ממשרדים נטושים לדירות מבוקשות: ההזדמנות שמתחבאת במגדלי הרפאים

שוק המשרדים הישראלי שולח בשבועות האחרונים מסר ברור: משהו השתנה. גל הפיטורים בהייטק, המעבר לארגונים רזים יותר והשימוש הגובר בבינה מלאכותית מצמצמים את הצורך בשטחי משרד בהיקפים שהכרנו בעבר. במקביל, לשוק צפויים להתווסף בשנים הקרובות עוד כ־600–700 אלף מ"ר של משרדים חדשים, בזמן שכבר היום ישנם בניינים שלמים שעומדים ריקים או מאוכלסים חלקית בלבד. 

הנתונים מדברים בעד עצמם. בחולון ובמתחם האלף בראשון לציון שיעורי התפוסה במשרדים עומדים על כ־75%, בבני ברק סביב 85%, ובחלק מהמגדלים החדשים התפוסה נמוכה בהרבה. ישנם פרויקטים חדשים שאוכלסו בפחות מ־50% משטחיהם, גם במרכז הארץ. 
אך במקום לראות בכך בעיה, אולי הגיע הזמן לראות בכך הזדמנות.ישראל נמצאת בעיצומו של משבר דיור. מחירי הדירות גבוהים, השכירויות ממשיכות לטפס, וזוגות צעירים מתקשים למצוא פתרונות מגורים במרכזי התעסוקה. במקביל, אלפי מטרים רבועים של שטחי משרדים מחפשים שוכרים. השאלה המתבקשת היא מדוע אנחנו ממשיכים לחשוב במונחים של "מגדל משרדים" או "מגדל מגורים", כאשר העולם כבר מזמן עבר לחשוב במונחים של עירוב שימושים.

בארצות הברית, למשל, הפכה הסבת מגדלי משרדים למגורים לאחת ממגמות הנדל"ן הבולטות ביותר מאז הקורונה. ערים כמו ניו יורק, וושינגטון, שיקגו וקליבלנד מעניקות תמריצים ליזמים להפוך בנייני משרדים ישנים לדירות קטנות, דירות להשכרה ויחידות מגורים לצעירים. בניו יורק בלבד מקודמות תוכניות להסבת עשרות בניינים למגורים כחלק מהמאמץ להתמודד עם מחסור בדירות.

גם באירופה רואים מגמה דומה. בלונדון, אמסטרדם וערים נוספות מקודמות תוכניות להסבת שטחי תעסוקה למגורים, תוך יצירת מתחמים מעורבי שימושים המשלבים מגורים, מסחר, עבודה ופנאי באותו מבנה או באותו רובע. לישראל יש הזדמנות לעשות את אותו הדבר.

במקום לחכות שהשוק "יספוג" עודפי משרדים במשך עשור, ניתן לייצר מסלול מהיר להסבת מבנים שלמים או קומות וליצור במבנים ערוב שימושים שכולל דירות קטנות, דירות סטודיו ויחידות מגורים להשכרה ארוכת טווח. ברור שקיימות מגבלות, לא בכל בניין ניתן ליישם את השינוי, אבל רבים בהחלט כן. מגדלים סמוכים למוקדי תעסוקה ובמרכזי ערים יכולים להפוך בתוך שנים בודדות למאות ואף אלפי יחידות דיור חדשות.

היתרון כפול. מצד אחד, מוסיפים לשוק מלאי דיור משמעותי בזמן קצר יחסית, ללא הצורך להמתין שנים ארוכות להליכי תכנון ובנייה. מצד שני, מפחיתים את הלחץ על שוק השכירות ומייצרים אלטרנטיבה אמיתית לצעירים, רווקים, זוגות בתחילת דרכם ואנשי מקצוע שמבקשים לגור קרוב למקום עבודתם.

הבעיה היא שהרגולציה עדיין לא התאימה את עצמה לשינוי. הרשויות ממשיכות למדוד הצלחה במספר מגדלי המשרדים שאושרו, בזמן שהשוק מאותת שהוא זקוק למשהו אחר. אם הממשלה באמת רוצה להתמודד עם משבר הדיור, היא חייבת להפסיק לראות בעודפי המשרדים בעיה נקודתית של יזמים ולהתחיל לראות בהם חלק מהפתרון הלאומי. ההייטק משתנה. שוק העבודה משתנה. גם הנדל"ן צריך להשתנות. השאלה כבר אינה מי ימלא את מאות אלפי המטרים הריקים שנבנים כיום. השאלה היא האם נדע להפוך אותם למשהו שהציבור הישראלי זקוק לו הרבה יותר – דירות.

הכותבת, מרגלית מוסה פרידברג, הינה סמנכ"לית תכנון, ניהול ומערכים בחברת AVIV

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן