מסכמים שבוע עם הנבחרת של "מגדילים" – גיל שנהב, שמוליק כהן, דנה בירן, אייל לוטטי, ליאור זייטלר, תמיר חפץ, דנה סנדר ואלעד זוסמנוביץ
במסגרת מדור "נבחרת השבוע", אנו חושפים את נבחרי השבוע של מגדילים בהתחדשות עירונית, את הניסיון הרב שהם מביאים עמם ואת עמדתם לגבי סוגיות חשובות לקידום הפרויקטים. מדובר ביזמים, אדריכלים, מארגנים, עורכי דין, שמאים, מפקחים, אנשי מימון ופיננסים ועוד – והשבוע ברשימה המובחרת אנשי ונשות מקצוע מהמעלה הראשונה, החתומים על שורת הישגים והצלחות בתחום לאורך שנים:
תמיר חפץ: "השילוב של העסקי והחברתי מנצח בגדול"
ב- 14 השנים האחרונות מכהן תמיר חפץ (49) כמנכ"ל חברת קן התור התחדשות עירונית, מקבוצת קן התור הנדסה ובנין שהוקמה לפני שלושה עשורים ונמנית על חברות הבניה הגדולות והמובילות בארץ.
אל תחום ההתחדשות העירונית הגיע לפני כ-15 שנים, ובו הוא מוצא שילוב של שני תחומים שיקרים לליבו ומגשימים את תפיסתו, יכולותיו וכישוריו. "אני מאוד מאמין בעשיה של ההתחדשות העירונית, אני רואה בזה צדק חברתי אמיתי", אומר תמיר חפץ, ומוסיף כי: "מצד שני אני גם מאוד מתחבר לנדל"ן ועסקים וחזק מאוד בהובלת מו"מ ובסגירת עסקאות. השילוב של העסקי והחברתי מנצח בגדול."
בהובלתו של חפץ קידמה ומקדמת כיום חברת קן התור למעלה מ-50 פרויקטים של התחדשות עירונית בכל רחבי הארץ, המצויים בשלבי ביצוע שונים. חלקם כבר אוכלסו. בשל היותה חלק מקבוצת קן התור הנדסה ובנין, מציעה החברה ללקוחותיה את כלל השירותים תחת קורת גג אחת: מארגון בעלי הדירות והחתמתם, דרך הייזום, הרישוי, התכנון, ההנדסה והבניה ועד לקשרי לקוחות, אחריות ובדק.
תמיר חפץ חתום על הישגים משמעותיים ובוחר לראות בכל פרויקט הישג בפני עצמו. "כל פרויקט הוא עולם ומלואו", מסביר חפץ, "מבניין קטן שעשינו לו חיזוק ושיפוץ ועד פרויקט ענק של פינוי בינוי שבו מפנים 300 דיירים ובונים 1,000 יח"ד חדשות. מאחורי הפרויקטים, יציקות הבטון, טבלאות האקסל, המספרים והכסף, יש אנשים שגרים בדירה ישנה, יש זיכרונות ונוסטלגיה ויש התחדשות, התחלות חדשות וחיים. ולכן, כנס חתימה, אישור תוכנית, אירוע הריסה ובוודאי אירוע סיום פרויקט ואכלוס דירות – כולם הם הישג ענק שבכל פעם מחדש מרגשים מאוד."
לשאלה, מה הצעתך למקבלי ההחלטות בתחום, עונה חפץ: "לשחרר חסמים ולעשות הכל כדי לקדם אישור תוכניות. זה אכן לא פשוט, פרויקט כזה של פינוי בינוי שהורסים בניינים נמוכים ובונים במקום מגדלים של 30 קומות זה עובדה בשטח ל-100 שנה קדימה עם כל ההשלכות ולכן הדברים לוקחים זמן. ובכל זאת צריך לקצר תהליכים ולדחוף כמה שיותר כי ההתחדשות העירונית זה כבר ממזמן לא העתיד של המדינה, זה ההווה שלה."
אדריכל גיל שנהב: "הדיאלוג בין השותפים להתחדשות הוא אירוע דרמטי"
גיל שנהב הינו אדריכל, שותף מייסד ב"כנען שנהב אדריכלים" וכן מכהן כיו״ר CTBUH -ISRAEL, הסניף הישראלי של המועצה העולמית לגורדי שחקים ובניה עירונית.
משרד "כנען שנהב אדריכלים", בראשו הוא עומד, הוא ממשרדי האדריכלים הוותיקים בישראל, שפועל כבר למעלה משלושה עשורים ומונה כ-50 מתכננים. המשרד מתמחה בפרויקטים של עירוב שימושים, מסחר ומשרדים, דיור מוגן לסוגיו ושכונות מגורים בבניה רוויה.
אל תחום ההתחדשות העירונית נכנס אדריכל גיל שנהב לפני 20 שנה והוא נמנה על האדריכלים המובילים בישראל בבניית גורדי שחקים, מה שהוביל אותו בין היתר לעמוד בראש הסניף הישראלי של CTBUH – המועצה העולמית לגורדי שחקים ובניה עירונית. כבר מילדות נמשך שנהב לתחום האדריכלות, והיא מלווה אותו בכל רגע ושלב בחייו, כשאחד מתחביביו, אותו הוא חולק עם רעייתו דנית, הוא גילויים של פרוייקטים חדשים ופורצי הדרך בארץ ובעולם, בערים מודרניות ועתיקות כאחת.
משרד כנען שנהב אדריכלים פעיל במיוחד בתחום ההתחדשות העירונית ומתכנן פרויקטים רחבי היקף של פינוי בינוי, והוא חתום על שורה של הישגים משמעותיים בתחום. אחד מהם הוא אכלוסם של חמישה פרויקטי פינוי בינוי בשנים האחרונות.
"פינוי בינוי הוא תחום מורכב ומאתגר מאין כמותו ואנחנו מקדמים במשרד מעל 50 פרוייקטים כאלו." אומר אדר' גיל שנהב. "הדיאלוג בין בעלי דירות, העיריה, השכנים, היזם והכלכלה הוא אירוע דרמטי. לא סתם יש הכי הרבה חתני פרס נובל ישראלים בתורת המשחקים."
לשאלה, מה הצעתך למקבלי ההחלטות בתחום, השיב שנהב: "הטיפול במשבר הדיור בגוש דן הוא טיפול סימפטומטי ולכן נדון לכישלון. אני מציע להשקיע את כל התקציב האפשרי בחיזוק המרחבים – מה שקראנו פעם פריפריה- בפרויקטים של חינוך, בריאות, תרבות, תעסוקה ומגורים. ברגע שהמרחבים יהיו אטרקטיביים הם ימשכו קהל איכותי מכל הגילאים והלחץ על דירות בגוש דן ירד."
עו"ד דנה בירן: "לאשר העצמת זכויות בנייה ותשתיות תומכות"
עו"ד דנה בירן (47), שותפה ומנהלת תחום התחדשות עירונית, משרד עו"ד פירון ושות', צמחה במחלקת הנדל"ן של משרד עו"ד פירון, מחלוצי תחום ההתחדשות העירונית בישראל, המלווה מאות פרויקטים של התחדשות עירונית בכל הארץ, במרביתם מייצג יזמים. על לקוחות המשרד בתחום ההתחדשות העירונית נמנות חברות מובילות.
עו"ד בירן חתומה על שורה של פרויקטיי התחדשות עירונית בהיקפים נרחבים, בהם פרויקט התמר ביהוד מונוסון, במסגרתו אוכלסו 620 יח"ד חדשות; פרויקט רקאנטי ברמת אביב ג', שהגיע גם הוא לסיומו, וכולל 198 יח"ד במקומן של 96 יח"ד שנהרסו; וכן פרויקט טאגור ברמת אביב הישנה, הכולל 144 יח"ד חדשות שהחליפו 60 יח"ד שנהרסו.
אחד ההישגים המשמעותיים של עו"ד בירן הוא הוצאתם לפועל של פרויקטים גדולים ומורכבים, שהיתכנותם הוטלה בספק לאורך הדרך. דוגמה לכך היא פרויקט רחבת השקד בקריית אונו של החברות אשדר וענב, הפרויקט הראשון שקיבל בפועל הקצאה של קרקע משלימה מרמ"י ונמצא כיום בהליכי פינוי ועלייה על הקרקע. פרויקט נוסף שאופיין גם הוא במורכבויות רבות הוא פרויקט במתחם פיכמן ההסתדרות בחולון, בו יצג משרדה 116 בעלי דירות וכלל הפקעה של מחצית מהדירות לטובת הרכבת הקלה ונת"ע. הפרויקט מצוי לקראת סיום הבנייה ויצא אל הפועל באופן שייתר את פינויים של בעלי הדירות המופקעים עם פיצויי הפקעה בלבד וללא דיור חלופי.
לשאלה, מה הצעתך למקבלי ההחלטות בתחום, השיבה עו"ד בירן: "חשיבותה של ההתחדשות העירונית ברורה וידועה והיא מהווה מפתח לפתרון בעיות רבות בשוק הדיור בישראל, הן בהיבט של יוקר הדיור, הסיכון הבטיחותי במבנים שלא עומדים בתקנים, כמו גם הצורך בהתחדשות אורבנית וריכוז הבנייה בערים מבחינה סביבתית. על המדינה לעשות הכל על מנת להאיץ את ההתחדשות העירונית, הן את התהליכים הבירוקרטיים והסטטוטוריים הנדרשים כדי לאשר את העצמת זכויות הבניה, הן את הקמת התשתיות התומכות, שבלעדיהן לא ניתן יהיה להעמיס עוד ועוד זכויות בנייה במרכזי הערים והן את הפתרונות הנדרשים מבחינת כוח אדם בענף הבנייה".
אייל לוטטי: "המאעכרים מסנדלים מתחמים שלמים"
אייל לוטטי (42) הינו מנכ"ל ובעלים של חברת פאזל, המתמחה בארגון וניהול מתחמי התחדשות עירונית.
את תחילת דרכו בתחום ההתחדשות העירונית עשה אייל לוטטי בחברת י.ח דמרי, בה שימש במשך חמש שנים כמנהל פרויקטים. העיסוק בתחום הוביל אותו להבנה שמצא את ייעודו המקצועי ולפני כשלוש שנים פנה לדרך עצמאית והקים את חברת פאזל. במסגרת פעילותה, מלווה החברה בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, החל משלב ההתארגנות ועד השלמת הפרויקט תוך שיתוף פעולה עם כלל הגורמים השותפים בפרויקט. חברתו של לוטטי מלווה כיום עשרות פרויקטים מהצפון, דרך אזורי הביקוש במרכז הארץ ועד הדרום.
ארגון וניהול מתחמי התחדשות עירונית טומנים בחובם לא מעט אתגרים, בייחוד לאור העובדה שמעורבים בהם מאות ואף אלפי בעלי דירות. במסגרת עבודתו ליווה ומלווה כיום משרדו של לוטטי פרויקטים רבים שמאופיינים במורכבויות שונות, הבולט שבהם הוא הוא פרויקט בבאר שבע, שבמשך שלוש שנים לא הצליחו בעלי הדירות בו לקדם את הפרויקט ואף לקדם נציגות כראוי. משפנו אל חברתו של לוטטי- פאזל, מה שנראה עד אז עבור הדיירים כמועד לכישלון – קיבל תפנית. בתוך מספר חודשים של עבודה מואצת בגיבוש וארגון המתחם, נבחר עו"ד, מפקח ושמאי של הדיירים וכעת הוא מצוי בעיצומו של מכרז קבלנים.
לשאלה, מה הצעתך למקבלי ההחלטות בתחום, השיב אייל לוטטי: "בירוקרטיה, בירוקרטיה ושוב בירוקרטיה. לכולם ברורה העובדה כי ההליכים הבירוקרטים מתישים ומערימים קשיים, קשה להסביר לדייר שהוא אמור לחכות בין 7 ל-10 שנים במקרה הטוב עד שיקבל דירה חדשה. יש לבחון כיצד להוריד את החסמים בהליך ובעיקר לתת דגש לפתרון תופעות המאעכרים, שמסנדלים מתחמים שלמים ומונעים מאנשים להגשים את החלום לדירה חדשה".
שמוליק כהן: "שליחות לסייע לאוכלוסיות מגוונות למצות את התמורות"
את חברת אס.קיי (S.K) שמאות מקרקעין הקים שמוליק כהן לפני כעשור, אחרי ניסיון מקצועי שרכש בתחום שמאות מקרקעין במשרדים גדולים, ואחרי שורה של תפקידים בכירים שמילא בחברות תקשורת.
חברת אס.קיי (S.K) שמאות מקרקעין הינה מחברות שמאות המקרקעין הגדולות והמנוסות בישראל, המעסיקה כ-20 שמאים וכלכלנים ונמצאת במגמת צמיחה מואצת בשנים האחרונות.
החברה מתמחה בכל תחומי שמאות המקרקעין אך תחום העיסוק המרכזי שלה כיום הוא ליווי וייצוג בעלי דירות בפרויקטים המיועדים לפינוי בינוי כ"שמאי דיירים", והיא מלווה כיום עשרות פרויקטים בהיקפים גדולים ובפריסה ארצית רחבה. לצד פעילותה זו מאושרת החברה כ"שמאי בנקים", ובמסגרת זאת היא מתמחה בהכנת דו"חות אפס וליווי פיננסי חודשי, בהיקפים של מאות פרויקטים ואלפי יח"ד.
הבחירה של שמוליק כהן להתמקד בתחום ההתחדשות העירונית, נבעה מתוך ההבנה שלו כי ההתחדשות העירונית היא המפתח הכלכלי והחברתי היעיל ביותר לפתרון מצוקת הדיור בישראל ולצמצום הפערים הכלכליים והחברתיים בישראל. וכך אומר שמוליק כהן: "אני רואה בתפקיד החברה כשמאי דיירים, המייצגים את בעלי הדירות מול היזמים, משימה שהיא בראש ובראשונה משימה מקצועית המחייבת ידע רב וניסיון אך היא משלבת גם שליחות והזדמנות לסייע לאוכלוסיות מגוונות למצות את התמורות המגיעות להן במסגרת פרויקט פינוי בינוי. בנוסף, אני איש של אנשים ואני אוהב את הקשר עם בעלי הדירות בשטח ומאמין ביכולת שלי להנגיש להם את הנושאים הכלכליים בגובה העיניים ולהפוך את התהליך לפשוט יותר ומשתלם יותר עבורם."
שמוליק כהן הוא אל"מ במיל' ושירת בצה"ל כמפקד בחיל הלוגיסטיקה, גם כיום הוא המתנדב לשירות מילואים פעיל. הוא בוגר תואר ראשון בכלכלה ולוגיסטיקה (B.A) מאוניברסיטת בר-אילן ותואר שני במנהל עסקים (M.B.A).
לשאלה, מה הצעתך למקבלי ההחלטות בתחום, השיב שמוליק כהן: "אחד הנושאים שאני סבור שחייבים להיות חלק מהתפקיד של משרד השיכון, הרשות להתחדשות עירונית והמנהלות להתחדשות עירונית הוא הסברה לבעלי הדירות לגבי הזכויות הכלכליות שלהם והצורך שלהם לקחת שמאי מקרקעין מטעמם. כשאני נפגש עם בעלי דירות אני רואה שהם עדיין לא מבינים שהם למעשה בעלי הקרקע, הם בעלי הזכויות ולכן הם יכולים וצריכים לשלוט על התהליך והם יכולים למקסם את התמורות שהם יקבלו."
ליאור זייטלר: "להסיק ולשפר מפרויקטים שכבר הסתיימו"
אינג' ליאור זייטלר (45) הוא בעליה של חברת א.ל פיקוח וניהול פרויקטים, מחלוצות תחום פיקוח בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית.
החברה, הפועלת כבר למעלה מעשור, כוללת בשורותיה מהנדסי בניין וצוות אדריכלי, והיא מייצגת ומלווה בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית בכל רחבי הארץ, החל משלב ההתקשרות הראשוני עם היזם, דרך ליווי שוטף ופיקוח הנדסי לאורך כל שלבי הפרויקט ועד לסיומו. לחברה ניסיון רב בייצוג אלפי בעלי דירות במאות פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, כשבאמתחתה שורת פרויקטים שכבר הגיעו לקו הסיום. עיקר התמחותה של החברה בשנים האחרונות היא בליווי מתחמים גדולים בעלי עשרות ומאות דיירים קיימים.
אל תחום ההתחדשות העירונית הגיע ליאור זייטלר עוד בתקופת לימודיו באוניברסיטה, כאשר במסגרת עבודת הגמר שלו- שובץ במשרד תכנון, שבאותה עת עסק בתכנון חיזוק פרויקטים במסגרת תמ"א 38/1, כשהתחום עוד היה בראשית דרכו. עם התפתחות התחום ובחלוף הזמן עלה הצורך בליווי הנדסי מצד בעלי הדירות וכך החל להתגבש תפקיד מפקח בעלי הדירות במסגרת פרויקטים אלו.
זיילטר הוא מהחלוצים בתחומו ויש לו חלק בעיצובו וגיבושו של תפקיד מפקח בעלי הדירות. ניסיונו ארוך השנים והפרויקטים הרבים שליווה לאורך שנים של פעילות בתחום, סייעו לו בעיצוב ובדיוק התפקיד, שנוצר במידה רבה על רקע הצורך שעלה מבעלי דירות.
ליאור זייטלר הוא בוגר תואר ראשון B.S.c בהנדסת בניין מאוניברסיטת בן גוריון ותואר שני (M.R.E- Master of Real Estate) מהטכניון.
לשאלה, מה הצעתך למקבלי ההחלטות בתחום, השיב ליאור זייטלר: "ההצעה העיקרית היא בעיקר להחליט. כיום, כשקיים כבר מספיק ניסיון בתחום, פרויקטים שהסתיימו שמהם ניתן ללמוד, להסיק ולשפר – פשוט צריך לקבל החלטה ולהתקדם על בסיס אותן מסקנות. כולם מבינים שתחום ההתחדשות העירונית ימשיך איתנו לאורך שנים רבות, לכן כך גם יש לפעול – להמשיך את המגמה החיובית בתחום".
אלעד זוסמנוביץ: "מתרגש לראות אנשים מבוגרים שנרתמים לתהליך"
אלעד זוסמנוביץ הינו בעלים ומנהל משרד עורכי דין, זוסמנוביץ ושות' המתמחה בתחום המקרקעין וההתחדשות עירונית ומייצג בעלי דירות בלבד. המשרד מלווה את לקוחותיו בכל שלבי העסקה, החל משלב ההתארגנות, מינוי נציגות ועד לשלבי הביצוע, האכלוס, הבדק ורישום בית משותף.
עו"ד זוסמנוביץ הוא מחלוצי התחום וב-15 שנות פעילותו בהתחדשות העירונית, הוביל שורה של פרויקטים בהיקף נרחב והוא מייצג אלפי בעלי דירות בפרויקטים בכל רחבי הארץ. "כל יום נרשמים הישגים חדשים" אומר עו"ד זוסמנוביץ, "מהרגע שאתה נפגש בפעם הראשונה עם בעלי דירות במתחם, ממשיך בחתימות על הסכמים, קבלת היתרים וביצוע פרויקטים. באופן אישי, מרגש אותי בכל פעם מחדש לראות אנשים מבוגרים שנרתמים לתהליך."
לשאלה, מה הצעתך למקבלי ההחלטות בתחום, עונה עו"ד אלעד זוסמנוביץ: "לקדם פרויקטים כמה שיותר מהר. במצב של המדינה זאת חובה מוסרית, ביטחונית וכלכלית."
דנה סנדר: "המשבר עלול לגרור להשלכות פיננסיות הרות אסון ליזמים"
דנה סנדר (41) הינה מנכ"לית ובעלים של קבוצת ארנו קפיטל, העוסקת בליווי ומימון מיזמי נדל"ן. החברה, בראשה היא עומדת מעניקה מגוון פתרונות מימון ללקוחותיה, המותאמים לצרכיהם ולאופי הפרויקט הנדל"ני, ובכלל זה עסקאות למול בעלי קרקע, קומבינציה, התחדשות עירונית ומחיר למשתכן/ מופחת וכן מכרזי מינהל.
שלושת פתרונות המימון העיקריים אותם מציעה החברה הינם אשראי בכיר- המהווה תחליף לאשראי בנקאי, השלמת הון עצמי וכן אשראי כנגד בטוחות נדל"ן.
אל תחום הנדל"ן הגיעה סנדר אחרי שנים רבות בהן צברה ניסיון והתמקצעות בשוק ההון בכלל ובמסחר בני"ע ואג"ח בפרט. אהבתה לנדל"ן ולפיננסים הובילה אותה להקים את חברת ארנו קפיטל, המשלבת בין שני העולמות ונותנת מענה לצרכי הליווי והמימון של פרויקטים נדל"נים. כיום חתומה חברת ארנו קפיטל על ליווי של עשרות פרויקטים בשלבי ביצוע ותכנון, מדן ועד אילת.
"עד היום אני מתרגשת מכל פרויקט שאנחנו מצליחים לתת לו את המעטפת המימונית הנדרשת, ומאפשרים הוצאה לפועל וביצוע של מבנים ונכסים." אומרת סנדר, ומוסיפה כי: "התחושה שעוברים ברחבי ישראל ורואים מבנים שסייענו בבנייתם נותנת סיפוק אדיר ואמונה בדרך."
לשאלה, מה הצעתך למקבלי ההחלטות בתחום, משיבה סנדר: "כרגע הנושא הבוער ביותר במדינת ישראל בהקשר הוצאה לפועל של מיזמי נדל"ן היא מצוקת הפועלים. מפרוץ המלחמה הענף מתמודד עם מצוקת כוח אדם שלא היתה כמותה ומעכבת ביצוע של אינספור פרויקטים, הן באמצע תהליך ביצוע והן בהתחלה של פרויקטים חדשים. המשבר עלול לגרור להשלכות פיננסיות הרות אסון לקבלני הביצוע וליזמים, וכל יום שעובר מסכן את איתנותם הפיננסית וכפועל יוצא את הענף כולו ונותני השירותים לענף."
עוד היא מוסיפה כי: "מעבר לכך, המצוקה גוררת עיכובים בהתחלות של פרויקטים ועלולה לגרור למחסור משמעותי של יח"ד בשנים הקרובות, דבר אשר עלול להוביל לעליות מחירים נוספות".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
