ועדת הערר: פטור מהיטל השבחה ייספר רק ממועד אישור התוכנית המשביחה

המועד לקביעת פרק הזמן המינימלי הנדרש לפטור מתשלום היטל השבחה במקרה של מימוש במכר, צריך להימנות מרגע אישור התכנית המשביחה ולא מרגע השלמת בניית הדירה. כך קבעה ועדת הערר במחוז מרכז, בהחלטה שבה דחתה ערר שהגישו תושבי גבעת שמואל נגד הוועדה המקומית.

המחלוקת בין בני הזוג שהגישו את הערר לבין מועצת גבעת שמואל נסובה סביב הפרשנות לסעיף 19(ג)(2) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה – סעיף העוסק במקרים של פטור מהיטל השבחה, על פי הסעיף, במקרה של העברת בעלות בדירה, לא תחול חובת תשלום היטל, אם בעל הדירה או קרוב משפחתו התגוררו בדירה מגמר הבניה ועד מכירתה בפרק זמן של ארבע שנים לפחות.

העוררים, שמכרו את דירתם בסוף שנת 2024 לאחר 23 שנים של מגורים בה, נדרשו לשלם עקב המכירה היטל השבחה 47,061 שקל בגין שתי תכניות שאושרו על המקרקעין: תוכנית להגדלת המרפסות, שאושרה ביוני 2023, ותכנית לתוספת מחסנים, שאושרה בשנת 2007. 

בעקבות פניית העוררים, הוועדה המקומית קבעה כי יש להעניק להם פטור מהשבחה בגין תכנית המחסנים, מכיוון שחלפו למעלה מארבע שנים בין מועד אישור תוכנית המחסנים לבין מועד המכר. עם זאת, בכל הנוגע לתכנית המרפסות, נקבע כי אין זכאות לפטור, מאחר שטרם חלפו ארבע שנים בין מועד פרסומה למתן תוקף לבין מועד המכר.

בעקבות זאת, הגישו בעלי הדירה ערר, שהתמקד בסוגיית הפטור מהשבחה. העוררים טענו כי סעיף הפטור במכר (סעיף 19(ג)(2) לתוספת השלישית) קובע, כי העברת הבעלות לא תיראה כמימוש זכויות ולא תחול בגינה חובת תשלום היטל, אם בעליה התגורר בה מגמר הבניה ועד מכירתה משך זמן שאינו פחות מארבע שנים. לפיכך, נטען, הפטור בסעיף הפטור במכר נקבע על בסיס משך המגורים בדירה מגמר בנייתה ועד מכירתה – ולא מועד אישורה של התכנית המשביחה.

הוועדה המקומית, מנגד, טענה כי בהתאם לפסיקה, משך הזמן המינימלי לפטור של 4 שנים צריך להימנות מרגע פרסום התכנית המשביחה ועד מועד המכר. 

ועדת הערר, בראשותה של עו"ד מאיה אשכנזי, ציינה כי תנאי המגורים במשך ארבע שנים לפחות עורר לא מעט מחלוקות פרשניות במהלך השנים. עם זאת, הוועדה ציינה כי הפטור הקבוע בתוספת השלישית מתייחס לפטור מהיתר לבניית הדירה או הרחבתה, ובחינת הפטור נעשה במהלך דו שלבי. בהחלטת הוועדה נכתב כי בשלב הראשון, מתן היתר לבנייה אינו מהווה אירוע של מימוש זכויות, ורק בשלב השני והחיוב בהיטל השבחה לעת מימוש הזכויות בדרך של מכר. הפטור מההיטל יחול במקרה שבו בעל הנכס התגורר בדירה במשך 4 שנים לפחות.

הוועדה קבעה כי "פיצול מתן הפטור מהיטל השבחה לשני שלבים נועד להבטיח את האיזון הרצוי בין התכלית הסוציאלית של החוק לאפשר שיפור בתנאי המגורים ותמריץ לפיתוח המקרקעין, לבין הצורך במניעת ניצולו לרעה והגשמת תכלית החיוב בהיטל השבחה". הוועדה הבהירה עוד כי האיזון הזה מחייב לפרש את דרישת המגורים במשך 4 שנים בדירה ככזו שנבחנת ממועד אישור התוכנית המשביחה, ולא ממועד גמר הבנייה המקורי של הבניין שהורחב.

הוועדה קבעה לפיכך כי למועד גמר הבנייה של הבניין המקורי אין רלוונטיות בהקשר של הפטור מהיטל השבחה בגין תוכנית שאושרה שנים רבות לאחר מכן. הוועדה ציינה כי קבלת פרשנות העוררים, שלפיה הפטור מהשבחה בגין אישור תכנית משביחה חל באופן גורף במקרה שבו בעל דירה התגורר בה במשך 4 שנים לפחות מאז גמר בנייתה, "יביא לכך שהפטור יחול גם כאשר לאחר גמר הבנייה התגוררו בדירה בעלים אחרים, והנישום רכש את הזכויות בדירה הניתנת להרחבה זמן קצר לפני הרחבתה".

לפיכך, כאמור, הוועדה כי יש לפרש את דרישת המגורים במשך 4 שנים בדירה ככזו שנבחנת ממועד אישור התוכנית המשביחה, ולא ממועד גמר הבנייה המקורי של הבניין שהורחב.

הערר נדחה, ועל העוררים הוטלו הוצאות בסך 5,000 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן