המתווכים מציגים: ירידה משמעותית של מלאי הדירות להשכרה וזינוק במחירי השכירות

שוק השכירות בישראל ניצב כיום בפני צומת דרכים קריטי, אולי מהמוקשים הכלכליים והחברתיים הכבדים ביותר של השנים האחרונות. בעוד שהשיח הציבורי, התקשורתי והפוליטי נוטה להתמקד כמעט תמיד בתנודות החודשיות של מחירי הדירות למכירה, בשטח מתרחשת דרמה שקטה אך מטלטלת: מאות אלפי משפחות, צעירים ומפונים נתקלים במציאות מורכבת, יקרה ובלתי אפשרית מאי פעם.

נתונים חדשים מתוך סקר מקיף שערכנו בלשכת מתווכי הנדל"ן הארצית מציגים תמונה חד-משמעית: כ-96% מהמתווכים מדווחים על ירידה חדה במלאי הדירות להשכרה, עד כדי מחסור של כ-30% בערים מסוימות. במקביל, למעלה מ-40% מדווחים על זינוק של 15% ומעלה במחירי השכירות בחודשים האחרונים בלבד. הדירות אינן מספיקות לעלות ללוחות הפרסום – הן נסגרות בתוך שעות ספורות מתוך רשימות המתנה וקבצי עבודה פנימיים.

סערה מושלמת: המלחמה במשקיעים ומלכודת הריבית
איך הגענו למצב הזה? התשובה טמונה בשילוב הרסני בין מדיניות מיסוי כושלת לבין מציאות מימונית מורכבת:

ייבוש היצע הדירות: כשאנשי האוצר החליטו להטיל מס רכישה דרקוני של 8% על דירה שנייה, יעד הלהבות המוצהר היה "משקיעי הנדל"ן". מנסחי המדיניות קיוו להבריח את המשקיעים מהשוק כדי לפנות דירות לזוגות צעירים. אך המציאות הוכיחה שוב: ללא משקיעים – אין דירות להשכרה. המשקיעים נפלטו מהשוק והפנו את הכספים לאפיקי השקעה אלטרנטיביים. המשקיעים לא נפגעו, אך היצע הדירות להשכרה התייבש לחלוטין והשוכרים נותרו מול שוק ריק.

זינוק בביקוש מצד הזוגות הצעירים: מנגד, מחירי הדירות הגבוהים יחד עם סביבת הריבית הגבוהה מייצרים מחנק משכנתאות חסר תקדים. זוגות צעירים, שהיו אמורים לקנות כיום את דירתם הראשונה, מבינים שההחזר החודשי על המשכנתא הפך לבלתי אפשרי עבורם. התוצאה? הם מוותרים על חלום הדירה בבעלות, ונחרצים להישאר בשוק השכירות כפתרון בעל כורחם – דינמיקה המזרימה גל ביקוש אדיר ונוסף לשוק שממילא סובל ממחסור פיזי בדירות.

מה שהלמ"ס מפספסת: העיוות בנתונים הרשמיים
חשוב להבין נקודה מרכזית נוספת: נתוני עליית המחירים הרשמיים שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) אינם משקפים במלואה את סערת המחירים המשתוללת בשטח. הלמ"ס משכללת את מחירי השכירות בצורה רוחבית על כל סוגי הדירות, ובכך היא מפספסת ומטשטשת את הדרמה האמיתית – עליית המחירים הדרמטית והזינוק החד בביקושים לדירות כוללות ממ"ד.

על רקע אירועי הלחימה והמציאות הביטחונית, דירה ללא ממ"ד הפכה למוצר שסובל לירידה בביקוש בעוד שעל דירות עם ממ"ד מתנהל מרוץ שדוחף את המחירים למעלה. כשהלמ"ס ממצעת את השניים, היא מייצרת מצג שווא של עליית מחירים מתונה, בעוד שבפועל – משפחות שמחפשות ביטחון בסיסי לחייהם נדרשות לשלם הרבה יותר.

מנועי הלחץ בשטח: מלחמה והתחדשות עירונית
למחסור המובנה הזה מתווספים גורמים מרכזיים נוספים:

התחדשות עירונית מסיבית: פרויקטים נרחבים של פינוי-בינוי מוציאים בבת אחת מאות משפחות לשוק השכירות המקומי. הדיירים המפונים, המצוידים בדמי שכירות מהיזם, מוסיפים סכומים מכיסם כדי להבטיח דירה חדשה עם ממ"ד ומעלית, ודוחפים את רף המחירים הסביבתי כלפי מעלה.

השפעות הלחימה: כ-57% מהמתווכים מדווחים על תנועה ערה של שוכרים מאזורי עימות בצפון ובדרום המבקשים למצוא קורת גג בטוחה במרכז הארץ ובאזורים יציבים.

מכרזי שוכרים: בשל העדר הדירות, בעלי נכסים מוצאים את עצמם מנהלים "מכרזים" על גב השוכרים או על גובה שכר הדירה – דינמיקה הרסנית שהופכת לנורמה.

מה חייב לקרות כבר מחר?
השוכרים בישראל אינם יכולים להמתין עוד. הם מחפשים בית עכשיו, ובכל יום שעובר היכולת שלהם לבחור מתחלפת בלחץ לחתום על כל חוזה, בכל מחיר. לשכת מתווכי הנדל"ן הארצית קוראת לממשלה ולמקבלי ההחלטות לנקוט באופן מיידי בצעדי חירום:

הפחתת מס הרכישה על דירה שנייה: יש להוריד מיידית את המס מ-8% לרמה מופחתת למשקיעים שיחויבו להשכיר את הנכס לטווח ארוך (3–5 שנים) במחיר הוגן, כדי להחזיר את הצינור המרכזי של הדירות לשוק.

תמריצי מס להשכרה ארוכת טווח: הענקת הטבות מס לבעלי דירות קיימים שיעניקו יציבות וחוזים ארוכי טווח לשוכרים.

מסלולים ירוקים להסבת משרדים: מתן הקלות רגולטוריות מהירות להסבת שטחי מסחר ומשרדים פנויים ליחידות דיור קטנות להשכרה.

עידוד בנייה של דירות קטנות: מודל כלכלי נכון ל"דיור להשכרה" וסבסוד קרקעות לבניית דירות 1.5–2 חדרים, שיורידו את הלחץ מהדירות המשפחתיות.

הגיע הזמן שממשלת ישראל תפסיק להתעלם משוק השכירות ותבין: שוק דיור בריא זקוק ליציבות ולתמריצים, ולא לגזירות שמייצרות מחסור. ללא התערבות דחופה ושינוי תפיסתי, המשבר הנוכחי הוא רק הקדימון למה שצפוי לנו בשנים הקרובות.

הכותב, איציק לוי, הוא יו"ר לשכת מתווכי הנדל"ן הארצית

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן