בדבר שינוי עמדת הוועדה המקומית בעניין הרוב הדרוש, טוענת הוועדה המקומית שמבקשי ההיתר נדרשו להעביר הודעות בהתאם להוראות הדין, לכלל בעלי הדירות בבית המשותף, ולא רק לבעלי דירות באגף של המבקשים.
כאמור לאחר ששמעה את טענות הצדדים החליטה הוועדה פה אחד לקבל את הערר וקבעה בין היתר: "אנו סבורים שהבקשה הנדונה, אינה מייצרת שינוי מהותי בבית המשותף או בדירות המתנגדים כאשר במקרה הנדון, האפשרות למימוש ההיתר אינה תיאורטית בלבד. מעיון בתשריט הבקשה, עולה שכבר כיום יש לכל אורך הצד הצפוני של הדירות מושא הערר מרפסת מקורה.
"אנו קובעים שבמרפסות הפונות לצד מזרח, יש להוסיף מסך בגובה שלא יפחת מ-1.60 מטר ולא יעלה על-1.80 מטר, מחומר המונע תצפית אל תוך חדרי האגף הסמוך, כגון זכוכית אטומה. מסך זה יצמצם את החשש מפני פגיעה בפרטיות של דירות האגף הסמוך. אנו סבורים שבכפוף לשינויים אלו, תוספת המרפסות מהווה שינוי סביר וראוי. במרפסות אלו יש כדי שיפור ניכר במידת ההנאה מדירות אלו. מאידך, אין בתוספת זו כדי מטרד משמעותי מבחינת הפגיעה בפרטיות לדירות האגף הסמוך".
לסיום קבעו חברי הוועדה: "ביחס לטענה לפיה יש להימנע מאישור הבקשה בשל שיקולים שעניינם מימוש פרויקט מכוח תמ"א 38, אין לנו אלא לחזור על החלטת הוועדה המקומית בעניין זה. לאור כל האמור, אנו מקבלים את הערר ומאשרים את הבקשה בכפוף לתיקונים שציינו לעיל, וכן בכפוף לתיקונים טכניים, לרבות התיקונים הנדרשים להתאמתה לתכן הבניה כמשמעו בחוק התכנון, כפי שייקבע על-ידי גורמי המקצוע בוועדה המקומית כמקובל. לפני סיום נציין, שאין באמור בגדר הכרעה בנושא הקנייני. ודוק, באפשרות העוררים לפעול למימוש הבנייה, רק ככל שיש בידיהם הרוב הדרוש בהתאם לחוק המקרקעין".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
