אוהד דנוס // צילום: שחר שירזי

מהפכת הרישום התלת ממדי – האם כולם מרוויחים?

מאז שיטת הרישום הנפרד של בעלות בקרקע מימי השלטון העות'מאני ועד לשיטת הרישום התלת ממדית החדשה: כל מה שצריך לדעת על המהפכה, מי המרוויחים ומדוע היא תתרום ל"ניקיון" הנכסים מרעשי רקע לא רלוונטיים?

מגדילים 30.03.2020

אוהד דנוס // צילום: שחר שירזי

מאת: אוהד דנוס, שמאי מקרקעין ומומחה נדל"ן 

לפני מאות שנים, כשישראל נשלטה ע"י העות'מאניים, לא היו נסחי טאבו (נסחי רישום מקרקעין).
ובכלל חשוב לציין כי המילה 'טאבו' (טאפו בטורקית) נשארה עמנו כשריד מאותה התקופה, כשהשם הרשמי כיום הוא "לשכת רישום מקרקעין", אך מעטים עושים בו שימוש. הליך הרישום החוקי באותה העת היה באמצעות 'קושאנים' (שטרי בעלות), שנערכו כמובן ידנית והעידו על בעלותו של פלוני בקרקע.
ב'קושאנים' היה קיים באותה התקופה רישום ייחודי ששמו 'אינשאאט' ומשמעותו, רישום נפרד של בעלות בקרקע ובמחוברים הקיימים בה. רישום ייחודי זה, שייצר הפרדה תלת ממדית מסוימת, אשר הכירה בבעלויות שונות באותה חלקת אדמה, בוטלה ע"י הבריטים ובהמשך גם על ידי מדינת ישראל.

כיום, נתבשרנו בבשורה חדשה ממשרד המשפטים, המחזירה את הרישום התלת ממדי באופן משוכלל יותר.
כזה התואם לרוח התקופה וכמענה לשפע בעיות שהתגלו עם התקדמות ענף התשתיות בישראל, שכלולו והשאיפה להקל בביצוע עסקאות במקרקעין, הן לגופי השלטון השונים והן לבעלי הנכסים שבשטחם עשויה לעבור אותה תשתית עירונית, גם אם באופן שאינו מפריע לתפקודו התקין של הנכס.   

וחשוב להבין, מדובר במהפכה של ממש. בעבר היה ידוע כי הבעלות בנכס נדל"ני משתרעת
מרום השמיים ועד למרכז כדור הארץ. והנה כיום, משרד המשפטים מאפשר רישום תלת ממדי, במסגרתו ניתן יהיה לרשום שטחים בתת הקרקע, בשכבות עמוקות של האדמה אך לא רק, בבעלות גורם אחד (בדרך כלל מדינה או רשות מקומית) ובמקביל ניתן יהיה לרשום מעל הקרקע בעלות של בעלים אחר (לדוגמא: בעלים פרטי של דירה בבית משותף) ובנוסף, ניתן אף יהיה לרשום זכויות באוויר שמעל הנכס לטובת גורם שלישי (לדוגמא: מסילת רכבת עילית).

וכך, ייווצר מצב שבחלקת אדמה אחת, יירשמו שלושה בעלים, כשכל אחד מהם רשאי לעשות שימוש בנכס שלו כמנהג בעלים, מבלי לקבל רשות מבעלים אחר בחלקה ומבלי להיפגע לכאורה בבעלותו של האחר.
האם בעלים של בית פרטי במרומי גבעה אמור להיפגע מכך שבעומק 50 מטרים מתחת לחצרו עוברת מנהרה לכלי רכב, יתכן, אך כשהרישום בנסח הרישום שלו לא יאזכר או ישקף זאת, כפי שהיה מחויב עד לשינוי הנוכחי, ברור שבמידה ויש מכך משום פגיעה הרי שהיא קטנה יותר.
האם נסח של דירת מגורים בבית משותף אמור לכלול גם הערה על מעבר תשתיות ציבוריות בעומק תת הקרקע בחצר הבית המשותף, היום כבר לא ואין ספק שמדובר בתוצאה רצויה יותר הן לבעלי הנכסים שאין להם דבר או חצי דבר עם אותה התשתית והן בכלל וזאת, מאחר ולמרבית הרישומים התלת ממדיים לא תהיה השפעה על שווי הנכסים הסחירים.


נהפוך הוא, הרישום הנ"ל 'ינקה' במידה רבה את הנכסים ורישומם, מרעשי רקע שאינם רלוונטיים.
ובהתעלם מהפיצוי הראוי בגין אותה מתן זכות (שיכול להיות 0 ש"ח וצפונה) אין ספק שגם הבעלים החדשים באותן זכויות תת קרקעיות יוכלו להבטיח את מעמדם בקרקע ולנהל את נכסיהם ביתר קלות, הגם שמדובר בנכסים ציבוריים בדרך כלל.

שיטת הרישום התלת ממדית היא מהפיכה של ממש שעושה, בניתוח מעמיק אך מוקדם, טוב לכל הצדדים. לשמאי המקרקעין תהיה עכשיו משימה נוספת שהיא לבחון ולהעריך את תרומתה או פגיעתה של אותה שיטת רישום חדשה לשווים של מקרקעין. ניתן לומר בוודאות כיום כי גם תתרחש פגיעה כתוצאה מהרישום התלת ממדי החדש, הרי שעדיין נראה כי הרישום התלת ממדי צמצם פגיעה נרחבת יותר שהייתה אפשרית במצב הקודם ובכך, הביא למצב שבכל מקרה – כולם מרוויחים.   

*הכותב, אוהד דנוס, הנו שמאי מקרקעין בכיר ומומחה נדל"ן, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל לשעבר.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות