ניתוח מגמות: השפעת משבר הקורונה על שכר הדירה

הרבה נכתב ודובר אודות נתוני הלמ"ס, האוצר ובנק ישראל בנושא עליית מחירי הדיור ב-2020, שנת מגיפת הקורונה, עלייה שהתחזקה עוד יותר במהלך החודשים הראשונים של 2021 בד בבד עם העלייה המשמעותית במספר העסקאות. נתון שפחות בלט, אבל לטעמי הוא מעניין לא פחות הוא העלייה המשמעותית בו זמנית בשכר הדירה, כולל במספר ערים לא צפויות.

העלייה בשכר הדירה בממוצע נעה סביב 3 אחוזים, בדגש על העיר המבוקשת ביותר בארץ, תל אביב וערי גוש דן ומרכז הארץ. פרט מעניין במיוחד הוא שהעלייה קרתה גם בערי לווין מרוחקות מתל אביב. עלייה שהיא פועל יוצא מהרצון של לא מעט שוכרים לצאת מהעיר הצפופה אל המרחב הירוק והפתוח בעקבות הקורונה ולהתגורר בדירה גדולה יחסית עם מרפסת, עם ממשק רגלי קרוב אל הטבע ובמחירים נמוכים יחסית לתל אביב.

מעניין יהיה לבדוק בהמשך את השפעת מבצע "שומר החומות" כמו גם הפסקת מגבלות הקורונה שנכנסה לתוקף ב-1 ביוני 2021, על שכר הדירה. האם המגמה תימשך או שתהיה נסיגה וחזרה לעיר הגדולה. אולם ייקח מן הסתם עוד חודש חודשיים על מנת שנראה זאת.

אחרי תל אביב, שכאמור מובילה בגאון את רשימת הדירות להשכרה עם 5,896 ש"ח בממוצע, ניצבת באופן מפתיע כפר סבא עם 5,613 ש"ח בממוצע, לפני ערים מרכזיות מובהקות דוגמת רמת גן (4,467) ירושלים (4,311) ראשון לציון (4,072), חולון (2,976) ופתח תקווה (3,901). ניתן לייחס זאת למגמה של "עוברים לעבוד חלק מהשבוע" וכך הם לא צריכים להישאר לגור במרכז המטרופולין. 

נקודה מעניינת נוספת: למרות העלייה המשמעותית למדי במחירי השכירות, אחוז התשואה הולך ויורד מאחר שמחירי השכירות לא מדביקים את קצב עליית המחירים. בשנת 2006 התשואה הממוצעת מדמי השכירות הייתה 4 אחוזים בקירוב, וכיום היא נעה סביב 2.5 אחוזים בלבד בממוצע. נתון זה מביא לכך שהעלות הכלכלית של שכירת דירה לעומת רכישה אינה גבוהה כפי שהייתה בעבר. 

מאז שנות ה-90 של המאה שעברה קיימת מגמה של ירידה בדירות בבעלות. אם בשנות ה-90 לכ-75 אחוזים מהישראלים (כ-3 מתוך 4 מיליון תושבים) הייתה דירה בבעלות, הרי שכיום השיעור ירד משמעותית לכ-65 אחוזים (כ-6 מיליון מתוך כ-9.3 מיליון), כלומר לכ-3.3 מיליון ישראלים שזה כמיליון בתי אב אין דירה בבעלות ואחוז זה הולך וגדל משנה לשנה, תוצאה ישירה של העלייה המסחררת במחירי הדיור.

האם מגמה זו תלך ותגדל ואנשים יעדיפו לשכור דירות על פני רכישה? עדיין קשה לצפות. עם זאת, אנחנו עדים למגמה הולכת ומתמשכת של שכירת דירת המגורים על פני רכישה. לגור בשכירות זו כבר לא מילה גסה כפי שהיה בעבר. הבעיה שבארץ עדיין לא קיים שוק נדל"ן לשכירות ארוכת טווח. לשוכרים לא קיימת הגנה מפינוי הדירה, והשוכרים נאלצים לעבור דירה בכל מספר שנים עקב אילוצים של המשכירים.

המגמות האלו מלמדות שככל שמחירי הדירות יעלו כך שיעור התשואה עליהן ירד ויעמוד על אחוזים נמוכים. וזו תוצאה ישירה של העדר היכולת של הצעירים לממן רכישת דירה מצד אחד, ומן הצד השני דמי שכירות מקסימליים שהם מוכנים לשלם.

*כותבת המאמר, דליה עסיס, הנה שמאית מקרקעין, מתכננת ערים ומרצה לנדל"ן באוניברסיטת בר אילן.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן