תושבת רמת השבים דרשה 200,000 שקל בעקבות ביטול תכנית להרחבת הבריכה במושב

למרות ביטול תכנית פוגעת, תושבת מושב רמת השבים תבעה את הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה דרום השרון ב-200,000 שקל: "ביטול התכנית הפוגעת גרם לי נזק", היא טענה. לאחר שתביעתה נדחתה, היא הגישה ערר לוועדת הערר במחוז מרכז – אך זו דחתה את טענותיה. "העוררת לא הוכיחה כי שינתה מצבה לרעה", נכתב בהחלטה. ההחלטה שהתקבלה השבוע היא חריגה למדי – ועוסקת בטענה יוצאת דופן, לפיה גם ביטול תכנית פוגעת גרם לנזק למקרקעין. הרקע הוא תכנית שקידמה הוועדה המקומית להרחבת הבריכה במושב על חשבון השטח של העוררת – תכנית שבוטלה כעבור מספר שנים.

העוררת היא בעלת הזכויות במגרש של 2.5 דונמים הגובל בבריכת השחייה של המושב. בשנת 1998 היא חתמה, יחד עם בעלי זכויות נוספים במקרקעין הסמוכים לבריכה, על הסכם חכירה, שלפיו הוחכר למועצה המקומית רמות השבים שטח של 713 מ"ר מן המקרקעין לצורך הרחבת שטח הבריכה, בתמורה לכך שתאושר על המגרש שלהם תוכנית איחוד וחלוקה (תכנית כג). בעקבות זאת, אושרה תכנית שסימנה 8 מגרשים בייעוד חקלאי א', שבכל אחד מהם ניתן להקים 16 יח"ד. לעוררת הוקצו זכויות במגרש מס' 4. 

בשנת 2007, לאחר אישור תוכנית כג החלו בעלי הזכויות לפעול להכנת תוכנית בינוי, והעוררת פעלה לאישורה של בקשה להיתר בנייה במקרקעין. הוועדה המקומית דרשה להותיר שטח של 700 מ"ר במגרש 4, הגובל בשטח הבריכה, פנוי מבינוי. בשנת 2013 הגישה העוררת בקשה להיתר בנייה לשתי יח"ד – וההיתר ניתן בראשית שנת 2015.

לאחר שבעלי הזכויות חזרו בהם מהסכם החכירה שנחתם מול המועצה המקומית – הסכם שעבורו, כאמור, קיבלו זכויות נרחבות, החלה הוועדה המקומית לקדם תוכנית להרחבת שטח הבריכה, היא התוכנית הפוגעת. התוכנית הפוגעת שינתה ייעוד של חלק ממגרש של העוררת מחקלאי ל"ספורט ונופש". לאחר ביצוע ההפקעה קטן שטח המקרקעין ב-580 מ"ר. התכנית הפוגעת אושרה בסוף של 2015 – לאחר הוצאת היתר הבנייה שקיבלה העוררת. בעקבות אישור התכנית, הגישה העוררת תביעת פיצויים בסך 987,000 שקל נגד הוועדה המקומית, בטענה לצמצום זכויות בנייה והפסד שטחי חצר. הוועדה המקומית דחתה את התביעה, בטענה כי בתמורה להסכם החכירה קיבלו בעלי הזכויות זכויות בנייה נרחבות. על רקע זה, הגישה העוררת ערר לוועדת הערר.

כך או כך, בעקבות תביעות שהגישו התושבים ועל רקע ההתנגדות לתכנית, החליטה הוועדה המקומית בשנת 2022 לבטל את התכנית להרחבת הבריכה – והעוררת קיבלה חזרה את השטח שהופקע ממנה.

למרות זאת, העוררת המשיכה את הליך הערר נגד החלטת הוועדה המקומית לדחות את התביעה נגדה. העוררת הגישה לוועדת הערר שומה מתוקנת, לפיה הנזק שנגרם לה הוערך ב-200,000 שקל בטענה כי במהלך תקופת הביניים, שבה התכנית הופקדה, נגרם לה נזק. בין השאר טענה העוררת כי לאחר הפקדת התכנית הפוגעת היא, חויבה לתכנן ולבנות בשטח שלה בהתאם למגבלות שקבעה התוכנית המופקדת. לטענתה, לאחר ביטול התכנית הפוגעת, שוויין זכויות הבנייה שהושבו אליה אלה פחת בפועל, שכן מימושן מחייב כיום עלויות התאמה לבנוי הקיים ואילוצי בנייה.

הוועדה המקומית מצדה, ביקשה לדחות את הערר, בטענה כי הבנייה לפי תוכנית כג הייתה כרוכה מראש בהסכמת העוררת ויתר בעלי הזכויות להותרת השטח להרחבת הבריכה. עוד נטען כי התוכנית הפוגעת לא גרעה מזכויות הבנייה במקרקעין, ולכל היותר יצרה פגיעה כלכלית מינימליסטית.

ועדת הערר, בראשות עו"ד מאיה אשכנזי, התמודדה עם סוגיה ייחודית – תביעה בעקבות ביטול תכנית פוגעת. למרות זאת, בתי המשפט וועדות הערר פרסמו מספר החלטות שעניינן טענות לפגיעה ונזק במהלך התקופה שתכנית פוגעת הייתה מופקדת או מאושרת עד לביטולה.

עו"ד אשכנזי הציגה בהחלטתה תבחינים לקביעת נזק לבעל מקרקעין בתקופת ביניים עד לביטול תכנית פוגעת: משך תקופת הביניים שבין מועד אישור התוכנית הפוגעת לבין מועד ביטולה; הציפייה לאישור תוכנית מבטלת; עוצמת הפגיעה; הפיכות הפגיעה; היוזמה לביטול התוכנית ומהירות הפעולה לביטול התכנית הפוגעת.

בהתבסס על תבחינים אלה, הוועדה קבעה כי לעוררת לא נגרם נזק בתקופת הביניים שבין הפקדת התכנית הפוגעת לאישורה: "אין בפי העוררת כל טענה לפגיעה שהתוכנית הפוגעת הסבה למקרקעין לאחר אישורה. על כן, העוררת לא שינתה את מצבה לרעה בעקבות התוכנית הפוגעת, גם לפי המבחנים המחמירים ביותר", נכתב בהחלטה.

עוד נכתב כי התכנית בוטלה בפרק זמן קצר יחסית: התוכנית הפוגעת הייתה בתוקף במשך כשמונה שנים, אך כבר לאחר פחות משש שנים החליטה הוועדה המקומית על ביטולה. ביטול התוכנית הפוגעת, נכתב, היה ביוזמת הוועדה המקומית עצמה על מנת להימנע, בין השאר, מתשלומי פיצויים.

הוועדה ציינה עוד כי התוכנית הפוגעת לא מנעה את אפשרות הניצול הכלכלי של המקרקעין, אלא, לכל היותר, השפיעה קלות על מאפייני הבנייה. הוועדה קבעה עוד כי העוררת אף לא הוכיחה כי הפגיעה הינה בלתי הפיכה. "הנה כי כן, העוררת לא הוכיחה כי שינתה מצבה לרעה, וזאת בראש ובראשונה מאחר שהיתר הבנייה הוצא לפני אישור התוכנית הפוגעת", נכתב.

הוועדה דחתה, כאמור, את הערר. אך מעבר לכך, ועדת הערר בחנה גם סוגיה נוספת – פטור לוועדה המקומית מתשלום בהתאם לסעיף 200 לחוק התכנון והבנייה. מדובר בסעיף שקובע פטור מתשלום פיצויים לבעלי נכסים, במקרה שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר. ועדת הערר קבעה, בהחלטה תקדימית, כי גם על בסיס סעיף 200 הוועדה המקומית פטורה מתשלום, מכיוון ששיעור הפגיעה במקרקעין קטן: "גם אם נאמץ את תחשיב הנזק בשומת העוררת עצמה, הרי שמדובר בפגיעה בסך של 200,000 שקל שווי המקרקעין במצב הקודם, ואף זאת לפי שומת העוררת עצמה, היה מעל 10.5 מיליון שקל המשמעות היא ששיעור הנזק הוא 1.9% בלבד. מדובר בשיעור נזק קטן מאוד", נקבע.

הערר, כאמור, נדחה – והעוררת שציפתה לקבל 200,000 שקל מהוועדה המקומית, תיאלץ בעצמה לשלם 10,000 שקל לוועדה, לאחר שהוטלו עליה הוצאות.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן