החלטה תקדימית: מיסוי הוצאות הפיתוח במכרזי רמ"י יבוצע מיד עם מועד הזכייה במכרז

הוצאות הפיתוח הנוספות במכרזי רמ"י, שמטרתן לשקם תשתיות ישנות ולפתח מבני ציבור בתחום הרשות המקומית, הן חלק מהתמורה הכללית שנדרש הרוכש לשלם עבור קבלת הזכות במקרקעין, ולפיכך הן יש להטיל עליהן מס רכישה מיד עם מועד הזכייה במכרז. כך קבע בשבוע שעבר בפסק דין תקדימי בית המשפט המחוזי בלוד, שדחה עררים של חברות יזמית נגד מנהל מיסוי המקרקעין.

מכרזי המגרשים של רמ"י כוללים שלושה סעיפים הקובעים את המחיר שישלם היזם הזוכה: מחיר הקרקע, הוצאות פיתוח כלליות והוצאות פיתוח נוספות. התשלומים בגין הוצאות הפיתוח הנוספות מהווים רכיב אשר נועד לסייע במימון הקמת מבני ציבור ובשדרוג תשתיות ישנות במרחבי הרשות המקומית בה מצויים המקרקעין. בעבר לא כללו המכרזים רכיבי תשלום אלה, והם התווספו למכרזים בעקבות החלטות שהתקבלו במועצת מקרקעי ישראל. 

לעלויות הללו נוסף מס רכישה. בעוד שמס הרכישה על הוצאות הפיתוח הכלליות (הפיתוח על הקרקע שנרכשה) נגבה בהתאם לביצוע העבודות בפועל, הרי שסוגיית מס הרכישה על הוצאות הפיתוח הנוספות (אשר מיועדות להקמת מוסדות ציבור ולשדרוג תשתיות בשכונות ותיקות) נותרה במחלוקת. שבאה כאמור לפתרונה, בפסק דין של בית המשפט המחוזי בלוד.  

פסק הדין ניתן במספר עררים שאוחדו לדיון אחד. את העררים הגישו החברות היזמיות יהלומית פרץ עבודות בנין ופתוח, רמי שבירו הנדסה בנייה והשקעות, ועמרם אברהם חברה לבניין. החברות זכו במכרזים בערים אשדוד ונתניה, והגישו למנהל מיסוי המקרקעין שומות מטעמן, שבהן לא ערכו הבחנה בין הוצאות הפיתוח הכלליות לבין הוצאות הפיתוח הנוספות.

בהסתמך על אישורי חברות הפיתוח בדבר אחוז הפיתוח שבוצע בפועל עד למועד הזכייה במכרז (שהם אחוזים בודדים, ולעיתים אף אפס אחוז), הוסיפו העוררות לשווי המכירה את הוצאות הפיתוח  על כלל רכיביהן רק בהתאם לשיעור ביצוען בפועל. זאת על בסיס פסיקה (הלכת שרביט), שבה נקבע כי הוצאות פיתוח ייכללו בשווי המכירה לצורך חישוב מס רכישה, רק ככל שעבודות הפיתוח בוצעו בפועל עד למועד המכירה, ואילו הוצאות פיתוח המתייחסות לעבודות פיתוח עתידיות אשר במועד המכירה טרם בוצעו – לא ייכללו בשווי המכירה. לפיכך, חברת רמי שבירו שילמה מס רכישה בסך 6.7 מיליון שקל, חברת עמרם אברהם שילמה 7.3 מיליון שקל ויהלומית שילמה 3.4 מיליון. על הסכום הזה לא הייתה מחלוקת. 

מנהל המיסוי דחה את השומות העצמיות שהגישו החברות. בעוד שמנהל המיסוי קיבל את עמדת העוררות ביחס להוצאות הפיתוח הכלליות, ומיסה אותן לפי שיעור ביצוען בפועל, הוא קבע כי יש הבדל מהותי בינן לבין הוצאות הפיתוח הנוספות. לדבריו, תשלומים אלה אשר מבחינה טכנית אכן כונו במכרזים "הוצאות פיתוח נוספות", נכון לכנואבי גורמתם "תשלומים נוספים", והם אינם מהווים תשלום עבור עבודות פיתוח במקרקעין הספציפיים, אלא חלק מהתמורה הכללית שנדרש הרוכש לשלם עבור קבלת הזכות במקרקעין.. לאור זאת, הוציא מנהל המיסוי שומות, בהן הוסיף את מלוא סכום הוצאות הפיתוח הנוספות לשווי המכירה, לצורך חישוב מס הרכישה.

נוכח הדברים, רמי שבירו נדרש לשלם תוספת של 163,815 שקל כמס רכישה, עמרם אברהם נדרש לשלם עוד 105,203 שקל, ויהלומית פרץ נדרשה לשלם 106,337 שקל. על קביעה זו, הוגשה הערר לוועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שבבית המשפט המחוזי.

לטענת העוררות, ההבחנה שמנסה מנהל המיסוי ליצור בין "הוצאות פיתוח כלליות" לבין "הוצאות הפיתוח הנוספות", היא הבחנה מלאכותית ונטולת עיגון בלשון המכרזים ואף לא בפסיקה. לטענתן, התשלומים בגין הוצאות הפיתוח הנוספות, אינם שונים במהותם מתשלומי הוצאות הפיתוח הכלליות, ואין הצדקה להחיל בעניינם דין שונה.

מנהל המיסוי, מנגד, טען כי יש לבחון את העסקה על פי מהותה הכלכלית האמיתית, ולא על פי הכותרות שניתנו לרכיבי התשלום במכרז. לגרסתו, תשלומי הוצאות הפיתוח הנוספות, אותן הוא מכנה כאמור "תשלומים הנוספים", אינם משקפים רכישת שירותי פיתוח עבור המקרקעין הספציפיים שבמכרז, ובכך הם שונים מהוצאות הפיתוח הכלליות. תשלומים אלה, נטען, הם נטל שרמ"י השיתה על היזמים כתנאי סף לקבלת הקרקע, וכחלק מהתמורה עבור המקרקעין.

הוועדה, בראשות השופט אבי גורמן, דחתה כאמור את העררים. הוועדה ציינה בפסק הדין כי פסקי הדין שעסקו בסוגיית הוצאות הפיתוח לא עסקו בנושא הוצאות הפיתוח הנוספות. הוועדה עמדה ההבדלים בין שני סוגי הוצאות הפיתוח – הכלליות והנוספות, וציינה כי אופן חישוב סכומי הוצאות הפיתוח הכלליות, שונה מאופן החישוב של התשלומים הנוספים המכונים הוצאות פיתוח נוספות. "התשלומים הנוספים אינם פונקציה של העלויות בפועל של בניית מוסדות הציבור או שיקום התשתיות הוותיקות בעיר, אלא הם נובעים מכללים שקבעה רמ"י, לרוב – ממכפלה של כמות יחידות הדיור שמשווקות במכרז, בסכום שנקבע. בניגוד לכך הוצאות הפיתוח הכלליות, אשר נועדו לממן תשתיות פיזיות הנדרשות למקרקעין נשוא המכרז והסובב להם, מחושבות באופן ספציפי ביחס לעלויות שיידרשו בפועל".

הוועדה אימצה את עמדת מנהל המיסוי שלפיה תשלום ההוצאות הנוספות, שמטרתן שיקום תשתיות ישנות בעיר והקמת מבני ציבור, הן חלק מרכישת הזכות במקרקעין, וציינה כי "ההסכמה לשלם עבור סיוע לשיקום תשתיות ישנות בשכונות ותיקות בעיר ולהקמת מבני ציבור במרחבי העיר, נובעת מכך שהרוכש רואה בכך תשלום עבור מה שהוא מקבל בתמורה – הזכות במקרקעין. מדובר בתשלומי חובה שהם חלק מהחיובים שמשית המוכר על הקונה". 

הוועדה התייחסה לעמדת העוררות שהפרידו את הוצאות הפיתוח הנוספות ממחיר הקרקע, וקבעה: "הפרדת תשלומים אלה כאילו הם בגין שירות נפרד, עמום ובלתי מוגדר באופן ספציפי וממשי מנקודת מבטו של המשלם, חוטאת למצב הדברים. הסכמתו של היזם לשאת בתשלומים אלה, נובעת מכך שהוא רואה בהם חלק מהתמורה עבור הזכות במקרקעין שהוא רוכש, וכך יש למסותם".

לפיכך, ערר נדחה ועל העוררות הוטלו הוצאות בסך 30,000 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן