תנופת פינוי בינוי בחיפה: קרוב ל-900 דירות חדשות בדרך לאישור

הוועדה המקומית חיפה צפויה לדון היום (ג') בהמלצת גורמי המקצוע בעירייה לאשר את תכנית ההתחדשות ברחוב אמיל זולא בחיפה, המציעה 540 יח"ד. צוות מהנדס העיר ממליץ בחוות דעתו כי 15 אחוז לפחות מכלל יחידות הדיור יהיו קטנות, ועוד 5 אחוז מכלל הדירות יהיו דיור מכליל. 

בנוסף, גורמי המקצוע בעירייה ממליצים להפקיד תכנית התחדשות ברחוב שבטי ישראל בקרית חיים, המציעה 356 יח"ד, אך מתנים את ההפקדה בקיצוץ 25 יח"ד, כך שהיקפה יעמוד על 331 יח"ד.

חלוצה בשכונת רמת שאול
מתחם פינוי בינוי אמיל זולא משתרע על שטח של 21 דונמים בשכונת רמת שאול. התכנית, יוזמת קבוצת מבנים וקבוצת בן דוד, היא תכנית חלוצה בשכונת רמת שאול, במפגש הרחובות דרך צרפת ואמיל זולא ונכללת בתכנית אב להתחדשות שכונות קריית שפרינצק ורמת שאול, המקודמת ע"י העיריה והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. 

בשטח יש כיום 6 מבני שיכון בני 3 קומות שנבנו בשנות החמישים והשישים, וכוללים סה"כ 108 יח"ד. הבניינים הקיימים אינם עומדים בתקן רעידות אדמה, ללא מיגון ומעלית. 

התכנית מציעה את הריסת המבנים הקיימים והקמת 8 בנייני מגורים חדשים: 6 בניינים בני 9 קומות ושני מבנים גבוהים בני 22 קומות מעל מפלס הרחוב. הבינוי כולל חניון תת קרקעי בן 3-4 קומות. סה"כ מוצעות 540 יח"ד (תוספת של 432 יח"ד חדשות).

התכנית הופקדה בשנה שעברה, והוגשו נגדה 6 התנגדויות, ביניהן התנגדות עצמית של היזם. המתנגדים טענו כי התכנית תגרום לעומסים ותפגע באופי השכונה. עוד נטען כי התכנית אינה כוללת פתרונות הולמים לתשתיות בתחום החינוך, המרחב הציבורי ועוד. טענה נוספת הייתה כי התכנית אינה רווחית. גורמי המקצוע ממליצים לדחות את רוב ההתנגדויות. עם זאת, הומלץ לבצע תיקונים טכניים בתכנית. 

צוות מהנדס העיר ממליץ לאשר את התכנית בכפוף לתיקונים טכניים. עוד ממליצים  גורמי המקצוע בצוות מהנדס העיר ממליצים כי 15 אחוז לפחות מכלל יחידות הדיור יהיו קטנות, ועוד 5 אחוז מכלל הדירות יהיו דיור מכליל. 

עורך התוכנית הוא אדר' ודעי עמיקם, ממשרד גיורא גור ושות' אדריכלים. 

שבטי ישראל עוברת לוועדה המחוזית
בנוסף, הוועדה תדון בהמלצה להפקיד את תכנית ההתחדשות ברחוב שבטי ישראל 30-34 בקרית חיים מזרחית, יוזמת אילה בראל התחדשות עירונית. התכנית, ששטחה 6.1 דונמים, ממוקמת בצומת מרכזי של שבטי ישראל, שד' ההסתדרות ושד' אח"י אילת, וכוללת שלושה מבני רכבת בני 4 קומות, עם סה"כ 72 יח"ד בשטח ממוצע של 56 מ"ר. מבני הרכבת הישנים אינם עומדים בתקן רעידות אדמה, הינם ללא מיגון ומעלית. כמו כן, לדירות אין חניות בתחום המגרשים. 

התכנית מציעה להרוס את המבנים הקיימים ובמקומם לבנות שלושה בניינים – שני מגדלים בני 26 ו-32 קומות, וביניהם מבנה בן 10 קומות. שלושת המבנים מעל מסד משותף של קומת קרקע בתכסית מלאה. בסך הכל, מוצעות במתחם 356 יח"ד, כולל 20 אחוז יח"ד קטנות. בגלל גובה הבינוי המוצע, החורג מהמותר בתכנית המתאר העירונית, התכנית היא בסמכות מחוזית.

שמאי העירייה ממליץ כי התכנית תכלול סה"כ 331 יח"ד (הפחתה של 25 יח"ד מהמוצע בתכנית) ומכפיל היח"ד יעמוד על 4.6. בחוות דעת השמאי נקבע כי בכך יתקבל רווח של 17.7 אחוז הנחשב לרווח ראוי לצורך כדאיות כלכלית לתכנית על פי תקן 21.1.

אחת האתגרים בתכנית הוא נכס עירוני במתחם המחוזק על ידי דייר מוגן. גורמי המקצוע ממליצים להרחיב את הקו הכחול של התכנית ולהכליל את המבנה להריסה בשלמותו בתכנית. כמו כן מומלץ כי עלויות פינוי הדייר המוגן – אם בפיצוי כספי או במבנה חליפי במסגרת הפרויקט, יקבלו מענה במסגרת הפרויקט ונדרשים להיכלל בחישובים הכלכליים בדוח על פי תקן 21.1. גורמי המקצוע בצוות מהנדס העיר ממליצים להפקיד את התכנית, בכפוף לתנאים, הכוללים קיצוצים בהיקף הבינוי והרחבת הקו הכחול.

עורך התכנית: אס.או. אדריכלים.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן