צו מניעה לפרסום תוכנית המתאר של הוד השרון // dspositphotos

רמת השרון מציגה: כולם נגד כולם בפרויקט תמ"א 38

הן התושבים והן היזם הגישו עררים על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת השרון לאשר פרויקט תמ"א 38 במסלול חיזוק ועיבוי, הוועדה המחוזית דחתה את העררים

רונן דמארי 31.10.2018

ועדת הערר המחוזית בתל אביב דחתה לאחרונה מספר עררים שהגישו תושבים המתגוררים בסמיכות לבניין מגורים ברחוב גולומב ברמת השרון, בו אמור לצאת לפועל פרויקט תמ"א 38. במקביל דחתה הוועדה ערר שהגישה החברה היזמית, "צוק איתן בע"מ", שביקשה כי תותר לה חנייה מעל פני הקרקע.

המדובר בבניין מגורים בן 3 קומות מעל קומת עמודים מפולשת שבו 12 יחידות דיור כאשר במסגרת הבקשה התבקשה תוספת 2.5 קומות וממ"דים והרחבת הדירות וכן תוספת 8 דירות ל- 12 דירות קיימות ובסה"כ-20 דירות.

העוררים: השכונה תהפוך לסלאמס
בעררים שהוגשו על ידי התושבים נטען בין היתר כי אישור הבקשה יהפוך את השכונה כולה ל"סלאמס" וכי ההתנגדות אינה נוגעת לחיזוק המבנה, אלא לתוספת קומות ויחידות דיור שיחסמו את הנוף והאוויר. עוד נטען כי האזור סובל מצפיפות שבאה לידי ביטוי בבעיות תנועה ולכן אין לאשר את תוספת הבנייה.

תושב המתגורר בבניין סמוך אחר טען בפני הועדה, כי חיזוק המבנה בדרך של עיבוי אינו מתחשב במרחב הסביבתי ולכן יש לדרוש את חיזוקו בדרך של הריסה ובניה מחדש – אך במגבלה של 20 יחידות דיור. היינו, כפי שאושר במסגרת הבקשה לחיזוק – תוספת 8 יחידות דיור על 12 הקיימות, ובהפחתת קומה ביחס לבקשה לעיבוי המבנה. לעמדתו של העורר פתרון כזה מאפשר חניה תת-קרקעית ותכנון ראוי יותר של המבנה, תוך פגיעה מופחתת בבניינים הגובלים.

בנוסף, טוענים התושבים המתגוררים בבניין הגובל בפרויקט מצפון, כי ההתקרבות בין המבנים שנוצרת בשל הרחבת הדירות מביאה לפגיעה בפרטיות ולחסימת אור ואוויר וכי פגיעה זו מתעצמת בשל הגדלת מספר החלונות בחזית זו והרחבתם.

הוועדה המקומית השיבה לעררים אלה וטענה כי יש לדחות אותם: היא ציינה כי לא ניתן ואין מקום לחייב את בעלי הזכויות במבנה אותו מבוקש לחזק לבצע הריסה ובניה מחדש של המבנה שכן תכנית רש/3838 שהיא תכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38 התקפה ברמת השרון, מאפשרת גם חיזוק באמצעות עיבוי ולא רק הריסה ובנייה מחדש. היא ציינה כי התכנית אמנם מתמרצת הריסה ובניה, אך אינה מחייבת זאת.

באשר לטענה לחוסר בתשתיות, עמדת הוועדה המקומית היא שלא קיים מחסור בתשתיות באזור, ומדובר בטענה שנטענת בעלמא ללא כל ראיה.

בכל הנוגע לטענות בדבר חסימת אור נוף ואוויר סבורה הוועדה המקומית כי יש בהחלטה מענה לטענות העוררים, וכי נערך על ידה האיזון הראוי בין הצורך בחיזוק המבנה לבין הפגיעה בצדדים שלישיים, כאשר היא הורתה על הרחקת מגדל הממ"דים הצפוני מערבי. באשר לטענה לפגיעה בפרטיות, גם כיום יש חלונות בחדרים הפונים לכיוון צפון. הועדה דרשה כי במגדל הממ"ד לא יותקנו פתחים לכיוון צפון. הועדה המקומית הדגישה כי היא אינה מאשרת מגדלי ממ"דים בחזית המבנה באופן שפוגע מאד במרחב הציבורי.

החברה היזמית, "צוק איתן בע"מ", שהגישה מענה לעררים הפנתה לפסיקה הקובעת כי אין לאדם זכות קנויה לנוף הנשקף מביתו וכי עליו לצפות כי ביום מן הימים נוף זה יוסתר כחלק מההתפתחות העירונית. לטענתה, הדבר נכון במיוחד כאשר מדובר באינטרס לאומי של חיזוק  מבנה מפני רעידות אדמה.

ועדת הערר החליטה כאמור לדחות את העררים שהגישו התושבים, כשהיא קובעת: "הערך העומד בבסיס הבקשה להיתר – חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה – הוכר כאינטרס לאומי. תכנית רש/3838 שאושרה על ידי הועדה המחוזית היא תכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38 והיא מאפשרת חיזוק מבנים גם באמצעות עיבוי ולא רק באמצעות הריסה ובנייה, תוך תוספת של קומות, זכויות ויחידות דיור. איננו סבורים כי מתקיימות נסיבות שמצדיקות דחייה של הבקשה ודרישה כי החיזוק יבוצע באמצעות הריסה ובניה מחדש בלבד".

חברי הועדה דחו את טענות התושבים וציינו: "כאשר אנו עורכים את האיזונים הנדרשים בין הצורך בחיזוק המבנה לבין הפגיעה שנגרמת באופן טבעי מהתקרבות בין המבנים בחיזוק מבנה קיים, אנו סבורים כי החלטתה של הועדה המקומית היא ראויה ונכונה ולכן אנו דוחים את העררים שהגישו המתנגדים".

החלטת הוועדה באשר לסוגיית הסדרי החנייה
באשר לערר שהגישה החברה היזמית – הוא נסב סביב סוגיה אחת בלבד – הסדר החניה שהתבקש. החברה טענה כי לא נדרשת הקלה לצורך אישור חניות עיליות שכן מדובר באפשרות המפורטת בהוראות תכנית רש/3838.

באשר לחניות המצויות בחזית הצדית הדרומית טענה החברה, כי מדובר בחניות קיימות בהיתר והיא לא נדרשה לפרסם בגין חניות אלה הקלה מתכנית רש/3838. לטענתה, מאחר שמדובר בבקשה שחזרה לדיון נוסף לצורך פרסום הקלות, ראוי היה שהגורמים המקצועיים בוועדה המקומית ידרשו פרסום זה. לדבריה לא קיים קושי תמרון בכניסה לחניות אלה, גם אם תוקם גדר המפרידה בין המגרש למגרש הדרומי  לו – וזאת בניגוד לקביעתה של הוועדה המקומית.

הוועדה המקומית ציינה כי "חניות מעל הקרקע אינן פונקציונליות שכן לא קיים מרווח תמרון מספיק בין גבול המגרש לבין החניות הללו, והגישה אליהן נסמכת על הסכמה שבשתיקה של בעלי המגרש השכן מדרום שמאפשרת שימוש בפועל בגישה לחניה שלהם לצורך תמרון. ככל שתוקם בין המבנים גדר לא ניתן יהיה לעשות שימוש בחניות אלה. בכל הנוגע לחניות המתוכננות בעורף המגרש – עמדת הועדה המקומית היא כי יש לפרש את הוראות תכנית רש/3838 ככאלו המתירות חריגה מהקביעה לפיה כל החניות יהיו בתת הקרקע רק מקום בו לא ניתן מבחינה תכנונית והנדסית למצוא פתרון של חניה תת-קרקעית. לטענתה, השיקול הכלכלי אינו יכול להילקח בחשבון".

ועדת הערר דחתה גם את הערר הזה כשהיא מנמקת: "קיימים שיקולים תכנוניים כבדי משקל לא להתיר חניה מעל הקרקע. הרי שבענייננו הקמת חניה תת-קרקעית היא מתבקשת נוכח נתוני המגרש והותרת שטח פנוי נרחב בעורף המגרש. מבחינה תכנונית, לכן, לא קיים כל קושי למצוא פתרון חניה תת-קרקעי בתחום המגרש, ומאידך הקמת חניון על-קרקעי תביא לפגיעה הן בבעלי הזכויות במגרשים הגובלים והן בבעלי הזכויות בקומות התחתונות בבניין אותו מבוקש לחזק. איננו סבורים כי הוראת תכנית רש/3838 שהעדיפה מפורשות פתרון חניה תת-קרקעי, שיתרונותיו ברורים, כיוונה למצב דברים מסוג זה – בו ה"קושי" בהסדרת חניה תת-קרקעית, נעוץ בשיעור רווחיות שמבוסס על הסכמות חוזיות ותמורות שהבטיח היזם לבעלי הזכויות בדירות הקיימות. אנו סבורים כי יש לפרש את הוראות תכנית רש/3838 ככזו שמאפשרת חניה על-קרקעית בראש ובראשונה במצבים בהם קיימת מניעה הנדסית או תכנונית להתקנת חניה תת-קרקעית, גם אם אנו נכונים לקבל פרשנות שמאפשרת להביא בחשבון גם שיקול "אחר", במקרי קיצון. לפיכך אנו דוחים גם את ערר מבקשת ההיתר".

בנסיבות העניין החליטה ועדת הערר שלא לפסוק הוצאות.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

"התעשייה": 60 אלף שקל להחתמת דיירים

"מגדילים" ממשיכים לחשוף את האמת והסכומים שמאחורי תעשיית ההתחדשות העירונית והפעם, בית המשפט חייב את החברה היזמית "סבן...
רונן דמארי 12.11.2018
נשמח לדבר אתך
נגישות