סיכון ממשי לבסיס התכנוני בת"א: תמ"א 70 גוברת על תא/5500 - בוטל אישור פינוי בינוי הפרדס הקטן

בגלל אי התאמה להוראות תמ"א 70 – יו"ר ועדת הערר במחוז תל אביב, עו"ד רויטל אפלבוים, אישרה את בקשת החברה היזמית משהב להגיש ערר נגד החלטת הוועדה המקומית תל אביב לאשר למתן תוקף את תכנית "הפרדס הקטן" בשכונת שפירא. בהחלטת יו"ר הוועדה נכתב כי למרות שתכנית "הפרדס הקטן" תואמת להוראות תכנית המתאר העירונית החדשה תא 5500, הרי שבמינהל התכנון פועלים לשנותה בגלל אי עמידה בעקרונות תמ"א 70 בכל הנוגע להיקפי הבנייה שהיא מציעה.

החלטתה של יו"ר הוועדה לאשר הגשת ערר בגין אי עמידה בהוראות תמ"א 70 עלולה להיות בעלת השלכות על תכניות מקומיות אחרות שקודמו על בסיס התאמה ל-5500.

תכנית הפרדס הקטן מציעה התחדשות בשכונת שפירא באמצעות פינוי בינוי קיים והקמת 242 יחידות דיור. המתחם מצוי בקרבת תוואי קו המטרו M1 ותחנת "קריית שלום" המתוכננת, ולכן הוא נמצא בתחום תמ"א 70. התכנית אושרה בתום סבב שני של התנגדויות לפני כשלושה חודשים. הוועדה המקומית ציינה כי התכנית הופקדה לפני אישורה של תמ"א 70, ולפיכך ניתן לאשרה אף אם אינה תואמת את מלוא הוראותיה. עוד נקבע כי התכנית תואמת את עקרונות תכנית המתאר החדשה, תא/5500, ועל יסוד זאת החליטה הוועדה לתת לה תוקף.

על ההחלטה לאשר את התכנית הוגשו לוועדת הערר שתי בקשות רשות ערעור: האחת, של בעלי זכויות במתחם, שטענו לפגיעה בזכויותיהם במסגרת טבלת איחוד וחלוקה, והשנייה של חברת משהב, שהיא בעלת זכויות לחלקה במתחם, ואשר טענה כי התכנית אינה עומדת בהוראות תמ"א 70 בכל הנוגע לזכויות בנייה. יו"ר הוועדה קבעה בהחלטתה כי יש בבקשות עילה להגשת ערר נגד אישור התכנית.

מבקשי הבקשה הראשונה, שהם בעלי חלקה במתחם, העלו טענות נגד הזכויות שקיבלה העירייה עבור מגרש שבבעלותה בתחם התכנית, שבאו על חשבון זכויותיהם. לטענתם, העירייה קיבלה זכויות סחירות במסגרת התכנית, בעוד החלקה שלהם מיועדת לשימושי דרך, דבר אשר לטענתם יוצר עיוות מהותי בהקצאת הזכויות בינם לבין העירייה.

חברת משהב, שהגישה את הבקשה השנייה, טענה כי החלקות שלה מצויות בסמיכות לתוואי קו המטרו M1 ולתחנת "קריית שלום", בתחום הטבעת הראשונה לפי תמ"א 70, ואחת מהחלקות אף מצויה במרחב הליבה של התחנה. לטענת החברה, חרף מיקומם של המקרקעין קובעת התכנית רח"ק 4 בלבד, בעוד שתמ"א 70 קובעת באזור רח"ק מינימלי של 6. בכך, נטען, מקבעת התכנית עצימות בנייה נמוכה בקרקע שרובה פנויה, בניגוד למדיניות הארצית לציפוף ולהעצמת הבינוי במרחבי המטרו.

בהתייחסה להחלטת הוועדה המקומית לאשר את תכנית הפרדס הקטן על סמך התאמתה לעקרונות תא/5500, טענה החברה כי במהלך התקופה שחלפה התברר כי תא/5500 עצמה אינה תואמת את תמ"א 70 בכל הנוגע לעצימות הבינוי ולהיקף הזכויות, וקידומה הוקפא לצורך התאמתה לתמ"א. בכך נשמט, לשיטתה, הבסיס שעליו נשענה החלטת הוועדה המקומית.

יו"ר הוועדה, עו"ד רויטל אפלבוים, החליטה כאמור לאשר את הבקשות. בהתייחסה לבקשה הראשונה, קבעה אפלבוים כי טענות המבקשים מצויות בליבת האיזון הקנייני הנערך בטבלת האיזון, ונשענות על הליכים קודמים הן מתחום התכנון והן מתחום הקניין. בנוסף, נקבע בהחלטתה כי יש ממש בחששם כי אם תאושר התכנית מבלי לברר את הטענות, בעלי החלקה עלולים להיפגע מבחינה קניינית אך להימצא מול עובדה מוגמרת שיש קושי ממשי לתקנו.

בכל הנוגע לטענות חברת משהב, ציינה אפלבוים כי תכנית 5500, שעליה התבססה הוועדה המקומית כדי לאשר את תכנית הפרדס הקטן, נקבעה כטעונה אישור השר עקב אי התאמתה לתמ"א 70. עוד ציינה יו"ר ועדת הערר כי בסמוך למועד הדיון בתכנית בפני הוועדה המקומית נמסרה עמדתו של מנכ"ל מינהל התכנון, רפי אלמליח, ולפיה אכן קיימות סתירות משמעותיות בין תכנית תא/5500 לתמ"א 70 בנוגע להעצמת זכויות בבנייה, ולפיכך התכנית תיבחן ותתוקן מהותית כך שתהיה התאמה להוראות תמ"א 70.

"נוכח דברים אלה, ובפרט לאור העובדה כי על פניו צפויים שינויים מהותיים גם בתכנית תא/5500, קיים קושי ממשי לקבל את עמדת הוועדה המקומית, כפי שמשתקפת מהחלטתה, המסתמכת על התאמת התכנית נשוא דיוננו להוראותיה של תא/5500", קבעה עו"ד אפלבוים.

כעת, כאמור, נפתחה בפני מבקשי הבקשה הדלת להגיש ערר נגד אישור התכנית – ובהחלטת יו"ר הוועדה נקבע כי יש להגיש את העררים בתוך 15 ימים.

יש לציין כי זכות ערר על החלטות הוועדה המקומית תל אביב, שהיא ועדה עצמאית, לא ניתנת באופן אוטומטי. עם זאת, במקרה זה האישור ניתן בין השאר על בסיס הטענה לסתירה בין החלטת הוועדה המקומית לאשר את התכנית על בסיס תכנית 5500 לבין הוראות תמ"א 70. החלטת יו"ר הוועדה מעמידה, איפוא, בסימן שאלה גדול תכניות מקומיות שקודמו על בסיס התאמה לתכנית 5500.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן