עו"ד רועי דורון // תמר מצפי
עו"ד רועי דורון // תמר מצפי

זהירות! אם אתם גרים בבניין מסוכן – בדקו מי היזם שמציע לכם התחדשות עירונית

סוגיית הבניינים המסוכנים "נופלת" היטב לידיהם של יזמים חסרי ניסיון וחברות ללא גב כלכלי. עו"ד רועי דורון, מנהל התחדשות עירונית בדן נדל"ן מקבוצת דן, מתריע בפני בעלי הדירות: "יש לבדוק האם מדובר בחברה עם חוסן פיננסי"

מגדילים 30.09.2021

בימים שאחרי קריסת בניין המגורים בחולון, לפני פחות משלושה שבועות, דיווחו אגפי ההנדסה בעיריות השונות על עלייה חדה במספר בפניות של אזרחים מודאגים שביקשו לבדוק את מצב הבניין שלהם, ולוודא כי הוא אינו עומד בפני גורל דומה. המקרה בחולון בא לאחר מקרים מתוקשרים יותר ופחות, בהם קריסת בניין נוסף ברמת גן לפני יותר מחודש, שגם בו, למרבה המזל, לא היו נפגעים בנפש. 

אירועים אלה, לצד מתקפות הטילים על לב הערים בסבב הלחימה האחרון בדרום ואיום רעידות האדמה המרחף מעל ישראל באופן תמידי, שבו והעלו אל פני השטח את הבעיה שרבים מעדיפים להדחיק: מאות אלפי בנייני מגורים בכל רחבי הארץ, שנבנו לפי חמישה עשורים ויותר, כבר אינם ראויים למגורים ומהווים סכנה ברורה ומיידית עבור דייריהם.

היקף התופעה המדאיגה אינו חדש, ומשתקף בנתונים רשמיים שפורסמו כבר ב-2010, אז סימנה המדינה לא פחות מ-800 אלף מבנים מסוכנים. בעקבות המקרה האחרון בחולון העריכו מומחי הנדסה כי כ-50%-60% מאותם מאות אלפי מבנים הם בעלי פוטנציאל סיכון דומה לזה שהיה במבנים שקרסו בחולון וברמת גן; נתונים של התאחדות הקבלנים מ-2017 הצביעו על קיומם של 80 אלף מבנים ברחבי הארץ הנדרשים להריסה ובנייה מחדש – ובהם לא פחות מ-300 אלף דירות.

ולמרות זאת, נראה כי הכלים שקידמה המדינה כדי להתמודד עם סכנת המבנים הישנים, ובראשם תחום ההתחדשות העירונית, רחוקים עד כה מלתת מענה שלם ומספק. אם מוסיפים לכך את עתידה הלא ברור של תמ"א 38, התוכנית הארצית למיגון וחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה שעתידה להסתיים בעוד שנה בדיוק, הרי שסימן שאלה גדול ניצב על יכולתה של המדינה להתמודד עם האתגר.

"יש צורך בחקיקת בזק בנושא"

נראה כי בקרב השחקנים הבולטים בשוק הנדל"ן המקומי שוררת הסכמה רחבה כי המענה המרכזי לבעיית המבנים הישנים טמון בהתחדשות עירונית. ואולם לשם כך, יש לעגן את הנושא בחקיקה, ולא להשאירו לטיפולם של כוחות השוק בלבד: "יש צורך בחקיקת בזק בנושא, במסגרתה יהיה ניתן להסדיר הקלות בתהליכי ההתחדשות העירונית במתחמים עם מבנים שיש בהם חשש לקריסה, קרי מבנים שנבנו לפני כ-50-40 שנה", אומר עו"ד רועי דורון, מנהל התחדשות עירונית בדן נדל"ן מקבוצת דן. 

לדבריו, חקיקה זו צריכה "לקדם חוקים המאפשרים להפחית את הרוב הדרוש לטובת תהליכי פינוי-בינוי, וכן להעניק פטור מהיטל השבחה במקרים שבהם יש חשש כי היעדר כדאיות כלכלית תגרום לגניזת הפרויקט. בכך יעלה בידו של המחוקק לא רק להציל פרויקטים נקודתיים, אלא ליצור ודאות שלמה בתחום ולאפשר לחברות הפועלות בענף לתת לדיירים מענה מהיר".

אחד הכשלים הבולטים שמלווים את תחום ההתחדשות העירונית הוא זיהוי הצורך הדוחק בקידום פרויקטים שעליו מצביע דורון, גם על ידי פעילי נדל"ן חסרי ניסיון ונטולי גב כלכלי. בשנים האחרונות התגברה התופעה במסגרתה חברות שאינן מסוגלות להוציא פרויקטים מהכוח אל הפועל רותמות דיירי בניינים בחוזי התקשרות בלעדיים לקידום מיזמי פינוי-בינוי, ובכך מנסות להרוויח מהתחום הרותח.

על כן, דורון מוצא לנכון להזהיר מפני קידום פרויקט בכל מחיר: "בטרם בוחרים יזם שיתחיל בתהליך התכנון של הפרויקט אני ממליץ לבעלי הדירות לבדוק האם מדובר בחברה עם חוסן פיננסי שאינו מושפע רק משוק הנדל"ן, אלא שיש לה גם אפיקי השקעה שונים שמספקים לה איתנות כלכלית – גם בתקופות שהשוק במשבר. כדאי גם מאוד לבחון את הוותק של היזם בתחום הנדל"ן, הניסיון שלו בפרויקטים קודמים ואת מידת היעילות שבה הם בוצעו".

 

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות