האם תכנית מתאר גוברת על תכנית מפורטת? בית המשפט העליון דחה ערעור של יזמית תמ"א 38 נגד ההחלטה שלא להעניק לה היתר בנייה
תכנית מול תכנית: בימים אלה הסתיים בבית המשפט העליון מאבק משפטי ממושך, שהתנהל בשורה של ערכאות, שניהלה חברה יזמית שביקשה לבצע תמ"א 38 בבני ברק. בית המשפט דחה ערעור של החברה, שבקשתה להיתר נדחתה בגלל הוראות תכנית שחלה על המקרקעין. פסק הדין אשרר החלטות קודמות של ועדת הערר המחוזית ובית המשפט המחוזי, שקבעו כי הוראות תכנית מפורטת, שכוללת הוראות מפורטות בנוגע לזכויות הבנייה, גוברת על תכנית מאוחרת יותר, שאינה מתייחסת באופן מפורט לזכויות בנייה.
הפרשה המורכבת החלה לפני כשלוש שנים, כאשר המערערת, חברה יזמית, ביקשה לקדם תכנית תמ"א על מקרקעין בשטח של 415 מ"ר ברחוב מקובר בבני ברק. החברה ביקשה להרוס מבנה חד קומתי, ולבנות במקומו בניין בן 4 קומות, הכולל 15 דירות. נגד הבקשה הוגשו התנגדויות של בעלי זכויות בקרקע סמוכה. המחלוקת בין הצדדים נוגעת לייעודם של המקרקעין – אם מדובר ב"אזור מגורים א", שבו ניתן לבנות מבנה בן שתי קומות הכולל 2 דירות, או מוגדרים כ"אזור מגורים ג", שבו ניתן לבנות מבנה בן שלוש קומות מעל קומת עמודים, המכיל 18 דירות לדונם. עוד טענו המתנגדים כי תמ"א 38 כלל לא חלה על המבנה שעל המקרקעין בהיותו מבנה נמוך, וכי המבנה אותו המבקשת מעוניינת להקים סוטה באופן ניכר מאופי הסביבה, המתאפיינת במבנים בני 2 קומות.
הוועדה המקומית אישרה את התכנית ודחתה את ההתנגדות. בהחלטתה, קבעה הוועדה המקומית כי ייעוד המקרקעין הוא "אזור מגורים ג" וכי הבקשה עומדת בתנאי תמ"א 38. הוועדה המקומית הוסיפה כי ההתנגדות הוגשה באופן אנונימי. בעקבות זאת, הגישו המתנגדים ערר לוועדת הערר המחוזית.
כאמור, על הקרקע שעליה ביקשה החברה היזמית לקדם את התכנית חלות מספר תכניות: תכנית מתאר עירונית של בני ברק משנת 1971 (תכנית 105א), שמגדירה את המקרקעין כאזור ג'; תכנית מפורטת משנת 1975, 93א, שמגדירה את הקרקע כאזור א'; תכנית מתאר עירונית משנת 1980, שמגדירה את הקרקע כאזור ג'; ותכנית מתאר בב/2035 משנת 2018, המגדירה את השטח כמגורים א1. ועדת הערר התמקדה בשאלה איזו מהתוכניות גוברת בכל הנוגע לייעודם של המקרקעין: האם תוכנית 93א, אשר קובעת כי ייעוד המקרקעין הוא "אזור מגורים א" (כעמדת השכנים), או תוכנית 105א ותוכנית 105ב, בהן המקרקעין מסומנים כ"אזור מגורים ג" (כעמדת המערערת, היא היזמית).
ועדת הערר קיבלה את ערר השכנים, ובהחלטה ממרץ 2022 קבעה כי התשריט של תכנית 93א' גובר על יתר התכניות בכל הנוגע להגדרות ייעוד מקרקעין, ולפיכך המסקנה היא כי מדובר ב"אזור מגורים א". הוועדה קבעה כי בהתאם לפסיקה, במקרה שבו התשריט ברור, אין מקום להתבסס על ראיות אחרות, וזהו המצב ביחס לתשריט של תוכנית 93א.
הוועדה דחתה את טענת היזמית, שלפיה תכניות המתאר 105א' ו-105ב', שמגדירות את השטח כמגורים ג', גוברות על תכנית 93א, שחלה רק על שטח קטן ברחבי העיר. הוועדה הסבירה כי התשריט שצורף לתוכנית 105ב נועד לקבוע את גבולות הגזרה שבתוכו יחולו הוראות אלה, מבלי שיהיה תוקף מחייב לייעודי המקרקעין המופיעים בו.
כמו כן, הוועדה התייחסה לטענה כי ההתנגדות הוגשה באופן אנונימי, וקבעה כי בניגוד למקרה של היתר תואם תוכנית, שבו תכלית החוק תומכת בצמצום האפשרות להגשת התנגדויות על ידי מי שאינו זכאי לכך, הרי שבכל הנוגע לתמ"א 38 ולבקשות להיתר החורגות מהוראות התוכנית החלה על המקרקעין, זכות ההתנגדות היא רחבה.
לאחר שוועדה הערר קיבלה את ההתנגדות, הגישה היזמית עתירה לבית המשפט המחוזי בתל אביב נגד ההחלטה. השופט קובי ורדי דחה את העתירה, השופט קבע כי מדובר בהחלטת מפורטת ומנומקת, שלא נפל בה פגם מהותי המצדיק את התערבותו. לגופו של עניין, נקבע כי תוכנית 93א עוסקת באופן ברור בשינוי ייעוד המקרקעין עליהם היא חלה. עוד קבע בית המשפט כי עיון בתקנון של תוכנית 105ב מלמד כי היא ביקשה לשנות את התקנון של תוכנית 105א, שעניינו בהוראות הבנייה החלות בבני ברק, וכי אינה עוסקת בייעודי קרקע.
החברה היזמית לא אמרה נואש, והגישה ערעור לבית המשפט העליון. השופטים יצחק עמית, יעל וילנר ויחיאל כשר דחו פה אחד את הערעור. השופט עמית, כתב בפסק הדין, כי: "חומר הראיות שהונח לפנינו מלמד כי אכן, כפי שקבעו ועדת הערר ובית המשפט המחוזי, התוכנית המפורטת 93א היא המכריעה בשאלת ייעוד המקרקעין, ומשכך עסקינן באזור מגורים א. בניגוד לטענת המערערת, הוכח כי תוכנית 93א אינה עוסקת רק בהרחבת דרכים, כפי שעולה בבירור מהמטרות הרבות הנוספות שהוגדרו לתוכנית, וביניהן גם המטרה של קביעת אזורי מגורים לחלקות שונות. נוכח עובדה זו, ובהתחשב ביתר הנמקותיו של בית משפט קמא, מסקנתי היא כי יש תוקף מחייב גם לייעודי המקרקעין המצוינים בתשריט בלבד".
השופט דחה את טענת היזמית שלפיה תכנית המתאר העירונית גוברת על הוראות תכנית מפורטת, ובעיקר כאשר תכנית המתאר מאוחרת יותר: "תוכנית מפורטת יכולה לגבור על תוכנית מתאר המשתרעת על שטחים נרחבים שהיא מאוחרת בזמן". השופט הוסיף כי: "על מנת לקבוע אם תוכנית מתאר ביקשה לשנות את שנקבע בתוכנית מפורטת המוקדמת לה, יש לבחון את לשונה ותכליתה של תוכנית המתאר. בענייננו, אני סבור כי בצדק קבעו ועדת הערר ובית המשפט המחוזי כי תוכנית מתאר 105ב, המאוחרת לתוכנית המפורטת 93א, לא ביקשה לשנות את ייעודי הקרקע שקבעה תוכנית 93א. עיון בתוכנית 105ב מעלה כי הוראותיה נועדו לתקן חלק מהוראות הבנייה הקבועות בתוכנית 105א, וכי התשריט שצורף לה אך נועד לסמן את גבולות הגזרה בהם חלה התוכנית".
בית המשפט דחה כאמור את הערעור, ואף הטיל על המערערת הוצאות בסך 30,000 שקל.
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
