העליון סגר את הדלת: דחה את הבקשה לדיון נוסף ב"הלכת לויתן"

נדחתה בקשתן של עיריית תל אביב ועיריית ירושלים לקיים דיון נוסף בבית המשפט העליון בפסק דין לויתן, הקובע כי אין לנטרל את השפעת תמ"א 38 על המצב הקודם בחישוב השבחה עקב אישור תכנית משביחה. הבקשה, שאליה הצטרף גם המרכז לשלטון מקומי, נוגעת לפסק דין בהרכב של שלושה שופטים בעליון, שדחה את הערעור של העיריות כנגד פסק הדין של בית המשפט המחוזי בתל אביב, שקבע כי אין לנטרל את השפעת תמ"א 38 בעת חישוב ההשבחה בתכניות התחדשות בנייניות שאושרו מכח סעיף 23 לתמ"א 38 (תכנית הרבעים בתל אביב ותכנית שכונת רחביה בירושלים).

לפני כשנה קבעו השופטים אלכס שטיין, נעם סולברג ויוסף אלרון כי בעת חישוב היטל ההשבחה, יש להביא בחשבון את השפעתה של תמ״א 38 על שווי המקרקעין – גם אם לא הוצא מכוחה היתר בנייה בפועל. הפסיקה ניתנה במסגרת שני ערעורים שאוחדו: האחד של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב, והשני של הוועדה המקומית ירושלים. בשני המקרים טענו הרשויות כי יש לחשב את שווי המקרקעין במצב שקדם לתוכנית המשביחה – תוך התעלמות מהזכויות הפוטנציאליות מכוח תמ״א 38, בטענה שאלו "זכויות ערטילאיות" בלבד כל עוד לא הוצא היתר בנייה בפועל.

בתי המשפט המחוזיים דחו את עמדת הוועדות המקומיות, וקבעו כי תמ״א 38 השפיעה בפועל על שוק הנדל״ן וגרמה לעליית ערך ממשית בנכסים. הרשויות ערערו לעליון – וזה אימץ את גישת המחוזי, תוך יצירת הלכה חדשה וברורה. מומחים בתחום מעריכים כי ההשלכה הכלכלית של פסק הדין על עיריית תל אביב בלבד עומד על כ-50 מיליארד שקל.

כעת הגישו עיריות תל אביב וירושלים לבית המשפט העליון בקשה לדיון נוסף בסוגיה, שאליה הצטרף המרכז לשלטון מקומי. לטענת העיריות, ההלכה שנפסקה במסגרת פסק הדין של בית המשפט העליון סותרת הלכות קודמות של בית משפט זה. כי יש להורות על קיום דיון נוסף מפאת חשיבות ההלכה שנקבעה בפסק הדין. זאת, בעיקר בהתייחס להשלכות הרוחב המשמעותיות וההשלכות הכלכליות על קופת הרשויות המקומיות.

עוד נטען כי יש להורות על קיום דיון נוסף מפאת מורכבות הסוגיה, הבאה לידי ביטוי בחוסר האחידות השורר בהחלטותיהן של ועדות הערר הרלוונטיות ובפסיקת בתי המשפט המחוזיים בסוגיה. לבסוף נטען כי בפסק הדין נפלו טעות. המרכז לשלטון מקומי הצטרף לעמדת העיריות, וביקש לקיים דיון חדש בטענה לטעויות שנפלו בפסק הדין.

שופטת בית המשפט העליון יעל וילנר דחתה את הבקשה, וקבעה כי אין הצדקה לקיים דיון נוסף. השופטת קבעה כי פסק הדין שהתקבל בעליון אינו סותרת הלכות משפטיות קודמות: "בפסק הדין נקבעה ההלכה שלפיה בעת מכירת נכס שטרם התקבל בעניינו היתר בנייה מכוח תמ"א 38, אין לכלול את עליית הערך שנוצרה בעקבות אישור תמ"א 38 בסכום שממנו מחושב היטל ההשבחה, אף במקרה של תוכנית מאוחרת משביחה. אינני סבורה שההלכה עומדת בסתירה להלכות קודמות. בתוך כך, ההלכות – שהמבקשות טוענות שפסק הדין סותר – נדונו לעומק במסגרתו, ואף הוסבר בו כיצד קביעות פסק הדין עולות בקנה אחד עם ההלכות האמורות", נכתב.

השופטת אף דחתה את טענת העיריות כי יש לקיים דיון נוסף בגלל ההשלכות הכלכליות של ההחלטה: "פסק הדין טומן בחובו השלכות כלכליות משמעותיות, אולם, בכך לא די. פעמים רבות מוטל על בית משפט זה להכריע בסוגיות חשובות, שכרוכות בהן השלכות רוחב משמעותיות. כמו כן, פעמים רבות נדרש בית משפט זה להעמיד הלכה על מכונה, אולם לא כל הכרעה כזו ראויה בהכרח להתברר במסגרת דיון נוסף". גם הטענה לטעויות בפסק הדין נדחתה, והשופטת הטילה על העיריות הוצאות בסך 15,000 שקל לכל אחת מהן.

עורכי הדין והשמאים עם הפרשנות 

עו"ד ענת בירן, המייצגת עשרות בעלי דירות שממתינים להחלטה בסוגיה בוועדות הערר, אומרת כי: "הצדק ניצח. מאות מוכרי דירות שמצאו עצמם נדרשים לשלם היטלים בהיקפים של מאות אלפי שקלים לדירה, יכולים סוף סוף לנשום לרווחה". 

עו"ד צבי שוב המתחמה בהיטלי השבחה, מציין כי: "הפסיקה מהווה צעד חשוב בתיקון עיוות שמאיי ומשפטי. בפועל, בית המשפט מעגן את התפיסה שחישוב ההיטל חייב להתבסס על המציאות הכלכלית בשוק, ולא על מניפולציות של 'מצב קודם' תיאורטי. במקום להתפלפל משפטית על פוטנציאל של תמ"א 38 שלא מומש, חוזרים לבסיס: שווי השוק האמיתי של הנכס. שינוי זה מפשט את הליכי השמאות, מפחית את ההתערבות המשפטית המיותרת ומייצר ודאות עבור בעלי הנכסים. בעת הנוכחית, כששוק הנדל"ן מתמודד עם לא מעט אתגרים, אין הצדקה להעמיס על בעלי הנכסים נטל מס המבוסס על חישובים תיאורטיים, רחוקים מהערך הריאלי של הנכס שלהם."

עוד משה רז-כהן ממשרד רז-כהן פרשקר ושות, אומר כי: "סוף פסוק לסאגה האינסופית שתחילתה כבר בפסהד בעניין אליק רון. הלכת אליק רון יצרה אדוות של חוסר וודאות. אבל היה ראוי שהוועדות המקומיות לא היו גוררות את השוק כולו לחוסר וודאות. מאות רבות של תיקים תקועים בוועדות הערר ממתינים להחלטה שהגיעה היום. זהו. לא משלמים היטל השבחה על תמ״א. לא בכלל ולא לצד תכנית משביחה אחרת. יש להביא בחשבון את השפעתה על השווי במצב הקודם לתכנית המשביחה וכך לנטרל את ההשבחה בגין התמ״א. הוגן? אולי. לפחות יש וודאות."

עו"ד אריאל קמנקוביץ, המייצג תיקים ברובעים 3 ו-4 בתל אביב, מציין כי: "סוף-סוף הצדק נעשה. עם זאת, עיריית תל אביב לא תוותר על מאות מיליונים של היטלי ההשבחה אותם ניסתה לגבות. לכן צפוי עוד סבב ארוך של התדיינויות שיכלול ועדות ערר וערכאות משפטיות, והסיפור עוד רחוק מסיומו".

שמאי המקרקעין דני טרשנסקי, המלווה בעלי דירות ברובעים 3 ו-4, ציין: "בית המשפט אמר את דברו בצורה ברורה וקיבע את המבחן השמאי ושווי השוק כמבחן המרכזי לבחינת חישובי השבחה ככל שקיימים בנכסים. עיריות תל אביב וירושלים ניסו ליצור מסלול עוקף תמ"א לאורך שנים על-מנת לגבות היטלי השבחה מבעלי דירות, אולם בית המשפט דחה את גישה עיריית תל אביב לפיה יש להתעלם משווי זה".

עו"ד בנימין זלמנוביץ, שותף מייסד במשרד קמנקוביץ–זלמנוביץ עורכי דין ולשעבר יו"ר ועדת הערר שנתנה את ההחלטה, אשר הפכה כעת לחלוטה בעקבות דחיית הבקשה לדיון נוסף, מסר: "מדובר באישורו של עיקרון יסוד בדיני היטל ההשבחה. היטל השבחה הוא כלי המבוסס על עקרונות של צדק חלוקתי ועל מבחני שווי שוק, ולכן דווקא משום כך יש להקפיד כי ייגבה רק במקרים שבהם הדין מתיר זאת בהתאם לשווי שוק.
"בית המשפט שב והדגיש את יסודותיו של היטל ההשבחה והבהיר לוועדות המקומיות כי אין מקום להרחיב את גבולות ההיטל מעבר למה שקבע המחוקק, ואין לאפשר לרשויות לגבות כספים שאינם מגיעים להן על פי דין.
"מעבר לחשיבותה העקרונית, ההחלטה, שהפכה כעת לחלוטה, צפויה לתרום לוודאות המשפטית והכלכלית בשוק התכנון והבנייה. שוק הנדל"ן זקוק ליציבות ולכללים ברורים, ופסק הדין מעניק ודאות חשובה הן לבעלי מקרקעין והן לרשויות."

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן