השמאי המכריע התעלם מהוראות פס"ד פרמינגר - והשומה קוצצה ב-400,000 שקל

ועדת הערר במחוז תל אביב, בראשותו של עו"ד אייל אילוז, קבעה בהחלטתה כי השמאי המכריע, ד"ר בועז ברזילי, התעלם מהוראות פסק הדין בעניין פרמינגר, שלפיהן כל עוד קיימת יתרת זכויות לא מנוצלת המרפסות נכללות בסל הזכויות הפטור, ולפיכך הוחלט להתערב ולשנות את השומה שנקבעה על ידיו.

הרקע להחלטה הוא שומה מכריעה שנקבעה עבור פרויקט הריסה ובנייה ברחוב וורמיזה בתל אביב שאושרה מתוקף תכנית רובע 3 (תכנית 3616), שהיא תכנית לחיזוק מבנים מתוקף סעיף 23 לתמ"א 38. הפרויקט כלל הריסת המבנה הקיים שחיזוקו נדרש מפני רעידות אדמה, והקמת מבנה מגורים חדש בן 6 קומות וקומת גג חלקית מעל 2 קומות מרתף. ההיתר כולל מרפסות בחזית האחורית של המבנה, הבנויות בהבלטה של 1.6 מטרים מהמבנה, וכן מרפסות בחזית הקדמית של המבנה.

השמאי המכריע קבע כי שטחי המרפסות בחזית ובעורף חורגות במלואן מקו הבניין, וכי ללא אפשרות להבלטת מרפסות מכח תכנית 3616 לא ניתן היה לנצל את המרפסות. השמאי הבחין בין הוראות תמ"א 38 לבין הוראות תכנית רובע 3 (שהיא תכנית מתוקף תמ"א 38), וקבע כי תכנית 3616 קובעת קווי בניין לפי תכנית בניין עיר ולא לפי קווי הבניין המוקטנים מכח תמ"א 38.

השמאי התייחס בהחלטתו להוראות פסק הדין בפס"ד פרמינגר, שקבע כאמור כי כל עוד קיימת יתרת זכויות מתוקף תמ"א 38 שאינן מנוצלות ניתן לניידן למרפסות, שייכללו מתוקף כך בסל הזכויות הפטור, אך קבע כי במקרה הנוכחי פסק הדין אינו תקף. השמאי ציין כי במקרה זה תכנית 3616 גוברת על תמ"א 38. לטענת השמאי, תכנית 3616 קובעת כי זכויות בניה שלא ניתן לנצל במסגרת הוראות הבניה המותרות בתכנית מבוטלות ולא ניתן לניידן למרפסות, ולכן סבר השמאי המכריע כי אין תחולה לעניין פרמינגר במקרה זה, אף שקיימות זכויות בניה בלתי מנוצלות. 

לפיכך לדעת השמאי המכריע, יש השבחה לכל שטח המרפסות החורג מקווי הבנין בחזית האחורית של המבנה, וביחס למרפסות בחזית יש להביא בחשבון הבלטה מעבר ל-1.2 מטרים בקו הבנין הקדמי.  בנוסף, השמאי קבע כי בקומת הגג יש שטח של 64 מ"ר החורג משטח של מחצית קומה מורחבת לפי תמ"א 38. 

לפיכך, השמאי קבע השבחה של 112,000 שקל בגין תמ"א 38 תיקון 3, עבור החריגה בקומת הגג, שההיטל בגינה הוא בשיעור של 25 אחוז, ובסך הכל, 28,000 שקל. בכל הנוגע לתוספת המרפסות לפי תכנית רובע 3, השמאי המכריע קבע השבחה של  1,027,500 שקל, שההיטל בגינה, בשיעור של 50 אחוז, הוא 513,750 שקל.

על החלטה זו הגיש היזם ערר לוועדת הערר המחוזית. בין השאר נטען בערר כי הכרעת השמאי המכריע לעניין ההשבחה שקבע בגין רכיב הבלטת המרפסות, עומדת בניגוד להוראות הדין והפסיקה בנושא, באופן המהווה פגם מהותי בשומה המכרעת ומחייב את תיקונה. עוד נטען בערר כי קיימת יתרת שטחים של 526 מ"ר מכוח תמ"א 38 אשר לא נוצלו, ולכן קיימת יתרת זכויות לא מנוצלות העולה בהיקפה על שטח המרפסות שאושר במסגרת הבקשה להיתר.

העירייה, מצדה, טענה כי יש לדחות את הערר, והוסיפה כי הגישה בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון כנגד פסק הדין בעניין פרמינגר, וכי בקשה זו תלויה ועומדת.

הוועדה החליטה, כאמור, באופן חריג להתערב ולשנות את השומה המכריעה. הוועדה קבעה כי קביעותיו של השמאי המכריע בכל הנוגע לרכיב הבלטת המרפסות שגויות, וכך גם קביעתו כי פסק הדין בעניין פרמינגר אינו חל במקרה זה. הוועדה ציינה כי בהתאם לפסק דין פרמינגר, במקרה של הריסה והקמה מחדש של בניין לפי תמ"א 38, בו סל הזכויות איננו מנוצל במלואו וניתן במסגרתו לבנות גם את כל שטח  המרפסות, ניתן להחיל את קווי הבניין המוקטנים לגבי כל חלקי המבנים, ללא צורך בהקלה נוספת. 

לגופו של עניין, הוועדה קבעה כי "עצם חישוב השטח המלא של מרפסות אלו בשומה המכרעת, מעיד על התעלמות מהעובדה, כי ניתן היה במצב הקודם על פי קווי הבניה המוקטנים של תמ"א 38, לבנות מרפסות הבולטות 1.5 מטרים מקו הבניין". 

הוועדה ציינה כי יש אמנם חריגה בשטח המרפסות, אך רק בשיעור של 10 ס"מ, אך החליטה לחשב את החריגה לפי מקדם מופחת לאחר שקבעה כי מדובר בשיפור תכנון. בסיכומו של דבר, הוועדה ביטלה את ההשבחה לפי תכנית רובע 3 שקבע השמאי המכריע, וקבעה שומה חדשה של 220,875 שקל, שההיטל בגינה הוא 110,437 שקל – 400,000 שקל פחות מההיטל שקבע השמאי המכריע. ההשבחה בגין תיקון 3 לתמ"א 38 נותרה בעינה.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן