מה בין העסקה על חורבות קולנוע "ארמון" לבין האקורד האחרון של ארמונקורד?

ב-1973 הוציא הבימאי האיטלקי המהולל פדריקו פליני את סרטו הנוסטלגי "זכרונות" (amarcord) המבוסס על ימי ילדותו בעיירה רימיני שבצפון-מזרח ארץ המגף. 15 שנה לאחר מכן, ב-1988 הוציא בימאי דגול אחר, ג'וזפה טרנטורה את הסרט "סינמה פרדיסו", סיפור נוסטלגי גם כן סביב בית קולנוע בעיירה בסיציליה של שנות ה-50, ימים שהיו ואינם עוד יותר.

נזכרתי בשני הסרטים המיתולוגיים הללו כשקראתי בימים האחרונים אודות עיסקה יוצאת דופן, קרן ראליטי שרכשה בסכום המצחיק של 105 מיליון שקלים את "מגדל ארמון", בניין משרדים ומסחר הממוקם ברחוב הנביאים שבמרכז הדר הכרמל, מתנשא לגובה של 18 קומות, ועם יותר מ-400 מקומות חנייה תת קרקעיות, שנבנה ב-1995 על חורבותיו של קולנוע ארמון המיתולוגי.

עיסקה זו ממחישה איך חיפה, מי שנחשבה בשנות ה-60 לעיר העתיד של מדינת ישראל, "התרחקה" מאוד מתל אביב והמרכז, הן מיתודית, הן כלכלית והן נדל"נית, שהרי מגדל דומה בעיר העברית הראשונה היה נמכר מן הסתם במחיר הגבוה במאות אחוזים מזה, משהיה בעיסקת "מגדל ארמון". 

כל מי שעוסק בנדל"ן ובמיוחד במיתוג ערים, שכונות ומתחמים, יכול ללמוד רבות מסיפור ההחמצה הזה. קולנוע "ארמון" ההיסטורי נבנה בימי המנדט הבריטי, שנות ה-30 של המאה הקודמת, בסגנון ה"ארט דקו"(art deco) הייחודי, והיה בין הבודדים מסוגו במדינה שבדרך. 

המבנה הייחודי עמד על תילו במשך 60 שנה בדיוק, והפך לחלק בלתי נפרד מהאתוס החיפאי, הן בזכות העובדה שהגג שלו היה נפתח לאיטו בעת הפסקות הסרטים, מה שהיה מאפשר לצופים לראות כוכבים נוצצים לא רק על גבי המסך, אלא גם בשמי עיר הכרמל וכן העובדה שמעקות הברזילים שהיו ממוקמים בחזיתו, שימשו בסופי שבוע בית ועידה לצעירים החיפאים של אותם הימים, מי שכונו, בספק חיבה, ספק ביקורת – "קומנדו ארמון".

ההחלטה על הריסתו של קולנוע "ארמון" במחצית שנות ה-90 הייתה כלכלית מובהקת. חברת הביטוח מגדל שילמה בהמשך כ-100 מיליון שקלים עבור המגדל, סכום נאה למדי באותם הימים. אולם, וזה אולם גדול, העובדה שבמהלך 25 השנים שחלפו מחירי הנדל"ן העיסקי בתל אביב המריאו פי 4  ובקירוב, אולם בחיפה לא זזו כמעט כהוא זה, מלמדת כאלף עדים הן על ההחמצה הגדולה של חיפה ובד בבד מטילה כתם גדול על עצם הריסת הקולנוע, לא רק מטעמים היסטוריים ואדריכליים, אלא גם כלכליים.

חיפה נותרה אם כן עם הזכרונות, כשהקולנוען יגאל משיח, יליד עיר הכרמל, כינה אותן בשעתו "ארמונקורד", בפראפראזה לסרטו של פליני, וללא האייקון האדריכלי יוצא הדופן וגם במחירי נדל"ן עיסקי הנמוכים בכמה מאות אחוזים טובים מאלה של שכנתה הדרומית.

יתרה מכך: הפער במחירי הנדל"ן העיסקי בין חיפה לבין תל אביב, אף גבוהים מאלה של הנדל"ן למגורים. הסיבות לכך שונות: מטרופולין חיפה מתאפיין מאז שנות ה-90 של המאה הקודמת באבטלה גוברת וממחסור קריטי במקומות תעסוקה איכותיים(להוציא את הפארק מת"מ בכניסה הדרומית לעיר) . סיבה נוספת, לא פחות חשובה, קשורה לבעיית איכות הסביבה שלא רק שלא נפתרה, אף החמירה במהלך השנים האחרונות.

יחד עם זאת לחיפה היו ועדיין ישנם הרבה נכסים שאין לתל אביב. היא אחת הערים היפות באגן הים התיכון ונהנית משילוב נדיר של הר וים, מה שאפילו נאפולי וברצלונה לא זכו בו, שילוב חוף ים יפיפה עם הכרמל המוריק, ערכים ואתרים היסטוריים, בעיר התחתית,  בשכונת באוהאוס הדר הכרמל, המקדש הבהאי, המושבה הגרמנית, מוסדות אקדמיים מובילים, דוגמת הטכניון והאוניברסיטה ושילוב ססגוני של אוכלוסיות שונות ודו קיום נפלא בין יהודים וערבים.

את כל אלה טוב יעשו מקבלי ההחלטות בתחום הנדל"ן ייקחו בחשבון, ובמיוחד כשמדובר במטרופולין השני בגודלו במדינת ישראל. והכי חשוב: שטרגדיית ארמונקורד, שכיית חמדה היסטורית שהיתה ואיננה, לא תחזור על עצמה. בסופו של יום, העובדה שהיא התבררה גם כטעות כלכלית קשה ביותר, אולי הייתה גזירה משמיים? 

*כותב המאמר עמית דובקין הוא אסטרטג נדל"ן, יועץ תקשורת ובעלי משרד למיתוג ויחסי ציבור

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: