היכן ימוקמו מוקדי הכוח של ישראל ב-2040? התשובה נמצאת בנתוני הפינוי בינוי

במשך שנים נהגו להתייחס להתחדשות עירונית כאל אחד הפתרונות למשבר הדיור. המדינה חיפשה דרכים להגדיל את היצע הדירות באזורי הביקוש, הרשויות המקומיות ביקשו לחדש שכונות ותיקות, והיזמים חיפשו קרקע במקומות שבהם כבר לא נותרו עתודות פיתוח משמעותיות. 

ההתחדשות העירונית נתפסה ככלי תכנוני, לעיתים ככלי חברתי, חוץ מכמובן המטרה המקורית שלו – הגנה מפני רעידות אדמה ובהמשך מפני האיומים הביטחוניים, אלא שהנתונים החדשים על התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית מלמדים שהענף הגיע לשלב חדש. ההתחדשות העירונית כבר אינה רק כלי להגדלת היצע הדיור, היא הפכה למבחן של עוצמתה הכלכלית של העיר ושל יכולתה להשתלב במטרופולינים החזקים של ישראל.

מבט ראשון על הנתונים שפרסם לאחרונה מגדילים, מראה כי  תל אביב ממשיכה להוביל עם יותר מ-4,100 יחידות דיור שהחלו להיבנות במסגרת התחדשות עירונית. אבל הסיפור המעניין באמת, נמצא דווקא בערים שנמצאות סביבה. פתח תקווה רשמה זינוק של 42% בהתחלות הבנייה בהתחדשות עירונית. בת ים זינקה בכ-57%. בגבעתיים יותר מ-92% מהבנייה החדשה בעיר כבר מבוססת על התחדשות עירונית, ובבת ים הנתון עומד על יותר מ-80%.

אלה אינם רק מספרים גבוהים. אלה נתונים שמלמדים על שינוי עמוק באופן שבו ערים בישראל מתפתחות.

כשאין קרקע, העיר מתחילה לבנות את עצמה מחדש
ההתחדשות העירונית תמיד הייתה קשורה למחסור בקרקע, אבל כיום היא הופכת במקומות מסוימים למנוע הצמיחה היחיד כמעט של העיר.

בת ים היא הדוגמה הבולטת ביותר לכך. כאשר יותר מ-80% מהתחלות הבנייה בעיר מגיעות מהתחדשות עירונית, המשמעות היא שהעיר כבר כמעט ואינה צומחת באמצעות שכונות חדשות על קרקע פנויה. היא צומחת באמצעות החלפת המרקם הישן במרקם חדש.

זהו נתון דרמטי במיוחד משום שבת ים אינה תל אביב. היא אינה נהנית מאותם מחירי דירות או מאותה עוצמה כלכלית. ובכל זאת, היא הפכה לאחת מזירות ההתחדשות המשמעותיות בישראל.

הסיבה לכך אינה רק מחירי הדירות. היא נובעת משילוב של כמה תהליכים שפועלים במקביל. העיר נהנית מהרכבת הקלה שכבר פועלת, מהקרבה למרכזי התעסוקה של גוש דן, ממלאי גדול של בניינים ותיקים, ובעיקר מהעובדה שכמעט לא נותרו בה עתודות קרקע משמעותיות לפיתוח עתידי.

במילים אחרות, בת ים אינה בוחרת בהתחדשות עירונית. היא תלויה בה.

פתח תקווה נהנית מכל מנועי הצמיחה יחד
אם בת ים מייצגת עיר שמתחדשת מתוך הכרח, פתח תקווה מייצגת עיר שמתחדשת מתוך הזדמנות.

העיר נהנית כיום ממספר מנועי צמיחה שפועלים במקביל. הרכבת הקלה כבר חיברה אותה בצורה טובה יותר למרכז המטרופולין. המטרו העתידי צפוי להגדיל עוד יותר את הנגישות של חלקים גדולים ממנה. אזור התעסוקה של קריית אריה ממשיך לצמוח. בתי החולים, מוסדות ההשכלה ומרכזי המסחר הופכים אותה למוקד פעילות אזורי משמעותי. במציאות כזו, ההתחדשות העירונית אינה רק תוצאה של בניינים ישנים. היא תוצאה של ביקושים.

כאשר עיר הופכת נגישה יותר, חזקה יותר ומחוברת יותר למוקדי תעסוקה, ערך הקרקע שלה עולה. כאשר ערך הקרקע עולה, יותר פרויקטים הופכים לכדאיים. כאשר יותר פרויקטים הופכים לכדאיים, ההתחדשות העירונית מואצת. זו אחת הסיבות לכך שפתח תקווה רשמה זינוק כה משמעותי בהתחלות הבנייה בתחום.

הנתון החשוב ביותר נמצא דווקא בדרום
אבל אולי הנתון המעניין ביותר בדוח כלל אינו קשור למרכז אלא לדרום: אופקים רשמה יותר מ-2,300 התחלות בנייה. קריית גת יותר מ-2,000. נתיבות כמעט 2,000. גם באר שבע, אשקלון, אילת ודימונה מוסיפות מאות יחידות דיור חדשות. ובכולן כמעט שלא קיימת התחדשות עירונית. הנתון הזה חשוב משום שהוא חושף את אחת האמיתות הפחות מדוברות בענף.

החסם המרכזי של ההתחדשות העירונית בישראל אינו תכנון, הוא כלכלה.

במשך שנים השיח הציבורי התמקד בזכויות בנייה, בוועדות תכנון ובאישורי תוכניות. אבל בדרום כבר ניתן למצוא לא מעט תוכניות מאושרות. מה שחסר הוא הכדאיות הכלכלית שמאפשרת להפוך אותן לפרויקטים.

כל עוד ניתן לבנות שכונה חדשה על קרקע פנויה, הרבה יותר פשוט, מהיר ורווחי לעשות זאת מאשר לבצע פרויקט פינוי בינוי מורכב. זו הסיבה שבערים רבות בדרום הבנייה החדשה ממשיכה להתבסס בעיקר על התרחבות החוצה ולא על התחדשות פנימה.

הצפון מספר סיפור שונה לחלוטין
כאן מגיעה אחת התובנות המעניינות ביותר מהדו"ח, כי בדומה לדרום, היינו מצפים לראות תמונה דומה גם בצפון. אבל זה לא מה שקורה. מחוז חיפה, מציג עלייה משמעותית בהתחדשות העירונית. חיפה עצמה רשמה זינוק של 64% בהתחלות הבנייה בתחום. טירת כרמל מציגה עלייה חדה נוספת, וגם ערים נוספות באזור מתחילות להראות פעילות משמעותית. חיפה נהנית ממוקדי תעסוקה, ממוסדות אקדמיים, מנמל, ממערכת תחבורה מתפתחת ומבסיס כלכלי רחב יחסית. לכן היא מסוגלת לייצר חלק מהכוחות הכלכליים שמניעים התחדשות עירונית גם מחוץ לגוש דן.

המשמעות היא שהסיפור האמיתי אינו מרכז מול פריפריה. הסיפור הוא מטרופולין מול היעדר מטרופולין.

אך ישנו גורם נוסף, שמסייע להסביר את ההבדל בין מטרופולין חיפה לבין מטרופולין באר שבע. בעוד שבאזור באר שבע, אופקים, דימונה וערים נוספות, עדיין קיימות עתודות קרקע משמעותיות המאפשרות להמשיך ולהקים שכונות חדשות, באזור חיפה האפשרויות הללו מוגבלות הרבה יותר. כאשר לרשות מקומית יש חלופות פיתוח רבות על קרקע פנויה, הלחץ לקדם התחדשות עירונית נמוך יותר. לעומת זאת, כאשר עתודות הקרקע מצטמצמות, ההתחדשות העירונית הופכת לא רק לאפשרות תכנונית, אלא לצורך אסטרטגי משמעותי עבור העיר. לנתון הזה יש גם משמעות חשובה עבור משקיעי נדל"ן, כאשר הם בוחנים פוטנציאל להתחדשות עירונית.

מבחן העתיד של הערים בישראל
הנתונים שפורסמו, אינם מספרים רק כמה דירות נבנו, הם מספרים אילו ערים מצליחות לייצר את התנאים שגורמים להתחדשות עירונית לקרות.

בסופו של דבר, התחדשות עירונית אינה מתחילה בבניין ישן. בישראל לא חסרים בניינים ישנים. היא מתחילה במקום שבו נפגשים יחד ביקושים, תחבורה, תעסוקה, צפיפות עירונית וכדאיות כלכלית.

זו הסיבה שבת ים, פתח תקווה, גבעתיים וחיפה בולטות כל כך בנתונים. וזו גם הסיבה שערים אחרות, למרות אלפי יחידות דיור חדשות, עדיין אינן מצליחות לייצר היקפי התחדשות דומים.

במובן הזה, ההתחדשות העירונית הפכה בשנים האחרונות למדד הכלכלי המעניין ביותר של השלטון המקומי. היא לא רק מלמדת איפה בונים היום. היא מלמדת באילו ערים השוק מאמין שיהיו מוקדי הביקוש, התעסוקה והצמיחה של ישראל בעשורים הקרובים.

הכותב, יהב שפינרד, הוא מייסד קפטן אינווסט, חברה לליווי משקיעי נדל"ן ולארגון מתחמים להתחדשות עירונית

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן