התחדשות עירונית בתל אביב // שאטרסטוק

נדחו טענות היזמים בכיכר אתרים

ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובנייה דחתה את רוב טענות היזמים בתוכנית כיכר אתרים. הוועדה החליטה כי גובה הבינוי שיותר במתחם יישאר עד 25 קומות וכי היקף שימושי התיירות לא יפחת מ-30% כפי שקבע מינהל התכנון

כרמלה קופר 31.07.2019

התחדשות עירונית בתל אביב // שאטרסטוק

ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובנייה החליטה פה אחד, לדחות ברובו את הערר שהוגש על החלטת הוועדה לשמירה על הסביבה החופית (ולחוף), בעניין מתחם כיכר אתרים.  

הוועדה קיבלה את החלטת הולחוף להשאיר את גובה הבינוי במתחם, עד 25 קומות, וכן קבעה כי היקף שימושי התיירות במתחם לא יפחת מ-30%. זאת בניגוד לעמדת היזמים כי היחס בין מגורים למלונאות יהיה 50:50 וגובה הבינוי יהיה עד 40 קומות בשני מגדלים. 

ביחס ליתר ההיבטים, הוועדה קיבלה את מסקנת הולחוף לפיה לא הוצגה הצדקה לחריגות המבוקשות בנקודת הזמן הרלוונטית לאישור התכנית הכוללנית, והשתכנעה כי עד לתכנון המפורט של השטח, שבו יתבררו גודל המגרש לאחר הפרשות לצורכי ציבור, היקף זכויות הבנייה שניתן יהיה לגזור ממנו והיקף זכויות הבנייה הנוספות הנדרשות לצורך הפיכת התכנון לישים מבחינה כלכלית – אין ודאות לגבי ההצדקה לחריגות המבוקשות בעניין גובה המבנים והרח"ק, ולהיקפן.

בהחלטתה הדגישה הוועדה כי אין מניעה שבתכנון המפורט יאושרו החריגות המבוקשות מהוראות תכנית תא/5000, ככל שתימצא לכך הצדקה, אלא שתכנון מפורט כזה יתבצע לאחר גיבוש מסמך מדיניות למתחם החופי על ידי הוועדה המקומית, כפי שמורה תכנית תא/5000, ויידרש לאישור הוועדה המחוזית והולחוף – בהיותו חורג מהתכנית הכוללנית.

באשר לגובה המבנים במתחם כיכר אתרים, הוועדה קבעה כי לאור משקלו הרב של היבט גובה המבנים בשמירה על הסביבה החופית, אין מקום להתערב בהחלטת הולחוף שלא לאשר חריגה, ודאי כה משמעותית, מגובה המבנים המקסימלי שנקבע למתחם. הוועדה סברה כי הגבלת הבינוי ל-25 קומות, גם מבחינה מהותית וודאי בנסיבות שבהן טרם הוצגה הצדקה לחריגה ממנו, היא החלטה סבירה ונכונה המשקפת הפעלת שיקול דעת ראוי של הולחוף במסגרת סמכותה. 

באשר לשימושים המותרים במתחם, הוועדה סברה כי יש לאשר בשלב זה חריגות בהוראות הכלליות שיחולו על המתחם, ועל כן לא ניתן אישור להוראה לפיה תהיה גמישות בקביעת תמהיל השימושים. אולם, הוועדה מקבלת את הטענה כי ההוראות הכלליות שנראה היה הגיוני להחילן במתחם, על בסיס הדיונים בתכנית טרם הפקדתה, הן ההוראות החלות בכל השטחים המסומנים בייעוד "מגורים מוטה מלונאות". הדיונים בתכנית משקפים עמדה תכנונית שהייתה מקובלת הן על הוועדה המחוזית, הן על הולחוף והן על הוולנת"ע ביחס לתכנית המופקדת, לפיה נכון להטמיע את הוראות תמ"א 4/13 בהוראות התכנית. תמ"א 4/13מסמנת שטח בכיכר אתרים בייעוד מלונאות משולב מגורים. בהתאם להוראות כלליות אלה ביחס לאזור מוטה מלונאות, הקבועות בסעיף 3.7.2 לתכנית תא/5000, לא יופחתו שטחי המלונאות המאושרים כיום, ובשטחים שיתווספו לא יפחת היקף השטחים לשימוש מלונאות מ-30%. כלומר, בפועל, בבנייה עתידית בכיכר אתרים יעלה היקף השימוש למלונאות על 30% שכן עליו להתווסף על שטחי המלונאות המאושרים כיום. 

באשר לעניין הרח"ק, הוועדה קבעה כי קיים קושי לקבוע את הרח"ק כל עוד אין ודאות לגבי היקף ההפרשה לצורכי ציבור, והעוררת מבקשת לגזור אותו מזכויות הבנייה שברצונה לאשר בתכנית המפורטת, במקום ההליך שקובע התכנית – שלפיו נגזרות זכויות הבנייה מגודל המגרש ומהרח"ק שנקבע לגביו. 

העוררת מבקשת למעשה להקדים את התכנון המפורט לקביעה העקרונית בתכנית הכוללנית לגבי רח"ק, ולאשר שיעור רח"ק שיאפשר גמישות, אשר במסגרתה ניתן יהיה לאשר את מלוא זכויות הבנייה המבוקשות על ידיה. הוועדה סבורה  כי צדקה הוולחוף בקבעה כי המידע שהוצג בפניה אינו מדויק, מבוסס וקונקרטי מספיק לצורך שינוי המגבלה הכללית של הרח"ק המרבי שנקבעה בתכנית הכוללנית בשלב זה. 

כזכור, בחודש פברואר 2019, חברת  ג'י.טי.אל.וי נכסי עידית שהיא בעלת כ-70% מהזכויות בכיכר אתרים, הגישה ערר על החלטת הולחוף בעניין תא שטח "כיכר אתרים" (301 ג') כפי שנקבע בתכנית המתאר של תל אביב (תא/5000). הולחוף קבעה כי יש להותיר את התכנון במתחם כיכר אתרים כפי שנקבע בהתאם להוראות התכנית המופקדת, והדגישה כי אינה שוללת מראש בינוי מגדלים בהיקף גדול יותר מהקבוע בכוללנית כפי שהופקדה, ובחינת תמהיל השימושים, וככל שהוועדה המקומית תל אביב תסבור כי התכנון המוצע במתחם נדרש להעלותו מעל ל – 25 קומות הנושא ייבחן על ידי הוועדה מחוזית. כמו כן, תוכל הוועדה המחוזית לבחון השינוי במסגרת תכנית מפורטת, שבה יוצגו כלל הנתונים הנדרשים לקבלת החלטה כאמור.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות